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杭州主城区楼盘首开只卖了三四成:部分楼盘或降价促销

http://www.5acbd.com  2020/9/7 21:03:00 来源:

杭州主城区楼盘首开只卖了三四成:部分楼盘或降价促销  8月23日上午,住建部、央行官网同时发布信息称,已于8月20日召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  此番信号十分明显,高负债率房企的融资将被戴上“紧箍咒”。那么杭州土地市场是否会受影响,房企为了加速回笼资金,会不会降价销售?

  1.融资收紧,高杠杆房企大受影响

  关于此次监管升级,近期市场广泛流传“三道红线”的说法,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据这三道红线,将房地产企业分为红,橙,黄,绿四个档。

  若三条红线都触碰到了,则不得新增有息的负债;如果碰到两条红线,负债年增速不得超过5%;如果仅仅只碰到一条红线,负债年增速不得超过10%;如果三条红线都没有碰到,负债年增速不得超过15%。

  据国金证券研究所研报中披露的房企负债率情况看,38家房企负债率超过70%,其中有10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%,16家房企净负债率大于100%。

  信托机构人士表示,目前已开展内部筛选,看看是不是有房企客户“踩线”。

  “我们银行近期的开发贷都还没有放款,可能是在等监管新规。”杭州一家商业银行的支行负责人告诉钱报记者。

  2.稳健发展的房企,在杭州拿地机会增加

  房企融资收紧,首先会影响土地市场。钱报记者统计发现,负债率居前的房企中,比如泰禾、恒大、华夏幸福、富力等,今年均未在杭州拿地。一些房企已经在主动降杠杆。

  上半年在杭州拿地凶猛的滨江集团,由于项目大多是合作开发,因而其负债率并不靠前,融资收紧对其影响不大。8月24日,滨江集团发布公告称,成功发行三年期公司债,利率仅4%。

  从杭州土地市场供求关系上说,一直是僧多粥少,供不应求。据拿地宝研究院数据显示,2020年杭州市区经营性用地计划出让13102亩,而前7个月已成交地块加上已挂牌未出让地块,合计完成率达70%,其中主城区完成率已达92%。这就意味着,在今年剩下的4个月的推地量,很有可能不及之前8个月的平均水平。

  一位房企人士称:“鉴于上半年不少开发商在杭州土地市场颗粒未收,再加上年底前土地供应可能会减少,接下来杭州土拍的热度不会明显下降。”

  杭州土地市场依然是香饽饽,不过接下去,一些稳健发展的开发商更容易拿到地。

  3.多个主城区楼盘,首开只卖了三四成

  拿地宝研究院院长钱贤强认为:“预售款是最便宜的融资。”

  当融资收紧后,房企要抓紧时间卖房,回笼资金。

  限价之下,不少楼盘并不愁卖,但新房市场的分化正在加大。最近,有多个主城区楼盘,开盘时只卖出三四成房源。

  一均价不到3万元/㎡的主城区刚需楼盘,300多套房源吸引了近400组购房者报名,最终在线选房却只卖了约三成,让人大跌眼镜。

  “虽然楼盘间有分化,但一般主城区的项目,首开总能卖五成以上,续销半个月到一个月,基本也都售罄了。”城北一项目的营销总监告诉记者,刚需盘首开卖3成,在这两年的市场里算是极差的了。

  这种情况其实在7月就开始蔓延开来,无论是靠近市中心的九堡、城东新城、艮北新城还是丁桥,不少楼盘的报名人数刚刚够到摇号资格,首开基本卖不完,续销期也被拉长。丁桥板块华侨城芳菲与城7月推出228套房源,一共有233人报名;而九堡一楼盘33000元/㎡的均价,还流摇了。

  三塘板块一项目销售负责人告诉记者,现在市场没四五月份那么热,准备好打持久战。

  4.为加快资金回笼,部分房源或降价销售

  事实上,杭州楼市的分化不断加大。从不同城区的冷热之别,演变成不同板块、不同楼盘间的冷热不均。

  个别红盘依旧一房难求,但越来越多楼盘会回到首开卖不完的正常市场状态。

  随着有明显倒挂红利的红盘变少,二手次新房的性价比也显现了出来。这两年拿地入市的新盘,受政策限制无法“偷面积”,很多100㎡出头的户型和现在二手房市场上90㎡的户型,实际使用面积差不多,因而在没什么价格倒挂的板块内,二手次新房的总价比新房更低,也更有吸引力。

  新房销售的速度减慢,不排除部分楼盘会促销甚至降价销售。目前已经有楼盘打出10万元的洋房优惠,但销售依旧不理想。

  融资收紧后,房企为了继续拿地,要加速销售,部分难卖的房源或进行优惠促销。

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