商用地产

杭州站

世贸丽晶城EAC

 您的位置:首页 > 政策动态* > 疫情下重温这17年,楼市终究还是个政策市 | 叶建英

疫情下重温这17年,楼市终究还是个政策市 | 叶建英

http://www.5acbd.com  2020/2/13 13:31:00 来源:叶帅起高楼

总有一批人是计划在2020年买房的。

我们也在《开发商泡汤的小阳春,是你给自己买房的窗口期》一文中说过,疫情结束后一段时间,是手上有现金的自住购房者买房的好时机。

但是,更多的人并不那么坚定,比如说二套房首付本来就要凑一点钱的,比如说要卖旧买新中间还涉及到要租房过度的,再比方说本来就是为了投资的,等等。

今天我们再帮你复盘一下,这几年杭州楼市到底是怎么过来的。


这是2003年至2019年这17年间杭州大市(包括十区和三县市)商品房的成交面积、销售额与成交均价统计图。可以发现:杭州楼市每年成交面积和销售总额的变化非常大,而且存在四个明显的盘整期。虽然从个盘来讲,杭州也经历过七折卖房,但全市的成交均价整体还是持续上涨的,除了2010年至2015年的六年平价期。

界定盘整期的,主要是这四个盘整期内成交面积和销售总额都有了明显的下降。这四个盘整期分别是2007-2008年,2009-2011年,2013-2014年,2016-2019年,对应的分别是2008年的「美国次贷危机」,2010年的「后四万亿」,2013年后的高库存,2016年房价快速窜高后的消化期与严格限购限价期。

我们也可以看到:

1),2003年的非典对楼市基本没有影响。

2),今天的杭州楼市正处于第4个盘整期。

3),与前三个盘整期比较,目前所在的盘整期特点明显,就是成交总额差不多维持,虽然有严格的限价,但房价还是上涨的,成交面积明显下降。三条线的变动幅度都在减缓,趋向于平行线。

本来,如果没有NCP疫情,没有大的刺激,2020年的楼市大概率也将维持第4个盘整期的基本态势:「稳」。

我们整理了2011年至2018年这8年间杭州市的婚姻变动对数,包括结婚登记和离婚。为什么要把离婚也统计进去,因为这几年的离婚对数实在太多了,而离婚在现实上确实会产生房产需求。

我们也整理了这8年间每年的小学新招生人数。


婚姻和学龄段子女要独立的房间,被认为是楼市最刚的刚需,但是,杭州楼市的成交量并不「刚」。

1),虽然结婚的越来越少,离婚的越来越多,但这8年两者加起来的总量就都差不多了,基本上在8.4-9.2万之间。这连起来差不多就是一条水平线,与成交量的大幅涨跌没有明显关联。

2),小学的年招生人数有明显上涨,这8年从8.6万涨到了11.4万,但与成交量的大幅涨跌也没有明显关联。

3

「限购」拉平了曲线

我们同样制作了这8年杭州年度商品房成交面积与常住人口的关系图。2016年以前,每年新增的常住人口与成交量好像有一定的关联,但是从2017年以后,这个关联度也失效了。

我们知道,杭州在2011-2014年间曾经执行过限购,在2016年下半年又重启限购,并且在重启后又不断加码。

大概的结论是,新增的常住人口对楼市的成交面积有正关联,但在严格的限购政策下,这个关联度也在失效。


4

大盘还得看M2

我们再来比较成交面积、房价和M2余额三者增长率之间的关系。这一次我们能够看出一个明显的结论,M2余额的增长率在三者中有先导作用。

成交面积的起伏率过大,我们找到了7个M2余额增长率与房价增长率之间是正关联的点。2005年,2009-2010年,2013年,2015年,可以明显地看到,房价随着M2余额增长率的上升而增长。2006年,2008年,2014年,则是三个协同的波谷。

2017年以后,因为杭州实行了严格的新房限价,关联性失真。


5

NCP算不算大事件

从杭州楼市的历史来看,我们大概可以发现,房价的上涨与M2余额的增长率基本上呈正相关(2017年以后部分失真),成交面积与当地限购政策和房价绝对值逆相关。

虽然朋友圈已经充斥了各类的预言,我们也摘取部分作了回应(参见《疫情下的楼市,朋友圈在传的11个预测》),但是,我们还是无法完全预测楼市的未来,就像我们在年初的时候根本没有想到NCP疫情会对国民经济和每个人的生活带来这么大的影响。

不过,我们回顾杭州楼市这十多年的历史,大概可以让你相信,我们目前所处的阶段,楼市与刚需,与新增常住人口等其实都没有太刚的关联,它更多取决于以M2余额增长率为代表的宏观政策,和以限购限价为代表的一城一策。也就是说,楼市取决于政策,而但凡有大事件发生,政策就会有可能调整。

NCP算不算大事件?

短期算,长期还不知道,希望它早早地被我们消灭掉。

 

【现在已有0位网友对本文发表评论,点击查看所有评论。】

我要评论
用户名:
内容:
验证码:   点击刷新验证码 (*看不清,点击刷新验证码!)