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2020关于杭州楼市的十个问题

http://www.5acbd.com  2020/2/15 13:12:00 来源:乐米投资







01丨还要不要买房?


如果你是刚需,因为2020年惨烈的开局,你会得到一个很好的买房窗口期,杭州楼市尤其是二手市场很多机会在等着你,做好准备,一旦看准就果断下手。杭州最不缺的就是预期,亚运会还有两年多,但疫情带来的恐慌却是短暂的。


如果你是改善客户,你会相对容易一点,因为除了滨江南星等个别区域的改善房源,大部分的改善型楼盘的房子都不算难买。尤其是几个现房项目(比如锦绣公馆)可以重点关注,至于具体该选择哪些楼盘,可以关注我们以单价划分的优质楼盘推荐板块。


如果是投资客,建议先稳稳拿住手里的现金,除非是市面上有限的几个投资盘,不然轻易就不要出手了。投资这件事情看的是机遇与把握能力,随便买个盘都涨的时代已经过去了。对杭州来说,价差明显的地铁盘、优质学区盘、滨绿创的稀缺产品均是比较好的选择。


02丨要怎么选楼盘?


我之前在群里反复说过,买房首看三要素:地段、配套、开发商。


首先地段是其中最关键的因素,但要注意不要舍近求远,每个人对不同地段的需求度不同,生活半径已经决定了你的活动范围,在这个范围内选择楼盘当然是更明智的选择。对城西客户来说,南星可能是杭州最好的板块,但不一定是最适合的板块。当然地段也包括了地铁等公共交通,未来很长一段时间的杭州楼市还是地铁为王的时代。


配套为什么重要?从这次疫情中你就可以略有感知。在公共交通基本被封闭的情况下,楼下就是超市,又或者你本身就是盒区房,对生活的便利度绝对是有很大的提升的。外卖或是快递当然可以缓解你对配套的需求,但线上购物的不可知性,对于生鲜蔬菜这些品类来说,还是不能完全替代菜场超市的。


开发商的重要性体现在品质、物业等多个方面。现在的人普遍焦虑,买房占了其中很大的比重,我相信每个业主群里都会有那么几个成天抱怨自己买的房子不好的人吧?而优质开发商的房子可以让你买的舒心,收的放心。物业的优劣直接影响到你入住之后的体验,是否包阳台,绿化的修整,小区配套的维护等等影响整个小区面貌的事情都是由物业负责管理,好的物业对楼盘本身绝对是加分项。


03丨现在可以卖房嘛?


除非你的现金流出现了极大的问题,不然现在绝对不是卖房的好时机。疫情的恐慌不会直接影响二手房的价格,但会影响市场的热度。带看量和关注度的减少,才是影响到二手房价的主因。


但这个过程是缓慢的,亚运会的预期之下,惜售的房东绝对比急着出手的房东要多得多,尤其是市面上值得投资的倒挂楼盘式微,卖了以后也没有更好的标的物去投资了,所以还不如就此拿在手里。


杭州奥体中心

我相信这种心态的房东还是占了绝大多数的。但不是说这些房源就不会对二手楼市产生影响,摇摆的房东尽管不愿急售,但也是潜在的意向房源,他们缺少的只是个他们认为合理的好价钱。


有这些房源在合理价周边徘徊,现在的市场信息又如此的透明,因此你想在这么多竞争对手里脱颖而出,除了让利我也想不出还有什么好办法了。


04丨手上的房源要降价租出去嘛?


租房市场其实要比二手市场混乱的多,因为它更容易受到小周期的影响。


众所周知,楼市是有周期性的,大周期小周期各有自己的影响。一般来说小周期对买卖的影响不会太大,因为对于价值高达几百万的房产来说,卖个好价钱与损失几个月的租金相比,重要性一目了然。


但租房不同,以6000元/月的租金计算,每空置一个月,就相当于损失500元/月的租金,与此同时还有物业费等等其他费用在影响着你的收益。如疫情这样的小周期影响因素,极大可能会在短时间内严重影响杭州租房市场。


因此与其让房子白白空置在那,还不如降点价找个舒心的租客,减少空置期带来的损失之外,还能让房子得到更好的保养。


05丨买房要不要一步到位?


首先你要对开发商的定价有清晰的认识,开发商作为多年在这个行业摸爬滚打的大公司,定价都有他的理由。要相信只有买错没有卖错。


所以我的亲身经历告诉你,如果你是自住,买你能力范围内里最贵的那套房吧,可以省去置换之苦(相信我,一旦行情不如预期,置换房子绝对没有你想的那么容易)。


买贵了你顶多会抱怨房子的性价比略有缺失。


但一旦买的房子有些缺陷,又有能力可以买到好的,你就会陷入到无限的后悔之中。


尽管我们之前也提到过,买房的原则是“先上车,再调座”。但这个建议主要还是给刚需客户的,如果你是相对有能力的改善型客户,买能力范围内最贵的那套绝对是最佳的购房建议。


06丨我现在还没有能力买房怎么办?


