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杭州房价,遭遇致命一击

http://www.5acbd.com  2020/11/21 21:12:00 来源:

蚂蚁上市暂缓透露出的深层信息,恐怕才是对杭州楼市影响最深的地方。

以前,炒房客买房是跟着学位、地铁走,但目前越来越多的人跟着阿里巴巴、蚂蚁走。

离亚运会也不远了,让我们看看杭州房价击鼓传花这一波最后到谁手上。

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杭州房价曾经是中国第一高,没错,就是中国第一。那一年是2010年,当年的《2010年中国城市房价排行榜》显示,杭州房价站在榜首,北京是亚军,至于后来牛气冲天的深圳,不过是第六名,排在温州、三亚的后面。


几年后,杭州房价经历深度调控,一蹶不振,直到2016年才爬起来。

现在,杭州楼市正在经历什么?我们可以从蚂蚁说起,一切会有一点不一样吗?蚂蚁上市暂缓,对杭州楼市是有影响的:网传蚂蚁员工退订豪车豪宅,杭州房价连夜调降15%。当然,这里的调降应该是局部的调降。

不过,蚂蚁上市暂缓透露出的深层信息,恐怕才是对杭州楼市影响最深的地方。

杭州房价大涨的推动力是什么?

毫无疑问,杭州是数字经济底蕴深厚的网红城市,更因为有阿里巴巴、海康威视等知名企业而为世人瞩目。

杭州现在每年一万多亿的GDP,经常被各种力量称颂为“一线城市”或者“准一线城市”。实际上,杭州还有一个“冠军”头衔,即连续多年的卖地收入冠军——2019年全国合计卖地共4.41万亿,同比上涨19.33%,刷新了历史纪录。其中,部分城市的卖地收入超过2000亿,杭州位列第一,达到2836亿。


杭州的卖地收入把上海都甩了一截,至于深圳,去年的卖地收入只有区区600多亿,和城市体量完全不匹配。

一方面,我们说持续大量卖地,增加土地供应量,有利于抑制房价。但是这个规律在杭州似乎失效了。伴随着杭州土地供应量不断增加的是杭州飙升的房价, 2019年,杭州以房价以25979元/㎡位列深圳、上海、北京、厦门之后,排名全国第五名。

城市尚未一线,房价已经一线,这就是杭州。

杭州房价大涨的推动力是什么?四个关键词: 拆迁、基建、人口、产业。

从2016年到2020年,杭州每年都要拆几十个城中村,拆迁户拿到的是真金白银,开发商拿到的是土地,政府也是受益者。拆迁户拿着大笔资金横扫楼市,这是杭州楼市的主要购买力之一。

从2016年的G20峰会之后,杭州开始加速地铁、城际、机场快线的建设,而这些都需要钱,钱从哪里来?卖地是一个重要来源,因此不断释放杭州楼市利好其实是一个固定的方向。

杭州作为一个有底蕴的历史文化名城,再加之这些年经济发展不错,如果把入户门槛放低一点,很多人会纷至沓来,事实也是如此, 杭州去年的人口破了千万,常住人口增加的数量甚至超过深圳。


杭州的产业结构确实合理,也相对比较抗压,2020年杭州前三季度GDP为11567亿元,增长3.2%。关键是“数字经济核心产业增加值2952亿元,增长11.5%,增速比上半年提高1个百分点,占GDP的25.5%”。

杭州为了2022年的亚运会,正在全力改变城市面貌,加速基建,这本来也是诸多城市的常规路径。把最好的城市形象展示给世界,大家脸上都有光彩。但是大批炒房客杀到,似乎要把杭州房价送回到10年前的巅峰时代。

2020上半年,杭州楼市出现了5次“万人摇”。7月初,杭州发布楼市新政,高层次人才购房限售5年,3.5万元/平方米以下新房对无房家庭的倾斜比例提升至50%,对无房家庭的认定更加严格。此举还是没有熄灭炒房烈火。

9月4日,杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,热点商品住房项目禁止有房户入场,堵住投靠落户来炒房的通道,进一步落实“房住不炒”。


调控之下,杭州楼市的环比上涨基本被遏制住了。

11月16日,国家统计局网站数据显示,10月份商品住宅销售价格涨幅平稳回落。其中,杭州新建商品住宅价格10月份环比零增长;二手房价格环比上涨0.3%。

杭州楼市正在高位盘整,有意思的是,有市民于10月23日在杭州市住房保障和房产管理局的网上大厅留言,要求“维护市民资产增值权利”,甚至具体提出了“限制土地供应”,“继续降低落户门槛”的操作方向。

一方面防止新增土地、房产抢客,一方面欢迎更多接盘侠,某些杭州炒房客的算盘确实打得很精。

那么,未来杭州的楼市会怎么走?

