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上半年广州楼市亮出成绩单 老牌房企强势 新晋房企突围

http://www.5acbd.com  2018/7/13 9:02:00 来源:

2018年上半年,信贷政策偏紧房贷利率居高不下,融资成本高位运行,“3·30”新政满一年,市场成交仍处于稳步爬升阶段。今年上半年广州楼市普降,一手住宅成交量同比降27%,在普降大潮之下,房企在广州区域有何表现?


  从房企交出的半年“成绩单”来看,老牌劲旅依旧强势,不少新晋品牌成功突围,冲进销售金额排行榜前列。展望下半年,绝大部分本地市场份额大的房企“弹药充足”,土地储备和主力盘数量均比较可观。另一方面,随着近期广州一手网签速度明显加快,新批供应效率亦有所提高,预期下半年房企供货力度将大于上半年。


  TOP20榜单门槛下降


  2018上半年广州住宅和商办物业共销售942.43亿元、504.35万平方米,与去年同期的1256.87亿元、712.83万平方米相比,金额下跌25%、面积下跌29%。上半年广州住宅新批面积仅358.07万平方米,为近3年新低,供应紧缺直接影响一手住宅成交量,加上上半年房贷利率呈现上涨趋势,致使房企业绩下滑,市场整体销售金额和面积较去年同期跌幅明显。受大市影响,TOP20榜单门槛亦相应下降。


  今年半程赛中,保利以87.47亿元、43.6万平方米夺得金额、面积双料销冠。在今年上半年大市跌幅较大的情况下,同比去年上半年销售金额榜首碧桂园的89.93亿元,保利今年上半年的业绩可谓独领风骚。保利以绝对的优势遥遥领先第二名万科37.05亿元,面积领先第二名万科16.22万平方米。


  住宅方面,南沙区域为保利上半年的重仓,创收贡献最大。自2017上半年保利的住宅销售重点已经从海珠、荔湾、白云中心区域转向萝岗、南沙、增城等外围区域。今年上半年得益于年初发布的新一轮广州总体规划将南沙定位为广州副中心,南沙楼市地位亦相应提升。


  去年同期碧桂园是销售金额及销售面积双冠军,而今年则位居金额第六、面积第四。究其原因,主要是住宅销售业绩较去年同期下降幅度较大,相差62.25亿元。2017上半年碧桂园近七成的销售金额来自增城区,且碧桂园2017上半年多盘齐发,住宅新盘涌现,所以其重仓于去年去库存力度较猛,今年补仓较少,从而影响今年上半年销售业绩。


  今年上半年,万科的商业、办公业绩均名列第一,万科商办业绩占其上半年业绩36%。同比2017年上半年,今年商业业绩涨幅明显。商业业绩同比涨幅较大的原因主要是因为去年“3·30”新政对公寓物业打击巨大,如今“3·30”政策出台已超一年,公寓市场已止跌回归平稳走势。而万科最大的商业业绩贡献则来自于其火爆公寓项目万科云城米酷,金额总计2.86亿元。随着政策效应逐渐淡化,公寓物业投资价值再度受到重视,预计后期市场保持平稳微上扬走势。


  6家房企新上榜


  今年上半年房企业绩排位TOP20中出现较多新上榜房企。上半年,金地、佳兆业、华润、新世界地产、恒大地产、阳光城共计6家房企冲进销售金额TOP20。


  金地、佳兆业、新世界、阳光城地产四者均无商办业绩,仅以住宅业绩进入榜单。


  其中,阳光城仅凭位于南沙的阳光城丽景湾一个住宅项目即上榜单,该项目为阳光城创收16.88亿元。而金地仅凭位于天河的金地天河公馆以及位于增城的金地香山湖两个项目挤进业绩榜前十。上半年佳兆业旗下物业共3个,包括佳兆业城市广场、佳兆业壹号、佳兆业天御。新世界地产旗下物业共7个,包括新世界嘉云府、金湖翡翠山、新世界凯粤湾、新世界东逸花园、凯旋新世界、新塘新世界、金湖花园。而恒大则以商业优势进榜,其商业业绩占总业绩比例超七成。


  “限地价+竞配建+竞自持+摇号”渐成主流


  全国房地产市场正逐步形成“租购并举、多主体供给、多渠道保障”新格局,作为四大一线城市之一的广州亦响应国家政策,逐步构建新格局。今年上半年,出现多宗用地采用“限地价+竞配建人才公寓+竞自持年限+摇号”或者“全自持纯租赁”的方式挂牌出让,这对企业的资金和经营能力都是巨大的考验,特别是“全自持纯租赁”无法让企业实现“高周转”更考验房企运营能力。


  其中,越秀夺得的南沙横沥镇灵山岛尖2017NJY-12拍出2018上半年竞配建用地中最高楼面价,配建人才公寓,而且自持25%。金科夺得的南沙黄阁镇2018NJY-6亦是配建人才公寓。中海拍得的南沙东涌镇东深村2017NJY-11则为配建拆迁安置房。由珠江实业拍下的琶洲西区地块则为全自持纯租赁用地,土地用途为酒店式公寓。保利与招商蛇口共同拍下的增城区地块则需要配建竞配政府性房源(居住)。


  从龙头房企来看,保利今年上半年拿地金额95亿元,两宗位于增城、两宗位于从化。这表明了保利在布局上拓展外围区域的特征。碧桂园今年上半年拿地4宗,与保利持平,全部位于增城。2017上半年,碧桂园同样是在增城拍得4宗商住地。可见其坚守增城打下增城江山霸主的决心。


  展望下半年,绝大部分本地市场份额大的房企“弹药充足”,根据广州中原研究发展部估算,保利主力盘有7个,其销售范围主要覆盖市区荔湾、白云,外围区南沙及增城,其产品对应客户群体亦相对广泛。万科下半年主推项目集中在南沙及黄埔。


  “地胆”越秀近年拿地将陆续转化为一手项目,南沙以及花都均有全新项目将陆续面市,该房企预计下半年主推盘为6个。此外,下半年盘量较大的房企还有碧桂园、金地、佳兆业以及合景。

 


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