其实年轻人买不起房是很平常的事情,刚进入社会时资金实力有限,想要独立买房本身当然是非常困难的。


不要太过于焦虑,尽管房价确实还在平稳增长,但从趋势和政策上来看,不存在暴涨的可能性,相反因为疫情的影响二手房还有下滑的可能性。


在这个年龄段,完全可以从提高自己+开源节流两个方面做起。前者是指在本职工作上提升自己,木马在这里就不给你们喂鸡汤了,但有准备的人遇到机会的时候才更有能力去把握。


后者是指在业余时间寻找自己另一个闪光点,互联网红利还没有结束,只不过收获红利的衍生物变了。以前做淘宝,现在做直播,根本上都是互联网发展带来的机遇。同时要学会省钱,短期内没有办法挣到更多钱的前提下,省钱无疑可以让你离攒到首付更近一步。


07丨商业房产可以买嘛?


完全不建议。


疫情最直接打击的就是商业房产,租金受挫,出让税重,可以想象商业房产之后的这段日子会有多难过。


其实商业地产就好像我们传统的实体经济,而淘宝、京东等就是比较典型的数字经济。


数字经济当然也离不开线下的支撑,但其对线下的需求与实体经济相比自然要少得多。


我相信有意向购买商业地产的老板都是没有房票但手上还有点闲钱的情况。


对这种情况个人的建议是两个方向:


一是花些代价变房票出来,变房票的办法有很多种,具体在这不展开,有兴趣可以在群里聊。


二是考虑临安这种环杭且未跨市的板块,从富阳的经验来看,临安是最可能成为下一个融入杭州的区,同时它有杭临铁路和一堆潜在产业,可以说是矮子里面的高个了。


当然如果是我,会选择把现金留在手里或者做点别的投资,静待下一个周期到来。


08丨买房要不要用公积金贷款?


一个人一辈子只有两次公积金贷款的机会,因此对于公积金贷款,我们最好还是谨慎使用。


什么时候可以用呢?自住性的购房均可以使用,但建议把额度和年限用足。年轻人的第一套房尤其建议使用。首先因为是年轻人的第一套房,短期内置换的可能性不大,所以可以最大程度的用足公积金贷款的年限。第二是因为年轻人的还贷压力相对更大,公积金因为其低利率的优势可以很好地缓解年轻人手上拮据的状况。


什么时候不建议用呢?投资性房产、过渡性房产、未确定定居的城市购房均不建议使用公积金,不要浪费人生中难得的公积金贷款机会。


09丨买的楼盘遇到延期交付怎么办?


今年因为复工时间的延迟,遇到延迟交付这种情况的可能性会增加,要根据自身需求并结合政策来选择处理的方式。


从法律上来看,本次新型冠状病毒肺炎疫情在法律上可以被认定为不可抗力,因此政府采取措施要求延迟复工进而导致工期延误的,房企不构成违约,自然也不会有赔偿。


但政府肯定也会有相应的文件来支撑,比如给个具体的延期时间,半个月或者一个月。严谨点看,还要在现场进度的评估后,在文件中给到具体的楼盘名。


以我的推测来看,延期交付最长不会超过1个月是比较合理的。


10丨如果杭州楼市急转直下,会有救市嘛?


当然会,杭州历来都有救市的习惯。


哈哈哈,开个玩笑。


实际上现在的杭州手里还有不少牌,而且行情也还有支撑,就形势来看,杭州还远达不到需要救市的情况。


房企的资金问题,会有银监会、国土局等给出政策上的援助,比如下调利率,延期、分期缴纳相关款项等等。


工地的复工已经有明确的时间点,半个月对于二、三十个月的工期来说,完全是可以抢回来的进度。


原先的看房、摇号、选房模式受到疫情影响,则可以通过技术手段来暂时替代,比如线上看房甚至线上选房等也不存在技术上的难度。


至于购房者对杭州的预期,则从来都不是问题。


因此不要过于杞人忧天,黑天鹅和灰犀牛从来都无法预测,当然也无从避免,但不管是杭州政府的能力,还是这个城市的潜力,都已经在这次疫情中体现得淋漓尽致了。


相信这次疫情过后,“天下从此重杭州”不再是杭州人的自言自语了。

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