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杭州楼市:不需要救市,谢谢。

http://www.5acbd.com  2020/2/20 11:08:00 来源:地产小王子

昨天下午,“散装十三太保”中的苏州发布楼市新政:调整土拍相关规则,取消封顶销售、现房销售政策。朋友圈里的开发商和中介宛如被打了鸡血,纷纷“喊话”杭州学一学。

单看全国各地的救市政策,楼市受疫情影响越大,政策越动真格。但在这一轮疫情里,杭州真的需要被救市吗?


 1  

对不起,还是房住不炒。

事实上,就陆续复工这几天,朋友圈里夸大出来的救市新闻不胜枚举。

在部分置业顾问和中介的口中,一点政策的风吹草动,仿佛分分钟就要开闸放水,房价马上就要冲破天际,此时不买就是傻子。

尤其是央行降息以后。

但有些新闻必须要关联着看:

1、2月17日,央行突然发布公告称,下调1年期MLF利率至3.15%。对比1月15日的3.25%利率,这意味着2月20日的LPR,将有10基点的降息。

2、2月12日的中共中央政治局常务委员会会议指出,要加大宏观政策调节力度,针对疫情带来的影响,保持经济平稳运行和社会和谐稳定。

3、各地除了针对疫情防控进行部署之外,陆续开出台政策为楼市保驾护航。同时,各地也再次强调了“六稳”的重要性。

疫情当前,降息是可预见的手段。但10个基点的降息幅度,力度真的不大。本次投放总量3000亿,和当年的4万亿以及棚改总量资金相比,真的相差太多。

也可以从此看出,央行货币政策稳定的方向没有改变。

我注意到,各地在救市的同时,还在强调六稳,是因为中央“稳房价”的基本态度没有变。另外2月17日央行降息10个基点,国家统计局立马表示:坚持房住不炒。

因此,货币政策还是稳健的主基调,不会大水漫灌。房地产政策也不会改变,即使疫情当前,也不会允许房价出现大起大落的情况。要防止大跌,也要防止大涨。

至于各地“因城施策”,怎么领会,怎么施政,那就要看各地的实际情况了。


 2  

别搞错,此救市非彼救市。

既然中央态度明确,为什么各地政策仍然频频出楼市政策?江西、安徽两地,甚至敢发声要求放宽调控政策?

我们先来看看各省市政策的变化:

1、无锡:发布17条楼市新政,其中包括申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算、延迟交地延迟缴纳出让金等举措。

2、西安:出台促进土地市场平稳发展的十条措施:支持疫情防控项目建设先行用地、分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限等。

3、南昌:已成交的土地签约和出让金缴纳可延期;允许延期开竣工,不超6个月;新出让土地调整土地出让竞买保证金比例为20%;新出让土地,调整出让金缴纳期限。

4、上海:调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工和投达产履约时间。

5、浙江:出台18条政策举措,涉及房地产的包括:土地成交签约和出让金缴纳可延期;房企交地、开工、竣工可延期;推行网上审批服务,支持企业复工复产。

6、南京:发布《关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知》,推出延迟缴纳土地出让金、延迟开、竣工等六项举措。

7、济南:符合条件用地项目,疫情期间缴纳土地出让金,延迟1个月缴纳。

8、福州:顺延项目开竣工、预售期限、延缓缴纳土地出让金、调整商品房预售条件、加大住房公积金支持力度。

9、天津:8项涉及房地产政策,内容包括疫情期间项目规划用地审批、政务服务、土地使用、不动产登记等。

10、合肥:适当调整土地出让金缴纳期限、适当调整开竣工期限。

11、广西:允许土地出让金延期缴纳;允许暂缓或减免国有土地租金;受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的,疫情持续期间不计入违约期等。

12、衡阳:出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》,包括实行购房补贴、降低开发企业土地资金使用成本、加大住房公积金支持力度等17条举措。

