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乾立基金:新一线城市甲级写字楼市场报告-聚焦杭州与成都市场(上)

http://www.5acbd.com  2018/7/10 9:10:00 来源:

2017年,受宏观经济增长超预期等影响,国内写字楼市场整体表现活跃。综合五大行统计数据,2017年全国优质写字楼供应较上年保持稳健,而在市场需求方面则显现强劲势头,全年吸纳量超过了600万平方米,创历史新高。从2018年至今的总体环境来看,国内主要写字楼市场新增供应继续维持高位,未来市场将一定承压。但积极因素是,同期市场需求仍保持旺盛态势,特别是TMT和联合办公空间等行业扩张势头明显。而随着政府不断放出金融领域对外开放的红利讯号,由此带来的外资金融机构跨国扩张或升级等需求预计将进一步释放。


从市场结构来看,目前国内的甲级写字楼市场仍主要集中在传统一线城市,即北、上、广、深四地。值得关注的趋势变化是,随着一线城市逐步进入存量时代,核心商圈供给日渐稀缺,一线城市内发展日渐成熟的新兴商务区正在成为写字楼新增供应与需求的“主战场”。


另一个引起关注的现象就是近年概念火热的“新一线”城市的崛起,伴随这类城市正在逐步成为国内经济发展的重要力量、处于积极聚集和吸纳各项资源的阶段,其甲级写字楼市场已然不可小觑。综合五大行统计数据,国内主要“新一线”城市的甲级写字楼市场总量已经占到全国的三分之一左右,2018年写字楼新增供应面积也主要集中在“新一线”城市。需求面看,由于“新一线”城市在产业和人口等政策优惠力度上不断加强,加之综合成本和人力资源等优势,较大提升了这类城市对企业的吸引力。此外,从大宗交易市场趋势看,租赁市场的爆发式增长让“新一线”城市的写字楼并购也日渐活跃。


充满潜力的“新一线”城市


今年2季度中,第一财经·“新一线”城市研究所连续第三年发布“2018中国城市商业魅力排行榜”,引发热议。该榜单包含了四大传统一线城市和15个“新一线”城市,排名依次为:上海、北京、深圳、广州;成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。



第一财经榜单主要基于上一年的商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五项指标,对国内338个地级以上城市进行2018年排名。需要留意的是,该榜单并非针对各城市基本面的综合评判,仅是从城市商业消费及吸引力的维度给予一定的参考。我们关注这份榜单,更多在于其提出和传播的“新一线”城市的概念。


事实上,国内目前对于“新一线”城市的定义并无固定标准。根据传统逻辑并结合当前城市发展需要具备的竞争力来看,现阶段对于城市的划分将更多考量包括城市行政级别、规模(面积、人口等)、经济发展水平、基础建设及连通性、投资与开放程度、教育发展水平、人才吸引力、宜居性、创新能力和商业环境等综合性指标。


我们先从政府顶层规划层面出发,国家住建部最早于2005年在《全国城镇体系规划》中提出过“国家中心城市”的概念,打破传统城镇体系格局,在直辖市和省会城市层级之上出现新的“塔尖”。截至目前,除北、上、广三个一线城市外,被设立为国家中心城市的还包括天津、重庆、成都、武汉、郑州和西安,从国家引导及推动发展角度,这些城市未来在综合经济能力、科技创新能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力及可持续发展等方面都将占据明显优势。


此外,参考中指研究院于近期发布“2018中国城市开发投资吸引力排行榜”,这份榜单以近三年商品房销售均值为主要依据,结合经济、人口等宏观指标将国内298个地级及以上城市细分为7个级别,并基于市场容量和增值潜能两个维度多项指标进行排名。其中,列入1.5线等级并按投资吸引力排名依次包括杭州、武汉、南京、重庆、天津、成都和苏州七大城市;列入二线等级的有18个,排入投资吸引力榜单前20位的包括西安、青岛、郑州、长沙、宁波、济南及合肥等地。

在乾立基金早前发布的2018年第一期《房地产投资白皮书》中曾强调,目前国内城市发展已然进入新的格局,即未来将主要以国家重点规划的19个城市群为单位,聚焦各个核心及重点城市来看区域投资机会及发展潜力。


基于此逻辑,并综合上述几个划分标准,我们重点关注以下十三个“新一线”城市。这些城市近年基本面总体较好,大多处于高速向上发展阶段。以2017年GDP增速来看,除天津和沈阳外,其他城市均超过全国平均增速并将大部分一线城市甩开。其中,处于长江经济带上,并分属国内发展最为成熟的长三角城市群和上升势头迅猛的成渝及长江中游城市群核心城市的杭州、南京、成都、重庆及武汉等地,在投资吸引力、市场热度和辐射影响力等方面的优势尤为突出。

“新一线”城市写字楼市场概况


近年,“新一线”城市的商业气氛逐渐活跃,加之持续受政策鼓励而推动的产业发展和大量导入的高素质专业人口,大力创造和推动了城市服务业、高科技产业、金融业等发展,并使得写字楼市场开始蓬勃成长。


