最近,杭州楼市下行趋势渐渐明显。 首先,土地价格明显下跌,开发商信心下降、“钱紧”的大环境下,流拍、底价成交的情况比比皆是,地价下跌两成、三成的也已经不是一两宗。 其次,二手房成交价相比高点普遍下降10%-15%以上,更可怕的是即使降价,成交周期也在拉长,挂牌量猛增,二手房东初步出现了“多杀多”的现象。
再者，原本因为“限价”火热异常的一手房，伴随着“高价地”的上市，渐渐出现了未能售罄甚至“流摇”的情景。
市场像现今的天气一样寒意渐近。
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从杭州二手房前三季度成交走势来看，市场成交量呈现拱桥状结构，特别是自5月份开始二手房交易达到10952套的峰值并由此滑坡，日平均交易量不到以往的一半。
三季度1.46万套的交易量，已经与去年三季度3.06万套的高位水平相去甚远。
截至10月31日，10月杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量仅2892套，日均跌破100套，创了2014年来的同期新低，同比去年10月的7239套更是暴跌六成。
另一方面，二手房挂牌数量却在激增。
数据显示，截至10月31日，杭州市区二手房挂牌量为61566套，比起9月30日的5.5万套，一个月时间又净增6500多套。
成交放缓，挂牌增加，二手房堰塞湖越积越深，再加上新房摇号分流客源，带来的结果就是实际成交价下降，二手房东只能降价出货。
来自一线经纪人的反馈显示，今年8月就已有小部分急售的二手房房东开始降价，但大部分房东仍心理预期颇高，处于观望的状态。到了9月，急售案例增多，二手房降幅加大。而10月以来，降价出售已然成为常态，正常房源成交周期拉长，房东要想尽快出手，则需加大降价幅度。
目前，市中心老小区代表翠苑、郊区次新房代表闲林和临平，均已有10%-15%的降幅，原来虚高的二手房面临价格重塑。
02
二手房量价齐跌，新房市场也难再现上半年的高光时刻。
9月、10月杭州领出了约70张预售证，超过7000套房源入市，开发商们集中跑量。但市场情况并不那么如开发商的心意。
流摇开始从临安、富阳等郊区向主城区蔓延。随着一块块高价地的上市，限价一点点在突破，板块价格体系逐步重塑，从萧山科技城到良渚再到市中心的公寓，都面临着客户对新价格接受度的考验。
市场陷入了开发商在限价环境下微利甚至亏损出货，购房者在下行趋势下对限价后的价格依然持观望态度的胶着状态。流摇、弃号、未售罄频频发生。
03
那么，在一片寒风阵阵的楼市里，何时才是出手的好时机呢？
其实政府在限价背景下，已经给每个板块都制定了一个“官方指导价”，例如申花和滨江的4.8万，城东新城的4.6万，艮北新城的4万，钱江新城西翼的6.8万，钱江新城东翼的5.8万……
随着早年拍地未售库存的逐渐清空，捡漏高性价比房源的机会消失后，16年下半年到18年上半年新拍地块逐步上市，开始主导板块价格，“指导价”从某种程度上大致反映了政府对该板块认可的价值，因此真的有自住或改善需求的，以一手房价格买入，至少大多数情况下是安全的。
二手房方面，除个别限价特别严厉、供应实在稀缺的地段外，在人人能买到一手房的正常市场上，二手房和一手房的价格倒挂一定会消除，并且二手房成交价应略低于一手房，到这个时候，或许才是出手淘二手房的正确时机。
杭州基本面依然良好，人口流入众多，明年或许房地产信贷政策又会有所放松，一手房虽然不会再有18年那么疯狂，但是在限价行情下要大幅下跌也未必能够实现。因此要珍惜市场能够挑挑拣拣、慢慢选择的时机，该下手时果断下手，特别是根据上海北京深圳的经验，稀缺地段在淡市中依然会有价有市。
换句话说，淡市才是大部分人置换核心地段的最佳时机。