01
高密东郊五公里开外，有个小镇，叫姚哥庄。
2007年，潍坊进行新一轮区划调整，摒弃乡制，裁撤8万人以下的镇。人口不达标的姚哥庄镇便被并入朝阳街道。
当年8月底，两厢合并，成立了新的朝阳街道办事处。
新朝阳街道办的办公点，设在高密康城大街上。一块儿在这办公的，还有高密经济开发区管委。
实际上，从1996年1月，高密市朝阳街道办事处已经与开发区管委会合署办公，施行区街合一。
姚哥庄镇跟朝阳街道合并后，姚哥庄镇便整体落入高密经济开发区辖内，其驻地也一并设在姚哥庄。
姚哥庄位于高密东边，跟胶州接壤。受这波胶州房价飞涨影响，姚哥庄的盘也趁机涨到新节点，冲到了8000的关口。这些盘的代表，以水岸东方最具典型。
位于胶河东岸的水岸东方，坐落在康城大街上，隶属于高密经济开发区。
2015年，这个盘的售价还没过4000，所报均价为3794元/㎡。
2016年价格一度涨到4700，年底间歇性还回落到4300。
进入2017年，楼盘价格上扬，从4300，飙到5000，又飙到5700，直到11月份，猛涨到7500。
2018年5月，房产网站标注的价格一路涨到7800。不过，据当地的居民反映，实际售价已经突破8000，直逼1万。
姚哥庄距离高密市区5公里左右，在高密人的观念里，过了胶河，就是出了市。而三年里，就是这样一个毫不起眼的小镇，这样一个毫不起眼的楼盘，均价翻了1倍多。
起初，单纯以为，胶州房价飞涨，现如今一房难求，以致于催逼买房需求外溢，遂使得胶州北胶莱地区以及高密东部经济开发区的房价攀升。可是，深入了解之后，会发现，这个楼盘的价格影响因素，有着更复杂的背景。
水岸东方房价猛涨是在2017年。这里面，最直接的原因，便是跟潍坊、青岛的楼市行情有关。
我们知道，17年大青岛整体都在飞涨，当时市北、李沧、黄岛、城阳首当其冲，市区均价蹭蹭涨过2万，而郊区5000以下的盘也基本绝种。
与此同时，潍坊的市场也是涨涨涨。17年一开年，潍坊房价的涨幅就按千计。一年里，更是出现八连涨的盛况。
身处姚哥庄的水岸东方，既位于潍坊市政建设的重镇——高密经济开发区，又临近青岛的胶州市场，自是被这两股房价涨潮所夹击，单平加价1800，从5700加到7500。水岸东方均价涨上去之后，至今再没下来。
今年4月，青岛4.18楼市新政之后，胶州作为不限购的楼市热区，再次迎来新一股房价上涨的浪潮。水岸东方，便又随着这波行情涨过了8000。
按理说，即便高密跟胶州相邻，也不至于胶州但有风吹草动，高密楼市就不淡定。而事实却又是如此真切地摆在那里，这倒让不少人费解。
02
说起来，这背后，牵扯青岛大哥和潍坊二锅，以及高密小弟之间友谊的小船。
青岛的经济发展速度要快于周边城市，是以，零几年的那段时间，周边城市大多唯青岛马首是瞻。这其中，便有潍坊。
2004年，日照开启了与青岛的对接进程，紧随其后，潍坊在2007年，也开始与青岛对接，各自开启了青日、青潍一体化。这为后来山东半岛的“铁三角”，奠定了合作基础。
2009年，中央领导来山东考察，提出打造山东半岛蓝色经济区的构想。
2011年1月，中央批复了相关规划，并且还上升到国家战略的层面。2月，关于“青岛-潍坊-日照”的区域协调发展规划，就正式酝酿出台。
至此，山东半岛城市群的“铁三角”诞生了，好兄弟“苟富贵勿相忘”，这个兄弟团打算抱团发展。后续胶州湾海底隧道的开通，以及胶东国际机场的规划都成为联结兄弟团的重要纽带。
如果现在去度娘查高密或者姚哥庄，还能看到这个“铁三角”的影子，上面都把胶东国际机场作为自家“机场”优势中的一部分。
可惜的是，兄弟团最后还是沉寂了。2014年以后，官方不管是省里还是青岛，潍坊，或者日照，都很少提及青潍日一体化的事儿了。
很少提的原因，有城市领导班子更新换代的缘故，但最重要的原因，坊间认为，是关于海关的利益分野。
在进入青潍日一体化的第二年底，济南海关由隶属升级为直属，几乎跟青岛平起平坐。此前，青岛是山东省唯一的直属海关，管辖范围是山东全境。
济南海关升级后，海关管辖权范围扩大，由济南一地扩大到9市，这9市中便有潍坊。2013年底，济南在高密设置了监管站。
而潍坊海关归入济南后，青潍日一体化就变得比较尴尬。三座城市之间的状态，似乎一下回到解放前，又开始竞合作、竞发展。
换句话说，还是各过各的。
如果说，非要有什么不一样的话，是高密对青岛的态度。
从2013年开始，坊间和网络频频传出，高密即将归青岛大哥管。2014年，此后的每一年里，总会冒出点关于“高密即将划入青岛”的消息。直到今年2月，再度传来这样的消息时，潍坊二锅直接怒了，郑重发了一份声明。
在这份声明中，潍坊除了明确指出高密作为潍坊的归属问题是个原则问题，要求高密市委明确表个态。
