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第十四个五年规划定位后,三、四线城市房地产市场将向何处发展?

http://www.5acbd.com  2020/11/21 21:11:00 来源:

新近出台的第十四个五年规划以及2035年远景目标建设,更加明晰了今后五年以致更长一段时间房地产的发展方向,对我们建房和买房的人们提供了可供参照的市场前景。那么,对其三四线城市房地产 发展又会带来那些变化?在此,作以客观分析。

一、十四五规划对房地产市场的重新解读?

在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中关于房地产方面的论述主要包括以下几点,第一点就是“房住不炒”,这也是原则性基本方针了,在政策干预下使房地产回归它的基本属性,也就是居住属性,作为一个特殊商品,房地产产品的金融属性、投资属性将会被持续弱化。

房地产曾经作为经济发展发展的引擎,已经完成了它的使命。也就是说,依靠土地财政、用房地产引领地方经济发展的时代已经过去。明白一点说就是“房地产已死,投资者刹车”,刚需及改善型购房者将得到宽松、合理的购房环境。


二、一、二城市能否代表三四线城市房地产市场?

不知道为什么,几乎所有房地产市场的调研、分析都是围绕北上广深以及二线省会城市、中心城市数据等,很少有人分析研究三四线城市以及五线城市。 无论作风向标还是体量,一、二线市的确占据“半壁江山”。但是,另一半的三四线城市、五线城市又是怎样的呢?在这里我要说的是,发展轨迹不会重合、发展特点也不尽相同。尤其是人口增长迅速、特色产业高速发展的三四线城市。


三、三四线城市房地产市场发展走向?

十四五期间,各个城市的发展近期要看地方政府“因城施策”出台的具体政策,中期要看这个三四五线(五线城市泛指县级市)城市的经济发展,也就是GDP,远看一点也就是5年以后,就要看这个城市的人口增长以及人口数量。

在这里提出一个概念,那就是人口的“净流出”与“净流入”的问题。我们发现“净流出”人口的城市,房地产空置房不断增加,供需平衡愈加倾斜,房价下跌,市场泡沫在短时间被挤出,比如,由于煤炭资源以及石油的接近枯竭,黑龙江的以煤炭资源为主要经济支柱产业的鹤岗市,以石油资源为主要产业的大庆市,人口均在不同程度的“净流出”,这与60年前这两座能源发现到开发生产时候的“净流入”形成反差。所以,经济总量决定人口、人口决定房价以及这个城市的房地产走势。


四、“刚需”市场的重新定位?

三、四线由于经济的发展,人口在几年内连续“进入”,例如,广西的防城港市港口区企沙镇原有人口4万余人。由于钢铁产业、有色金属产业、核电产业、粮油产业的迅猛发展,现在的产业工人已经“净流入”10多万人,这样的城市、城镇对房子的需求量在不断增加。

其一,产业工人的刚需占有决定因素,港口区周边的楼盘房价能够坚挺的动力源,就源于企沙镇的工业经济发展。

其二,防城港地处北部湾西南部的海滨城市,对自然条件十分挑剔的“白鹭”常年居住在此。因此,这里又被称为长寿之乡、白鹭之乡。旅居+康养+房地产成为这个城市新的房地产发展方向,人们对健康的需求变成了“刚需”。

所以,刚需与人口增长形成一些有特色产业三四线,甚至包括五线城市房地产发展方向。

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