13、苏州:取消封顶销售、现房销售限制。

从政策的内容上来看,各地基本都瞄准了土地市场。

这很容易理解。

地方政府都要依仗卖地。疫情期间更是如此,防控也好,挽救各行各业也好,都需要时间和金钱去恢复。从来钱的渠道上来看,卖地是没得选。

所以,趁着疫情期间,将土地政策放松一些,也是为了提振开发商拿地的信心。地方政府口袋里有了资金,才能更好地抗击疫情带来的负面效应。

而其他惠及房地产企业的减负政策,大多围绕着加快新房供应节奏。本质上是为了让房企资金流尽快归正,能够在疫情里活下去。

房企如果大规模倒闭,不光光是失业潮,相关的大量上下游产业都会被波及。

多米诺骨牌一旦推下去,结果会非常可怕。

虽然名称上都是救市,但如果目的和结果完全不同。这一次的救市绝非强刺激,但至少要保障房地产行业不能倒下。


 3  

杭州不需要救市,谢谢。

再细看各个城市的,很明显能发现有几个城市非常迫切。

比如同在包邮区的无锡,不光最早出手,而且措施明确又有力,动的是真刀真枪。

无锡急了,为什么?无锡楼市受疫情影响不小。

从去年下半年开始,无锡不管是新房还是二手房市场,基调都很萎靡。本身无锡这样的三四线城市,也相当仰仗春节的“返乡置业”。这一轮疫情可以说是雪上加霜。

再来看杭州,真的有被“救市”的必要吗?

1、2月3日杭州政府小小试水,结果鼠年第一拍,开发商拿地热情不减反而增加,大江东宅地拍到了封顶溢价+自持。虽然杭州后来叫停了原计划在2月出让的20宗土地,杭州政府一下子就清楚了,不怕,稳了。咱家的地还是不愁卖。

2、除了江干、余杭等疫情相对严重的城区之外,从今天开始,杭州开发商、中介就正式进入复工阶段了。昨天我们调查了所有开发商,就19号和20号两天,就有66个楼盘(点击原文)表示可以接待购房者。二手房门店也会陆续开门营业。说实话,开发商投入工作的速度,比我想象得快,劲头很足。

3、恒大全国打折(杭州除外),想捡漏的杭州购房者表示很愤怒:为什么连玩都不带杭州玩。

4、杭州今年第一个登记的凤起钱潮,92套房子,成功登记了200组,中签率46%。谁能想到,比去年11月首开还要低,首开中签率54.8%。

5、两次万人摇的和光尘樾,昨天是登记第一天,就有1800组左右,才60套房子啊,还是大户型,市场根本没有变差。所有希望在楼市里捡漏的人,都要失望了!

濒死的人才需要救。现在的杭州楼市,还不需要。


 4  

我看这样下去,杭州还是先防涨吧。

还记得去年的沁园事件吗?

就一张预售证的事情,瞬间扭转了开发商和购房者的预期,让杭州楼市直接从冬天进入夏天,几乎热了一整年。

根据我的观察,杭州如果此时在政策上有一丁点的风吹草动,很可能被市场无限放大。如果像苏州一样,跟进动真格的救市政策,就很容易变成给市场打鸡血。

操之过急,反而适得其反。

有人会说:我的朋友圈里,满屏都是各种直播卖房、无理由退房以及促销手段。但记住,促销潮不是降价潮。

很奇怪的一点,去年四季度,也就是肺炎疫情之前,我总担心杭州楼市会呈现颓势,会抗不住。这一波疫情,反而打消了我的忧虑,毕竟杭州人是可以“拼了命”买房的。

现在我更担心,杭州政府会不会在救市上动真格?会动哪些真格?说实话,就目前这样的情况,杭州政府松一松调控政策,对上面也能交代过去。

一旦动真格,楼市是不是又要起飞了?

我当然不希望杭州房价大涨,也不希望买房环境很有压迫感,我还有房票没有用掉。但我也不希望杭州房价下跌。在亚运会之前,没有一座城市比杭州更需要稳。

昨天我跟凤起钱潮说:杭州政府和开发商同行,都应该感谢你们,给杭州楼市开了一个非常好的头。

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