不知道后来，高密市委到底有没有表个态。但是，侧面从声明文件中，能够看出高密小弟跟潍坊二锅的关系不是那么友好，似乎有点不甘心屈居于潍坊之下。
不管怎样，事实上，高密在很多政策上很微妙，多少有些明显主动对接青岛的趋向。
2016年，高密在搭建高新产业集聚区时，提出的铁运物流园发展，其所依托的正是青岛的胶东国际机场建设，高密希望以此来争取设立潍坊保税区高密分区。而在提到高密美丽乡村建设的目标上，高密的计划是要高于“胶州”标准。
潍坊的一个市，比对着胶州，这事怎么看都有些诡异。
又，今年3月，高密市民在咨询对接青岛的轻轨、地铁规划时，高密的答复是“在市政府领导下积极组织规划编制单位进行论证”。但据说，潍坊曾经批示过，未通过规划审批。
暂且不提高密是否能养得起地铁，二锅批没批。能看出的是，高密确实在积极地对接青岛，且不管二锅乐不乐意。
这些极其微妙的所在，看起来对房地产没什么关系。但实际上，却成为当地开发商为楼盘造势的极好说辞。
据不少当地居民透露，水岸东方的销售在给客户讲解楼盘时，都会提到要建高密到胶州北站的地铁，很多客户深以为然，并为之而欣喜。济青高铁开通后，本身将会拉近高密与青岛的距离，而倘若再建地铁，人们不仅会想，那会更方便，房价也会更有升值空间。
就这样，水岸东方又有了一个助力房价上涨的大法器。
高密市对于市民关注的这种地铁规划利好，既没有明确说不建，也没有明确说建，这种模棱两可的态度，更使得法器的威力成倍膨胀。
03
与地铁规划的模棱两可相比较，济青高铁跟胶东国际机场的开建就像是印证高密要腾飞一样。
2012年，济青高铁路线规划，出了北线、中线、南线三个方案，综合比较选了北线的方案。而其中，高密北站的设立，有拉动人口和促当地发展的考量在。
济青高铁比较特殊，它是国内第一条地方控股并投资的高铁，投了近600亿。未来的盈利，出的招数也比较奇特，是“以地养路”的模式。
也就是说，济青高铁沿线，后期会进行土地开发，而开发收益则用于支持铁路建设。据说，每个站点所在的城市都会成立一个土地开发公司。
2015年，济青高铁开建。这，不管是从基建层面来说，还是从“以地养路”的模式来说，对房企都充满了诱惑。当年2月，高密新推出地块210万方。
2015年，除了济青高铁开建外，胶东国际机场也开建。虽则高密距离胶东机场几十公里，但高密没少把机场当作自己的利好。
度娘信息显示，高密跟姚哥庄都打着一小时的招牌，蹭着胶东国际机场的热点，它们在度娘里说的距离，比直线距离还要短。实际上，都得好几十公里。
当年“铁三角”时期所缔结的纽带——胶东国际机场与胶州湾隧道，以及后期的济青高铁，继续被高密市视为纽带，尽力发挥其最大的带动效应。
此外，机场跟高铁也成为水岸东方阐释规划利好的重要依据，成功将其打造成了一个距离青岛“一小时生活圈”的项目。
2015年，在全国去库存的大背景下，高密楼市没有大涨也没有大跌，而水岸东方的价格则是迈着小步子又涨了涨，当年的销量也排在前几名。
2016年，各方面楼市政策利好，高密楼市热度持续攀升，但在水岸东方项目上则有涨有跌。只是，跌幅不大，降也降不到500块。貌似是因为当年交房后，房子质量以及不供暖引起一批住户不满闹的。
2017年，除了楼市行情利好外，高密当地的另一个工程也给水岸东方提供了房价高涨的温床。那就是——姚哥庄片区的拆迁。
8月里，姚哥庄片区启动拆迁，9月间，拆迁已经大刀阔斧的进行。10月，拆迁补偿方案出炉。
在三种补偿方案中，尤为引人注意的，是关于“房票”部分，给出的四个安置楼盘中，就有水岸东方的名字。
17年水岸东方价格大涨，其实选择房票补偿并不合算。房票是死的，票面金额确定，而市场上的房价涨势过快，房票就相当于是贬值了。
但是，这几个盘又是跟经管委合作的楼盘，是在拆迁合同上一起盖了红章的。但凡有选这种方式的，对水岸东方而言，都是白捡的客户。
另外，拆迁过程周期长，一般等到再建得6-8年。在这段时间内，怀揣拆迁款的姚哥庄村民是流离失所的，要么是拿着钱租房，要么是拿着钱再去买房。
要不说，光拆迁就可以让GDP数字很好看，从拆到建，哪一环都能算业绩。而且，只拆不建的话，还可以去库存，现有的房源顺道还能涨涨房价，都是套路。
显然，水岸东方对这些套路通透的很。
今年四月间，高密又新发了36个片区的棚户区改造项目，其中，又含有姚哥庄片区的二期。
不知道，到时候，补偿方案中，是不是还会出现“水岸东方”的名字。更不知道，水岸东方到时是会涨还是会跌。
有位大神说，潍坊住宅商品房空房率60%+，潍坊写字楼空房率70%+。 也就是说目前空置的房子，还能再容纳400多万人口。
这400万人的缺口，高密又占了多少？水岸东方又占了多少？也许，晚上亮灯时分，满目疮痍的姚哥庄能数清到底有多少扇亮窗，亦或者，胶河的水能映出到底有多少盏灯。