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杭州村集体写字楼存在的问题

http://www.5acbd.com  2021/9/15 0:00:00 来源:搜楼选址网

因为工作的原因,接触了许多写字楼,有些产权是村集体(租房合同上的甲方如果是xx合作社,一般就是村集体的)的,注意到他们的一些问题,这里说几个。

当然,我这里指出问题不是为了黑他们,毕竟绝大部分的村集体写字楼,我觉得还是不错的,起码我自己如果需要,会去租,我也会介绍我的客户去租。之所以说这个事,就是觉得可惜了。


具体如下:

1、管理混乱。比如有个项目,可能是新开发的项目吧,很多东西还不完善,十几幢楼,都没有编号,这让别人怎么找?送外卖、快递、来办事的,就问保安、路人?这多浪费时间。还有的项目,也建成十来年了,档次也不错,前后左右都没有明显的标志或编号,我第一次去那里了解房源情况时,还是问了保安。

2、不重视工程质量。上周去看了个项目,外立面竟然是用的那种比较薄的铁皮,用手敲一下,还有趴趴的声音。倒不是说用铁就不行,但至少质量要过得去吧?这么薄,外面就刷一层油漆,要不了几年的风吹雨打,油漆就会脱落、铁皮生锈,会很难看的,结果就是不好租,价格上不去。既然都掏钱建了,水都烧到99度了,再多一度又怎样?商业地产产权40年,时间长着呢,不重视质量,以后问题多得很。

写字楼是经营性质的,是要考虑到形象和企业需求的。


3、不统一经营管理。如有的综合体,是跟大开发商共建的,结果至少有部分写字楼是卖掉的。一般的企业开发写字楼卖掉,是确实要回笼资金(当然,也不排除不想挣慢钱、辛苦钱),而村集体我理解的就是不差钱,尤其是在杭州,至于要着急卖吗?尤其是在地段好、楼宇本身档次又不错的情况下。

统一经营管理的好处很多,典型的就是可以筛选优质企业,从而可以保持甚至提升楼宇的形象,其次就是有更高的租金收益。

我注意到莲花商务中心,过去10年平均每年的租金增长了4-5%左右,而另一个产权分散的写字楼(非村集体),十年时间,租金都是原地踏步的,涨幅很少。楼盘又破,降价都不容易租出去。

而且写字楼随着时间的增长,硬件会逐渐老化,显得破旧,出现各种故障,就需要改造更新,如果产权分散,这事就不好办,导致的结果就是楼品越来越差,租金长期不涨,还租不掉。


4、经营理念不够市场化。比如有的村集体写字楼,要么就不跟中介合作,要么就十天半个月的中介费,或者以免租期的形式支付中介费,这些都没啥,因为每个企业的情况不一样。

那如果是市场化的做法,会是怎么样的呢?那就是长期跟中介合作,哪怕只剩下一间房源,是热门楼盘,也照样付1个月中介费,杭州做得大的二房东,基本都这样。

他们其实付十天半个月也没啥,反正甲方本来就强势,也就空几间,不着急租,不差钱,那为什么还要长期坚持这样的做法呢?因为要给中介稳定的预期。

这个项目如果不跟中介合作,同一个公司、同行里的人也都互相知会,那大家有客户就不推这个项目了,因为推了也没用,大家也忙,不可能每次还打电话来确认。

而写字楼的供应一直是在增加的,如果再叠加市场行情不理想,楼内客户退租,又没有新增客户补上,那就危险了。


有的人可能会说,我这里现在不愁租,我就不跟中介合作,等房源多了,我再合作,这样不行吗?那有没有想过,当这个项目打算又要跟中介合作时,又有多少人会知道呢?而且政策不稳定,也让大家有顾虑。

村集体的优点就是不差钱,所以经营上可以慢工出细活,不用急功近利,缺点就是有的在管理上可能比较粗放,没有完全市场化。

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