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郁亮:房地产市场跌过头了,万科将筑好坚固底线

http://www.5acbd.com  2023/9/1 18:50:00 来源:中华网财经

整体市场目前处于胶着状态,显然超跌了。由于地产销售低迷已经持续了一段时间,市场情绪受到了一定影响,因此容易做出过度反应。”对于现阶段的房地产市场,万科(000002.SZ)董事会主席郁亮在8月31日召开的2023年中期业绩推介会上表示。

市场“超跌”后,未来万科会不会“抄底”,在拿地和收购运营资产方面有更多动作?万科方面对中华网财经表示,后续若有相关最新进展将及时同步披露信息。

01

利润下滑近2成

在“胶着”的市场行情下,万科在上半年出现了业绩下滑。

8月30日晚间发布的中期业绩报告显示,2023年上半年,公司实现营业收入2008.9亿元,同比下降2.9%;归属于上市公司股东的净利润98.7亿元,同比下降了19.4%。

从半年报数据来看,业绩下滑的原因,主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。

事实上,受过去两年市场剧烈波动影响,楼市销售持续遇冷,全国多地房价出现调整,万科境内开发业务上半年结算收入1708.4亿元,同比下降了4.5%,税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。

总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言,由于市场的严峻性超出预期,短期内利润难免受影响。

分管开发业务的联席总裁张海在业绩会上表示,毛利率水平下降是当前行业面临的共同问题,近两年市场超预期下行,短期内销售毛利率较以往确实有更大压力,随着这部分销售资源逐步转入竣工交付,这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。

而在新开工数上,郁亮预计,按当前下滑程度,今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。而根据国内城镇化率和城镇人口,按经验建设水平保守估计,未来10亿-12亿平方米的新开工是有保障的。

在2023年1-6月,万科已经实现新开工及复工计容面积1196万平方米,完成全年计划72%,实现竣工计容面积1290.5万平方米,完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

02

重回京沪拿地,前8个月新增32个项目

1-8月公司累计获取新项目32个,均位于一二线城市,其中时隔四年半,以27.4亿元在北京成功拿下位于通州的一幅住宅用地;时隔三年重回上海土拍市场,以113亿元的总价拿下松江广富林地块和闵行梅陇社区地块。

这些新增项目总建筑面积449万平方米,权益建筑面积267.6万平方米,项目总地价718.6亿元,权益地价总额约431亿元,新增项目平均地价为16003元/平方米。

截至6月末,公司在建项目和规划中项目的总建筑面积约10773.6万平方米。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,截至6月末此类项目总建筑面积约382.7万平方米。

而去年全年万科累计获取新项目36个,权益地价总额约496.4万平方米。今年以来的投资节奏有一定的恢复。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中华网财经表示,万科这两年拿地趋于保守,所以营收表现差强人意也属正常。在行业环境持续下行的时候,这么体量庞大的企业,能够稳住已非易事。开发节奏慢点其实也无碍,就目前来说,企业的经营安全是第一位的,需要继续做好风控管理。

对于开发业务的投资策略,首席运营官刘肖在业绩会上表示,过去两年对投资强度进行了主动调整,因为公司相信经营安全比增长更重要,投资质量也比数量更重要。2023年前8个月一共投资的32个项目,总投资额是719亿元,股东IRR水平普遍在20%以上,投资兑现度提升到93%的水平。刘肖相信,今年上半年的投资质量和效益会为公司发展带来一定助力。

03

开发销售小幅下降,经营业务保持增长

开业业务的销售额出现微降。1-6月,公司销售面积1297万平方米,同比增0.5%;销售金额2039.4亿元,虽在15个城市位列第一,在12个城市排名第二,在5个城市排名第三,但同比降了5.3%。

其中,分区域看销售金额的贡献程度,上海区域(包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省)销售金额占比最高,达到34.5%;南方区域(包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区)次之,占比24%;北京区域(包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市、内蒙古自治区)位列第三,占比13.4%。

不过,与其他已布局商业、物业等侧重运营管理能力的房企一样,万科的经营服务业务也在上半年保持了增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%,物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为17%、10.6%和7.3%。

值得注意的是,作为万科旗下的专业商业物业开发与运营能力平台,印力上半年在上海、深圳、武汉等城市新增9个输出管理项目。截至6月末,印力累计输出管理项目88个,管理面积481万平方米。而万科也将旗下部分商业项目委托印力管理。

分管经营服务业务的联席总裁朱保全在业绩会上表示,“万科地产委托给印力的商业项目,整体进展顺利,今年上半年34个项目,收入同比提升约22%,NOI增长超过31%,收入及NOI实现稳步增长,符合‘专业的人做专业的事’。”而商业地产整体投资会比较重,回报周期比较长,但是随着未来REITs的出台,将为整个持有型、经营性不动产带来了春天。

04

经营性现金流连续14年为正

在中报发布的同一日,万科还发布了一则终止A股定增的公告。对此,董事会秘书朱旭也在业绩会上做出了解释。其表示,由于当前公司股价处于较低位,投资者对于公司在较低价位进行增发表达了担忧,出于对现有股东权益的保障,决定终止目前A股的增发,将会通过其他的渠道,筹集相应的资金支持公司业务的健康发展。

在行业销售持续低迷的环境下,投资者关心万科现金流是否存在压力?首席财务官韩慧华表示,有足够的信心,可以确保万科的经营安全。一是公司高度重视经营现金流的管理,经营性现金流连续14年保持为正;二是对高杠杆保持敬畏与克制,净负债率一直处于在行业低位,三是始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用,保持行业信用等级。

郁亮认为,在整体低迷的时候,向阳的一面会格外明显,比如有些市场更加有韧性,也有新的业务机会在出现。今天,即使是传统的开发业务,商品住宅将在满足改善性需求中挑大梁,城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营也将是未来重要的业务领域。

就万科自身而言,郁亮表示:”随着客户对美好生活需求的多样化,公司已经从以开发业务为主,转向了开发经营服务并重。房地产市场脱胎换骨需要比较长的时间,万科将筑好最牢固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。”


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