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1703亿!杭州上半年卖地再创新高 本土房企“暴走”土地市场

http://www.5acbd.com  2020/7/6 17:46:00 来源:

重启后的杭州土地市场,犹如一台惯性巨大的列车,一经加速,便无法轻易停歇。

据凤凰网房产统计,2020年1-6月杭州(不含建德、桐庐、淳安)共出让土地1563万㎡,土地成交总金额1703亿元,同比2019上半年增长25.22%,达到2019全年的66.3%。

不但创造了历史新高,而且又一次荣登全国土地出让金榜首。

“暂停键”切换“加速键” 土地出让金创历史

2020年1-6月,杭州市共计出让土地169宗,总体量达1563万㎡,成交总金额1703亿元。其中涉宅地成交金额1526亿元,占比89.6%。

疫情让2月的土地市场陷入停摆,当月全市仅有4宗地块出让,成交额51.41亿元,同比去年2月下降了9成。

从3月份全面复工开始,市场恢复了往日的活力,尽管129亿的土地成交额是近3年来的“最冷金三”,但后续的土地市场几乎走出了一条“一路飘红”的上行线。

4月40宗土地入市,土地成交额373.54亿元,环比大涨189.6%。5月涨幅有所收窄,不过6月全市土地出让金达到482.05亿元,比去年同期上涨了60%,站上了今年上半年的高峰。


从区域成交情况来看,萧山区以212.6万方的出让面积排在全杭州第一;萧山、余杭、拱墅3区分列土地出让金榜单的前三甲,分别吸金399.68亿、311.36亿、173.2亿元。


一方面是土地出让金的连年上涨,另一方面杭州涉宅地溢价率也在持续走低。凤凰网房产统计,今年1-6月出让的86宗涉宅地块的平均溢价率为21%(封顶30%),其中25宗竞拍至自持,占总体的3成。


25宗自持地块

今年以来,部分此前土地溢价率不高的板块实现了“逆袭”。比如,青山湖板块的土地溢价率往年在10%上下,而今年中天和旭辉竞得的两宗地块达到封顶溢价率。两年前桃源板块溢价率还不到30%(当时封顶溢价率50%),今年出让的滨江、合能地块拼至自持阶段。

多板块限价突破 最多上涨32%

整体市场的土地出让金额创造新高的同时,各个板块的成交楼面价也是频创记录。比如滨江竞得的景芳三堡地块,成交价高达42607元/㎡,抛除商业部分,住宅部分实际楼面价近6万元/㎡。

绿城&交投竞得的未来科技城81号宅地楼面价近4万元/㎡,比板块“前地王”湖畔雲庐高了近1.3万元/㎡。


半年度成交楼面价TOP5

据凤凰网房产不完全统计,在限价明确的30个板块中,有16个板块限价较2019年所有突破。

在银湖、锦北、塘栖等传统刚需板块,1字头彻底成为历史。

涨幅最大的要数银湖科技城,4月13日绿城的拿下板块内第一宗限价地,项目限精装均价20500元/㎡。

这块地刚挂出来的时候,市场就“炸锅”了,要知道同板块的泰禾世茂·大城小院,去年12月高层精装均价不过15500元/㎡,九龙仓雍景山高层毛坯价还不到14000元/㎡。


部分板块限价

但仅按拿地间隔算,锦北板块的实际涨幅更大。

去年6月,中天在锦北拿下中天·雅境地块,高层毛坯均价约19800元/㎡。而今年中天·雅境北面的双限地块抛去3500元/㎡的精装后,毛坯限价23380元/㎡,比中天·雅境贵了3600元/㎡。

杭州市区也不甘示弱。绿地竞得的塘栖商住地,精装限价23100元/㎡,比去年伟业控股拿下的地块高出3300元/㎡,涨幅约17%。大学城北、杭州南站也分别涨了7.82%和7.38%。

不过可以看出,涨价幅度超过10%的板块,大多位于富阳、临安、余杭的“外围地区”,而类似翠苑、申花、城东新城、市北等重点板块,限价暂无上升空间。


江河汇流区实景

一方面是严防死守的限价,另一方面,不少板块在一年内实现了“多级跨越”。

最明显的是大江东,去年7月万固珺府地块限价18000元/㎡,到了今年年初花漾里地块就涨到了19000元/㎡,最新出让的融创云帆社区地块变成了19300元/㎡,而7月7日出让的河庄宅地限价19800元/㎡。一年之内,温水煮青蛙般价格四连跳。

另一大网红板块勾庄,从26500元/㎡涨到了30500元/㎡,短短半年之内涨价5000元/㎡。

本土房企“发威” 半年拿走5成涉宅地

另一个显而易见的趋势,就是本土房企在土拍市场上的统治力加强。据凤凰网房产统计,自土地“双限”以来,本土房企拿地金额及宗数占比持续上升。

2019上半年,本土房企拿地金额占比约33.2%;下半年,这一数据就达到了41%。今年前6月,本土房企拿地金额约907亿,占比达到53%,比例超过半数。

从拿地房企构成来看,滨江集团的“疯狂营业”是很大的因素。据统计,2020年前6月,滨江集团已在杭州市(不含桐庐、建德、淳安)拿地9宗,拿地金额291.5亿,占市场涉宅地总成交额的20%。


除了滨江、绿城、中天等“活跃分子”,顺发、大家、中港、众安等近年来少有发声的房企也纷纷加快了布局节奏。

大家在过去3年的拿地节奏几乎是一年一宗,而今年上半年已经拿下了4宗宅地,一宗位于主城区祥符,三宗位于宁围,大有“圈地跑马”的趋势。

暌违土地市场7年之久的中港、顺发也有斩获。顺发拿下了宁围商住地,中港则在龙坞连下两城。

业内人士认为,本土房企的崛起有两大部分原因。首先是“双限”市场下,项目利润空间被无限压缩,本土房企总部集中在杭州,项目决策、管理、人力成本低,有助于对冲市场风险。

其次,双限后行业利润被压缩后,许多外来房企对地块的利润率做了精准的考量,这也给了本土房企一定的拿地空间。

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