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潜在供应超65万方,三大新盘同时亮相

http://www.5acbd.com  2020/5/25 9:46:00 来源:

在目前的杭州楼市,以武林广场为圆心,8公里为半径画出一个圈,东到七堡,南到滨江,西到西溪,北到智慧网谷小镇,可以发现,房价仍在4万元/平方米以内的板块,寥寥无几,仅有祥符、运河新城、铁路北站、华丰四个。

除了运河新城,其他三个都是最近几年杭州楼市为数不多的“冷门板块”,其中,最为尴尬的当属祥符。不同于铁路北站和华丰的新盘供应稀缺,祥符每年都有新盘入市,但是不论人气还是销售成绩,都被其他板块远远甩在身后。

今年,祥符迎来“供应大年”,当下已经有了4个在售及待售新盘,再加上半年刚刚成交的2宗住宅地块,1年之内最多将聚集6个项目,潜在供应超过65万方。

充足的供应,激烈的竞争,相对低位的价格,能让祥符在2020年火一把吗?从最新的情况来看,答案是肯定的。上周,新盘荣安招商·祥宸府入市首开,101套房源共获得757户登记,平均中签率13.34%,刷新了板块新低。

三大新盘集中亮相 主打洋房加高层设计

在祥符的新盘项目中,最先亮相并入市的,是荣安招商·祥宸府。

祥宸府位于莫干山路以西,东面紧邻大盘阳光郡。该项目是由荣安在去年5月拿地,楼面价24023元/平方米,自持5%。由荣安联手招商开发,总建筑面积约16.2万方,打造高层、洋房、叠墅三种产品。

5月12日,祥宸府公布首开销售方案,推出小高层2号楼、洋房4号楼共101套房源,户型建筑面积约82—172平方米,2号楼均价38600元/平方米,4号楼均价42580.67元/平方米,含装修标准4000元/平方米。截至登记期满,共有757户家庭登记,平均中签率13.34%。

本周一上午,记者前往项目现场探盘。由于刚刚结束首开登记,所以案场人气并不是很旺,只看到一两组购房者,连销售顾问也没有几个。据介绍,祥宸府共有7幢高层(包括1幢自持)、7幢洋房和2幢叠墅组成,南面代建一个幼儿园。

目前,售楼处里只做了一个洋房户型的精装样板房,4000元/平方米的装修标准里,包括了格力中央空调、恩科新风系统、霍尼韦尔和丹佛斯的地暖,以及科勒的洁具、汉斯格雅的花洒、方太厨房电器等等,还是比较厚道。

祥宸府距离最近的地铁站是2号线墩祥街站,不过直线距离仍有900多米,步行需要10分钟以上,优势并不明显。

相比之下,位于莫干山路东面的禹洲宋都·望林府,到地铁站的距离则要近得多,它到南面的地铁10号线国际会展中心站(在建)仅400多米。

望林府由禹洲在去年5月拿地,楼面价24815元/平方米,自持3%,拿地时间、价格跟祥宸府几乎完全相同,不过体量要大得多,总建筑面积约27万方。

在产品打造上,望林府规划了10幢高层和13幢7层洋房,高层主力户型为95—110平方米,洋房主力户型128—180平方米。目前,望林府展示中心已经开放,不过样板房还没推出,据销售顾问介绍,项目预计将在7月份首开。

祥符板块的另一个新盘,更靠近东面的金地·大运桥西府,则动作更慢,现场展示中心仍在建造当中。大运桥西府位于通益路与祥泰街交叉口,属于祥符板块和运河新城的交界地带,由金地在去年4月拿地,楼面价22277元/平方米,自持21%。

金地将这个项目定位为第二座大运系作品,与桥西的大运河府一脉相承,打造洋房和高层两种产品,洋房主力户型99—170平方米,高层主力户型103平方米和109平方米。据了解,该项目将于5月底开放展示中心和样板房,预计6月首开。

价格仍属主城洼地 热度却一直不高

在今年之前,祥符板块虽然一直都有新房供应,不过基本都是各自为战,先后入市,导致板块并没有形成浓厚的置业氛围,也就无法激起购房者的持续关注。

此前,祥符板块最著名的楼盘,当属35万方的大盘阳光郡,该楼盘早在2011年9月就首开,销售周期长达7年,直到2018年上半年才全部卖完,清盘均价29000元/平方米。

2018年12月底,中尚汇府以高层40000元/平方米的精装均价首开,仅6个月时间,住宅房源全部去化。此后,祥符另一个新盘和宁文华府在去年8月入市,洋房精装均价40800元/平方米,高层精装均价36000元/平方米,透明售房网显示,和宁文华府已经领出1123套房源预售证,目前可售373套。

36000元/平方米的价格,从整个主城区来看,可以说是价格洼地之一,而且同周边板块相比,祥符也有一定的价格优势。目前,与祥符仅隔留石高架的蓝孔雀板块,新房精装限价已经达到47000元/平方米,二手房突破5万大关;祥符南面的桥西,二手房价格更是超过了6万;北面的余杭勾庄,新房精装限价也来到了30500元/平方米。

价格不算高,板块热度却难以为继,除了新盘无法形成集聚供应的原因外,缺乏爆点是祥符的另一个劣势。最典型的例子,就是各个项目找不到共同的宣传点,比如,祥宸府将祥符历史文化街区作为卖点,和宁文华府主打莫干山路,望林府则把自己往武林靠,而大运桥西府则主攻大运河。

而且,尽管各个新盘都号称“坐享7大商圈”,不过真正位于祥符板块内,可以作为日常生活配套的也只有万达广场和西田城。此外,祥符整体城市界面一般,缺乏高端居住区的居住环境和配套,这也导致无法吸引其他板块的改善型客户前来。

大牌房企争相进入  限价上涨到“4字头”

当然,祥符自身的板块优势也很明显,这也是2018年以来,不断有大牌房企进驻这个板块的主要原因。

最大的优势,毫无疑问就是主城区的“身份”,尤其是在杭州实施民办学校“锁区”招生后,祥符所在的拱墅区,拥有众多顶级民办学校,大大增加了在此购房置业的吸引力。

其次,祥符交通路网发达,可以快速前往杭城各个方向。除了地铁2号线、4号线、10号线、5号线四条地铁线外,莫干山路、留石快速路、学院北路、古墩路等交通主干道构筑了四通八达的快速路网。从祥符出发,避开早晚高峰,十几分钟就能到达武林广场。

另外,祥符还将诞生一张“新名片”。去年年底,祥符桥传统风貌街区项目由GOA大象设计拿下,根据设计方案,这里将打造“祥符里”街区,依托五里塘河打造滨水活力带,将历史韵味与现代生活方式再次交汇融合。

今年4月,本土房企大家以22087元/平方米的楼面价,拿下了祥符东一宗宅地,紧邻和宁文华府;5月,远洋联手建华,以26710元/平方米楼面价拿下祥符一宗宅地,位于祥宸府西南角。加上这两宗地块,1年之内祥符最多将同时有6个项目在售,潜在供应超过65万方。

值得一提的是,4月大家拿地时,地块精装限价为36000元/平方米。10天后,远洋地块的精装限价已经是40000元/平方米,增长了4000元/平方米。这也就意味着,等到远洋地块入市,祥符房价就将突破4万,从这一点来说,祥符“3字头”的窗口期已经不长了。

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