商用地产

杭州站

 您的位置:首页 > 商业资讯* > 又一家联合办公开进CBD,它们会不会成为星级写字楼杀手

又一家联合办公开进CBD,它们会不会成为星级写字楼杀手

http://www.5acbd.com  2018/2/6 18:43:00 来源:36氪

 

作为北京商业的标志性商圈,实际上CBD一直在造血、换血。

2月1日,位于CBD的建国门108号——海航实业大厦的第8、9层经过改造,挂上了氪空间的牌子正式开业,这是目前氪空间在北京所有社区中,最接近城市核心的一个项目。


将联合办公开进寸金寸土的CBD,在北京商办市场并不是首例。在办公新业态的逻辑中,项目越靠近市中心表明品牌的影响力越大,而在城市更新市场上,城市核心区往往比外围有更大的改造需求。按照业内人士评估,未来将会出现一个万亿级的城市更新市场。

联合办公开进CBD的逻辑:需求分层

为什么氪空间要进入核心商圈,处在建国门这样优质地段的写字楼,又为什么将空间租给联合办公?氪空间总裁钟澍认为,这是受到北京产业变革的影响,在国家“大众创业、万众创新”的支持政策之下,科技、人工智能、互联网已经成为了办公市场强劲的需求驱动力。此外,以往核心商圈的外资企业较多,但现在外资企业在华投资减少,再加上租金上涨等因素引起的一些办公需求外溢,城市核心区的写字楼空置率压力加大。

“核心商圈的办公租金价格目前处于下跌的状态,氪空间的选址要素之一是一线城市核心地段的核心商圈,海航实业大厦看中的是氪空间能带来具备成长性的企业入驻,这些初创企业‘长大’后会成为海航的业主,从而提升其整体空间的产业链。”钟澍说道。


氪空间建国路社区

也就是说,在海航实业大厦和氪空间的合作案例中,氪空间负责对接小微企业需求和“养鱼”。“小鱼”长成“大鱼”之后,海航实业大厦可以继续为其提供服务,两者可以构建一个具有互补性的服务链条。

“科技、互联网行业办公的一个明显特征是,喜欢扎堆,中关村、望京以及一些产业园是它们的聚集地,加上核心商圈办公需求外溢,所以核心商圈的办公租金,不见得比中关村高”钟澍表示,氪空间的建国门社区目前在开业优惠期,已签约工位平均租金在3200-3500元/月,创业大街社区签约工位均价在3000元/月,两者租金并没有大差别。

第一太平戴维斯数据显示,2017年的新交易中,IT及高科技行业业主租走了北京23%的甲级写字楼。排在其前的是金融行业,占据了28%的份额。


图:北京2017年甲级写字楼租户行业类别比重(按租赁面积划分)

从整体的商圈写字楼租金看,第一太平戴维斯数据显示,2017年四季度,北京CBD的平均租金375元/月/平米,东长安街商圈为295元/月/平米,东二环为325元/月/平米,望京为260元/月/平米,中关村282元/月/平米,亚奥商圈338元/月/平米。

虽然中关村的整体租金低于CBD,但部分中关村区域写字楼的租金高于CBD整体价格,比如融科资讯中心、理想国际大厦,月租金超过400元/平米,而CBD等一些核心区的写字楼租金已经面临增长压力,其中一些写字楼也被、或者在等待通过更新改造提升资产价值。

一位业内人士表示,城市有机更新是由产业升级、消费需求提升、人口导入、旧城改造等诸多因素共同导致的结果,它跟政府主导基础设施建设和背后土地财政的诉求频频制造的新城在表现上有一定的相似性,但实际区别很大。

参与方众多

通过升级、改造,使得物业获得价值提升,这在近两年的北京楼市,已有大量案例。据戴德梁行披露,其2017年参与完成及跟踪的大宗交易中,阳光上东酒店被境内一支基金收购后将改造成写字楼对外出租;首创置业将北京中环假日酒店出售给一家境内资本,也将改建为办公楼自用。另外,地处王府井的一家商场也在今年上半年完成交易,未来将改造成写字楼。

从这些案例中可以看到,多数是酒店/商场改造成写字楼,但存量物业类型改造远远不止这些。在今年1月份国际金融地产联盟发布的《2018中英城市更新及存量改造白皮书》中,乾立基金提到,物业改造要结合资产及其所在区域市场实际情况,一事一议的具体衡量它更适合怎样去改造运营,写字楼,传统商业、酒店、工厂和旧厂房都将是改造的方向。

