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房企转型为何困难总比办法多?

http://www.5acbd.com  2020/7/6 17:44:00 来源:

“行业天花板逐渐显现,不论是大、中、小型房企都有一种‘宿命感’,那就是寻找企业新的利润增长点势在必行,”6月30日,一位A股上市房企副总裁无奈的表示,整个行业都在尝试转型,但真正成功者,几乎没有。

以更名之机,行转型之实,近年来,已有龙光、世茂、万通和禹洲等房企先后更改公司名称。

与其他几家房企“主业与多元化业务齐飞”发展模式不同的是,更名为“万通新发展”的万通地产,正试图渐渐远离地产主业,向文化、科技、新基建等产业伸出触角。

在多元化转型中,有不少房企选择地产上下游产业如产业地产、文旅地产等;地产上下游之外,也有房企踏入专业性更强的“非地产”领域,包括文娱、大健康、农业、科技、汽车、体育等。

“不少房企在这个过程中,并非从容地开展新业务,而是在主业备受挤压的情况下,被迫转型。”喆安投资总经理车阳在受访时表示,在房地产行业企业的存量博弈中,企业发展已从过去的粗放式模式转变为精细化管理,但很多决策者,在新的形势下,往往依照过去的经验来解决新问题,这样显然是不会成功的。

同为更名 不同的境遇

6月22日,万通地产董事会审议通过了公司名称修订的议案,公司全体董事一致同意将公司名称变更为“北京万通新发展集团股份有限公司” 。对于公司名称变更的原因,万通方面称,公司作为老牌房地产上市企业,受房地产政策调控及房地产行业竞争激烈等影响,传统单一的房地产开发面临诸多困难。

2020年以来,房企更名,万通地产并非孤例。此前先后有龙光地产、世茂房地产和禹洲地产更改公司名称,但与万通不同的是,后三者均是将名称中“地产”二字更改为“集团”,意在反映集团多业态协同发展的现况,并有利于提升企业形象以及未来业务发展。

“房地产市场企业间发展格局瞬息万变,有时候仅仅拿错一块地就很可能导致企业发展面临困境。”上述房企副总裁表示。

在不断转型变化的大趋势下,如今的万通地产已经不是曾经“冯仑时代”带着明星光环的万通地产了。

2015年1月,万通地产停牌拟收购互联网文娱资产,半年之后的6月19日,万通地产公告称,公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判,但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧,依然无法在规定时间内达成一致。2018年,万通地产还曾尝试新能源业务,但结果仍以失败告终。

2015年至2019年,万通地产的房地产销售额分别为24.26亿元、21.75亿元、30.44亿元、32.06亿元、6.198亿元。从业绩表现看,早已站在主流地产企业圈之外。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜坦言,万通地产的每一次转型在很大程度上都带有业绩逼迫之下的机会主义色彩,在战略规划上没有长期与扎实的准备,而且基本都是转向与房地产这一自己所熟悉的领域不甚相关的行业,从而导致多次转型的“踏空”现象出现。

比较稳妥的上市公司主营业务转型中,都存在一个所转入的产业和项目由母公司孵化成熟和逐步转入上市公司的过程。柏文喜分析认为,万通的母公司显然不具备这个能力,而上市公司的即期业绩需求又十分强烈,仓促之间所进行的向非相关产业的转型,也就难言顺利与成功了。

明源地产研究院院长徐颖在受访时称,多产业布局的公司,往往一个产业项目会需要地产开发企业投入10亿——20亿元左右的资金,而且这种投入在短时间内,往往很难有过程退出机制。这10——20亿元的资金投入,即使对于一个千亿房企,也是不小的资金占比;除了商业之外,很多产业领域的退出机制不多、年投资回报不高,导致这些新产业、新业务的资金投入的代价显得特别高,从而进一步影响房企的投资决策。