由于各城市自身发展阶段和经济水平、产业导向等有所差异,其写字楼市场表现也呈现一定的分化状态,但总体潜力可期。目前成都、天津、杭州等处于领先地位,武汉、南京、重庆和西安也正迅猛发展并趋于成熟。其中,长三角城市群中的杭州和南京的经济产业等发展有超越一线城市的趋势,也是东部地区除了上海之外的次强核写字楼中心;成都和重庆作为成渝城市群和西部写字楼市场的中心,武汉作为长江中游城市群的经济以及写字楼市场核心;西安作为今年发展迅猛的城市之一,也成为国内写字楼的主力市场;天津作为京津冀的核心城市,承接北京的外溢需求,在整体市场上也举足轻重。从2017年底的总存量来看,以上七个城市也占据写字楼市场的前列。


从市场空置率来看,目前十三个重点关注城市大多存在偏高的问题。从下表可见,2017年四季度,仅杭州、南京和宁波三个城市的甲级写字楼市场空置率处于10%左右相对较低水平,市场整体较为健康。青岛和大连的空置率在18~24%左右,剩余城市则都超过了30%,重庆的空置率甚至高达44.8%。这主要也是由于“新一线”城市普遍处于大力开发阶段,不断入市的新增供应使得短期内空置率持续偏高,租金也呈现波动和一定的下行压力。但从中长期视角,随着后期产业的发展、资源的聚集、人口的流入,新增供应将持续得以被吸纳,促使空置率回归健康水平。

杭州——强经济支撑下表现优异的写字楼市场


长三角城市群的“新一线”城市由于整体经济发展水平以及完善的配套等原因,其写字楼市场一直表现良好,目前整体发展平稳,由十年前的乙级写字楼为主跨升为目前以甲级写字楼为主要新增供应的市场。


杭州的写字楼市场发端于90年代较多国有企业自持的庆春一条街,彼时也有大量商用居民楼内的办公场所。进入21世纪后,黄龙、武林、庆春成为写字楼供应势均力敌的三大板块。2009年,钱江新城也加入到核心商务区中,该板块供应高峰出现在2010年和2011年期间,至2015年该板块的甲级写字楼面积达到全市近半体量。


2017年,杭州甲级写字楼新增供应面积28.5万平方米,净吸纳总量为31.2万平方米,同比上升184%,主要是由于钱江新城板块的租赁需求不断攀升,导致全市吸纳量得到推升。


租金及空置率


从杭州市场近5年的租金情况来看,基本呈现逐年走高的态势,特别是在2017年底同期增长幅度达到7%。相比其他“新一线”城市,杭州甲级写字楼的租金水平处于较高水平,2017年底近三年的增长水平也都超越了其他城市。


市场空置率在钱江新城大量新增供应后,一度曾攀上高峰,最高达到过24%;但自2015年后,随着吸纳量的稳步上升,空置率开始出现较大的回落,2017年四季度空置率一度跌至10.6%,接近一线城市水平,远低于其他“新一线”城市。

核心商务区


杭州的核心商务区,包括武林、庆春、黄龙以及钱江新城四个板块。其中钱江新城交通设施和商务氛围有所改善,2017年下半年虽有大量新增入市,但由于大部分新项目的品质高、租金上有优势,吸引了不少金融及房地产行业租户,例如北控地产、e-Goodmanners、大都会等。2017年4季度,钱江新城的租金同比有8%的涨幅上升至101.34元/月/平米,空置率持续下降。


2017年4季度,其他三个板块的空置率也呈现大幅回落态势,特别是武林板块由29%跌至10%,庆春板块由27%跌至14%;这两个板块的空置率大幅下降主要受金融和专业服务类机构的需求稳步增加所致;两个板块内租金较为平稳。黄龙板块内,前期主力租户P2P及互联网金融行业受到监管整治出现调整,其空置面积迅速被TMT行业和金融企业填补,出租率反而出现提升,租金也实现7.5%的增幅,超过了全市平均增幅。

主力租户


杭州写字楼市场主要以内资客户为主;租户构成与一线城市相似,专业服务类、金融公司、TMT企业的需求仍占主要地位。2017年,房地产开发和制造业的需求量也在增加;而P2P和互联网金融行业在武林和黄龙地区逐渐减少,但调整后引来了发展更加稳定的传统金融机构和TMT租户。


2017年,联合办公品牌开始进入杭州市场,例如SOHO 3Q在2017年9月在财富金融中心承接了大量的办公空间。预计后续会有更多的联合办公品牌进驻,这为市场整体空置率的降低起到推动作用,也为租户提供了更加灵活的租赁选择。


大宗交易


买家主要集中在金融机构,其中以保险公司为最,其次为地产基金公司和房地产企业。2017年下半年的写字楼大宗交易成交楼面价在23000-30500元/平米之间。

2018年杭州核心商务区预计至少有四个项目入市,新增供应达43.3万平方米,包括钱江新城的高德置业与中国人寿大厦、黄龙的黄龙万科中心二期和三期以及武林的国大城市广场。总存量届时或将突破300万平方米,空置率或有小幅上涨。如若市场在保持前两年的水平情况下,新增供应将得以较好地去化,租金也将保持平稳增长。


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