蚂蚁员工收入会传递压力给房价

影响杭州的楼市因素很多,但在城市层面能协调的最重要的因素应该就是三个: 土地供应、调控政策、产业发展。 利率、首付这些因素不是城市政府可以说了算的。

土地供应方面,看杭州的意思没打算收手,将继续捍卫卖地冠军的宝座:今年前三季度,全国351城整体住宅用地累计成交金额突破4万亿元,成交金额累计同比增长10%。其中,杭州位列第一,仅涉宅地块出让金即逼近2000亿元。

只要保持这个供应量,其实最该慌的是炒房客。

再就是调控政策,杭州9月4日出重拳调控楼市,调控的方向就是“降杠杆”,击退不合购房资格的炒房客。而且,杭州此前已经有100多宗“双限”(限房价、竞地价)地块,这些地块在挂牌之日,就设定了今后新房销售的价格。

这就等于是给杭州楼市上了“紧箍咒”,炒房自由度、舒适度大大降低。跌,短期内看不到,但是大涨的话,基本也没戏了。

这些都还是在每个城市都会看到的常规政策,杭州的不同之处在于有互联网巨头驻扎。 以前,炒房客买房是跟着学位、地铁走,但目前越来越多的人跟着阿里巴巴、蚂蚁走。 甚至有中介喊出了“做不了蚂蚁的员工,就做蚂蚁的邻居”的口号,刺激房价上涨。


但是从一系列的政策来看,首先可以确认的是:蚂蚁的估值会下降,降到多少不好说。要看互联网小贷的新游戏规则玩起来之后,蚂蚁的增速还能保持多少。小贷的崩塌如果难以挽回的话,蚂蚁的其他业务能不能顶上去,交一份过得去的报表?不知道。

从目前的情况来看,按照新游戏规则:补足资本金、客户来源被限定地域以及单个客户的贷款额度下降都是确认的,蚂蚁的未来如无大的变数,至少在业绩方面的下滑是大概率事件。这就会影响到蚂蚁员工的收入,进而传递压力到房地产市场。

反垄断将带来变数

而且, 现在的事儿还不是蚂蚁一家的事儿。

11月6日,国家市场监管总局、中央网信办、国家税务总局三部门约请27家代表性互联网平台(包括阿里、腾讯、京东、百度、字节跳动、拼多多、美团、微博、携程、滴滴等)召开规范线上经济秩序行政指导会;11月10日,市场监管总局面向公众发布《关于平台经济领域的反垄断指南(征求意见稿)》。


杭州的阿里巴巴明显是“反垄断”的主要对象之一, 这一波反垄断会如何深刻地影响互联网平台的发展,还需要继续观察。

在美国的历史上,反垄断折腾最厉害的时候,曾经有巨头被拆分成多个公司,比如标准石油和摩根财团就是著名案例。现在就有人猜测——“拆分Facebook的可能性非常大”。美国的反垄断的确给创新型中小企业一定的成长机会,而且每次反垄断之后,往往会有一波创新浪潮。

看到这里,是不是有很多人心里咯噔一下。相比之下,炒个房血亏出场,真的不是事儿,属于小菜一碟。

更要命的是,阿里巴巴的增速在放缓:

阿里巴巴集团的财报显示,在截至2020年9月30日的2021财年第二财季,该公司营收达到人民币1550.59亿元(约合228.38亿美元),同比增长30%;归属普通股股东的净利润为人民币287.69亿元(约合42.37亿美元),同比下滑60%。


阿里巴巴集团股价在周四发布财报后下跌。

马云和蔡崇信一直在减持:截至2020年7月2日,马云所持阿里集团股票从2019年11月26日的12.77亿股,降到了10.43亿股。如果按照当时阿里巴巴的市值计算,马云套现高达430亿人民币,而阿里巴巴的二号人物,蔡崇信也在这期间减持。

离亚运会也不远了,让我们看看杭州房价击鼓传花这一波最后到谁手上。

杭州房价上涨的时候像疯狂的深圳,下跌的时候(2011年-2015年)又像极了曾经的海南、鄂尔多斯。

各位炒房客,风高浪急,站稳了,今年是2020年。

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