徐颖认为,很多企业转型新业务的方向没有问题,但以万通为例,从其过往经历看,其低估了新业务的难度,低估了新业务占用的资金对其地产开发主业的影响。

转型之死

“有很多房企的转型思维还是很传统的,决策者不能将团队融入新行业的思维和文化中去,一管就死,不管又不放心。”作为一家房地产金融投资机构董事长,杨柳(化名)表示,他接触过的很多房地产老板,即便是投个很小的项目,事无巨细,从头到尾都要都要亲自过问,这是过去在做地产开发时就已养成的一种习惯。

与万通地产相比,有过之而无不及的是宁波房企银亿股份。

2016年4月,银亿股份宣布通过发行股份,以33亿元收购控股股东银亿控股全资子公司西藏银亿旗下宁波昊圣100%股权,从而间接持有美国ARC集团相关资产。根据官方资料,ARC集团是全球第二大独立气体发生器生产商,其产品应用于汽车安全气囊系统。

其后,银亿股份先后通过发行股份以13.9亿元、79.8亿元的价格发起对日本艾礼福、比利时邦奇的收购,其中,比利时邦奇集团是全球知名的汽车自动变速器独立制造商。

意想不到的是,2018年,汽车行业出现业绩下滑,中国汽车工业协会数据显示,2018年中国汽车产销量同比分别下降4.2%和2.8%,银亿旗下ARC集团和邦奇集团未能完成业绩承诺,邦奇集团则出现近8亿元的亏损。

对于逐步弱化地产属性、依赖汽车制造业的银亿股份而言, 2018年营业收入同比下降29.39%,净利润为-5.73亿元。

到2020年,银亿股份更是走到了退市的边缘。6月30日,*ST银亿公告称,若公司重整失败,公司将被法院宣告破产。

在柏文喜看来,房企在向非房领域转型的时候,如果是转向非相关领域,会涉及经验、人才、资源的缺乏以及对新行业的盈利模式不熟悉的问题。投入新行业的资源若不能很快形成现金回流,反而在转型中会分散企业现有的资金与资源,成为原有房地产业务的“抽水机”,进而导致企业现有现金流走向恶化乃至出资金链断裂的情况出现。

又譬如泛海控股向金融行业的转型,因为未能迅速形成房地产与金融板块的相互策应与协同效应,反而产生金融与地产板块之间相互消耗的结果,最终导致泛海被迫卖掉地产业务和项目来“补血”和救急,从而被迫退出房地产行业,被动实现了去地产化;而起始于工程,上市于地产的广厦向影视业的转型也是如出一辙。

可行的路径

房企多元化赛道越发拥挤。而龙头房企在这场较量中,已迈出抢先的步伐。2019年,碧桂园董事局主席杨国强将集团重新定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”,并明确地产、机器人、农业三个发展重点。

在备受关注的新能源汽车板块,恒大已针对新能源汽车完成全方位布局。从收购NEVS51%股权,到入股动力电池企业卡耐新能源,再到收购泰特机电有限公司70%股份,恒大几乎布局新能源汽车全部产业链条。此外,恒大还关注文旅和健康产业。

2014年,万科也已正式开启转型之路,发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等。

从具体业务领域来看,上市房企进军方向多围绕着房地产上下游业务。百强房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面:物业管理服务、投资物业(包含商业地产和酒店)、产业地产、文旅地产、代建。其中,物业管理服务行业规模稳步增长,商业地产多数实现正向增长,酒店及相关开发运营等业务,上市房企布局较少,规模有待增长。

车阳认为,中小房企转型应在商业模式上做出调整,主动放弃过往靠规模化,高周转高杠杆“快速滚雪球”的发展模式;在业务领域上寻求差异化,通过在细分领域内的深耕,例如部分企业就通过ESG(社会责任投资)的方式拿到一些融资;充分利用好本地化的优势,不轻易做全国化的扩张。

很多企业在转变过程中要区分“转型”和“转行”,杨柳称,“转型是方向性的调整,而转行需要丰富的经验,专业的人才和正确的决策。很多企业‘基因’还是房地产,思维和文化还是传统的。”

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