商用地产

杭州站

世贸丽晶城EAC

 您的位置:首页 > 杭州写字楼* > 卓越商企服务:“写字楼大王”三战IPO

卓越商企服务:“写字楼大王”三战IPO

http://www.5acbd.com  2020/7/6 17:43:00 来源:

“卓越处在一个随时准备上市的状态。 ”

2012年,卓越集团创始人李华的哥哥、卓越集团副董事长兼总裁李晓平在接受媒体采访时谈到,上市仍然是一个重要方向。

彼时的卓越集团已经历了两次失败的IPO。再次传出上市消息,已经是八年之后。今年2月,市场消息称卓越集团考虑分拆旗下公司赴港上市。而这一次,赶赴资本平台的企业也由卓越置业变为旗下的物业管理部门。

5月31日,在分拆上市消息传出数月后,卓越物业正式以“卓越商企服务集团”为名,在港交所递交招股书,海通国际与招银国际作为联席保荐人。13年后三闯IPO,这一次“写字楼大王”李华能否带领卓越集团梦圆港股?


深圳卓越世纪中心/图源官网

细分蓝海市场中,能否讲好“高端”故事?

与多数上市物业企业相同,卓越物业成立于房地产市场迅速升温的上世纪90年代末期。改革开放的政策红利,为早期起步于深圳的卓越带来了大量机会。

截至2019年12月31日,卓越商企服务已在27个城市拥有308个在管项目,总面积为2350万平方米,其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区,项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。

不同的是,区别于以住宅管理为主的物业公司,自2006年接手卓越集团开发的首个商务项目——深圳卓越大厦后,卓越物业开始涉足商务物业服务领域,并将目光锁定在高端商务物业市场,其物业管理服务类型涉及高端商务写字楼&商务综合体、企业总部综合办公场所、高新产业园区&现代物流园区、数据中心。

咨询公司弗若斯特沙利文在报告中指出,预计到2024年,高端商务物业管理服务市场总收益(大湾区)将达到人民币239亿元的规模,2014年至2019年复合增长率为11.5%。此外,2024年物业管理服务提供商在管总面积将达4610万平方米。


大湾区高端商务物业管理市场规模/图源招股书

2019年,按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收入计,卓越物业在中国商务物业管理服务提供商中排名第三,在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。

知名地产分析师严跃进向奇点君表示,目前,高端商务物业项目拥有很多市场机会,如金融街物业等企业也在积极发力。疫情后商务地产项目也需要更好的物业管理和服务支持,客观上这都将对此类企业的发展和成长带来机会。

不难看出,在万亿规模非住宅物业市场中,高端商务物业的确可以看作一片新晋蓝海。而在今年愈演愈烈的物业上市潮中,卓越集团想讲一个“高端商务”的新故事,作为资本市场的敲门砖。

然而,讲得出不代表讲得好。已经失败两次的卓越集团,真能讲好这个资本故事吗?

主业毛利率逐年下降,资产负债比率增60%

事实上,“高端商务”这个蓝海市场的增长空间如何,从弗若斯特沙利文的报告数据中便可窥知一二。

以大湾区为例,尽管高端商务物业市场的在管面积与收益规模逐年扩大,但以2019年作为分水岭,其前后5年内的复合增长率却均呈下降趋势。在管总面积的复合年增长率由2019年前五年的7.7%下降至5.5%,而市场总收益的复合年增长率则从11.5%下降至8.8%。

这一点,在卓越商企服务近三年的收入与毛利率数据中同样有所体现。

年报数据显示,卓越商企服务收入从2017年的人民币9.47亿元增至2019年的人民币18.36亿元,复合年增长率约为39.2%。其中,商务物业管理服务以每年近70%的占比成为卓越商企服务的第一收入来源。


而业务收益逐年上升的趋势并未反映在毛利率上。2017年至2019年,卓越商企服务三年毛利率分别为24.6%、24.1%和23.6%。其中,原本最高也是下滑最快的,是主业商务物业管理服务,其毛利率从29.5%下滑至2018年的26.3%以及2019年的25.3%,三年间共下滑4.2个百分点。


此外,卓越商企服务的总资产回报率也从2017年的18.2%下降至11.9%,而资产负债比率则由2018年的41.3%激增至2019年的102%。


卓越商企服务在年报中解释称,资产负债比率的增加是由于其为支持深圳锐特信及深圳沃斯顿的业务营运,而提供的总额为人民币4.55亿元的垫款。该垫款为无抵押及按要求偿还,利率介乎每年4.16%至7.53%。尽管卓越商企服务方面表示,将于上市前结清所有应付及应收关联方款项,但该笔垫款却引发多方对于卓越公司内控问题的关注。

第三方为主要增长极,

母公司“反依赖”物业股

若是忽略公司毛利率与资产负债率来说,卓越商企服务算是众多物业公司中对母公司依赖程度较低的一员。

2017年至2019年的三年间,母公司卓越集团贡献的收益占比从59.4%、54.7%下降至42.2%。反观第三方提供的收益占比,则从40.6%迅速提升至2018年的45.3%及2019年的57.8%。


对比其他上市物业企业,卓越商企服务算是先人一步摆脱对母公司的依赖。但从另一个角度来看,对比两次IPO失败的卓越集团,卓越商企服务或许才是真正“被依赖”的一方。

2007年,卓越集团首次筹划赴港上市,预计筹资17亿元。而2008年席卷全球的金融风暴与随之而来的楼市调整,使多家企业在IPO过程中接连遇挫,卓越置业的上市计划也随之中断。

2009年,卓越第二次冲刺港股IPO,却因为股价偏低及国际认购情况失意,而主动选择暂停IPO。此后,尽管李晓平说出“卓越处在一个随时准备上市的状态”的豪言壮语,但卓越集团的上市计划从此再未提上日程。

直至2018年,李华在新年致辞中为增长缓慢的卓越立下“三年千亿”的目标,并在2019年实现全口径销售额949.5亿元的成绩,距离千亿业绩只差“临门一脚”。而另一边,根据卓越商业2019年发布的公司债券年度报告,其现金流同比缩减54.58%至34.12亿元。

而无论是住宅销售的扩张目标,还是商业运营的资金补充,对于目前尚无主板上市平台的卓越集团来说,卓越商企服务似乎成为其唯一的希望。

【现在已有0位网友对本文发表评论,点击查看所有评论。】

我要评论
用户名:
内容:
验证码:   点击刷新验证码 (*看不清,点击刷新验证码!)