在这些方向中,一种是物业属性/用途不变,进行空间及内容、设备等的升级,如海航实业大厦是典型的传统写字楼进行空间及内容升级的类型,其引入共享经济等理念,从而与传统商务办公形成差异化竞争。

存量改造的物业性质转换与比较


来源:国际金融地产联盟《2018中英城市更新及存量改造白皮书》,乾立基金行研中心

另一种改造方向是直接变更性质或用途,比较典型的案例有北京中融信托大厦。改造之前它是西城区菜市口的开元名都五星级酒店,中融长河资本在2016年年底完成收购这家酒店后,通过不到一年时间的改造,使之由原来单一的酒店业态变身为集办公、商业、展示为一体的综合商业空间;太平洋百货改造为北京盈科中心,中粮广场由商场改造为联合办公,北京金融街洲际酒店7-24F改造为写字楼。此外,还有写字楼改造为长租公寓的做法,比如魔方公寓。

与房地产开发的主体较为单一不同,城市更新的参与者五花八门。作者发现,大量的资本也开始密切关注城市更新和旧楼改造,中信信托、华融资本、高和资本、泰康资产、黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方都有参与案例,这些资本有国企背景的,有私企,还有外资。

2017年3月,中信信托作为交易安排人推动发行的“北京海航实业大厦”资产证券化产品,在上海证券交易所挂牌成立,创“以信托资本全盘收购和持有商业物业、升级改造、发行ABS通过资本市场退出”的国内先例。

同时,多家房企也参与到城市更新。首开很早就提出过“城市复兴官”计划;碧桂园在昆明春城项目的改造上花费了860亿元;万科的良渚文化村已经成了知名案例;龙光地产参与建设了至少6 个城市更新项目,分布在珠海、惠州及潮州等地;旭辉投资太原三给片区新城改造项目。

地产操盘 金融思维

由增量时代转向存量时代的过程中,乾立基金认为,城市更新保守估计有着万亿市场的规模。一方面,一线城市发展日趋成熟的新兴商务区等价值洼地内的存量并购机会值得深挖。另一方面,一二线城市核心商务区内大量的老旧物业、副中心或核心区周边阶段性价值被低估的存量资产,也是极具改造运作潜力的优质标的。

对这类物业的投资,不管是直接并购的“重资产”模式还是“长期租赁”的轻资产模式,通常现阶段获取成本相对低廉,且具有很大的升级改造空间和价值提升机会。资产持有后,可在2-3年内完成“重新定位->合理改造->准确赋能->改善现金流->提升物业价值”这一全流程运作,实现现金回收和盈利。

一位在开发企业做城市更新产业的业内人士表示,与新项目开发过程中参与机构有比较强的投机心理不同,城市更新项目的进场机构更看重运营,要找到资本、项目、品质的平衡点。

具体到存量资产的金融创新层面,稳盛投资战略发展部总经理辛勇曾在参加国际存量地产资产管理论坛时表示,项目的融投管退四个过程互相关联决定,在金融创新中,资金管理、基金管理、资金改造管理是三个很重要的关键能力,此外要有一个大脑把能力梳理清楚,形成清晰的逻辑推荐给投资人。“市场上我看到的不成功案例比成功案例多得多,问题在于资产的并购端、运营端不是一个团队,归根到底团队很重要,是不是一个人或者是一个小的团队,一定要有这样的团队担任大脑的工作,直接决定股权基金能不能长远运作。”

从投资的角度看,现在市场存在的挑战和因素有很多,比如物业供需不平衡,其次是怎么评判合理的定价逻辑,评估投资和收益关系,有很多涉及到改建,这部分会面临项目改造完工后的项目风险,如果输出团队资产管理的同时,经过反复测算,单一项目都是10%以内的回报率,就应理性思考投资是不是继续进行。

据第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅介绍:“地产金融涵盖多个领域,贯穿从开发、建造到消费、管理等一系列环节,地产金融是个非常广义的话题;如果狭义的来理解写字楼板块的地产金融创新,那么证券化是目前多数开发商、业主在寻求的创新方向,事实上就是对一种新的融资手段的尝试,如果用通俗的语言来形容,就是以未来将要产生的租金收益及现金流为支撑,增加资产的流动性,获得更高的资产回报。在发达国家的成熟市场,回报率能达到8-12%,而目前国内资产的证券化更多的融资渠道还是公募资金,而收益在5-6%之间,相比成熟市场还有很大差距,可以说地产金融的路还很长,任重而道远。

温书阅表示,金融创新还涉及投后管理问题,在中国,因为资产的升值潜力巨大,往往随意的管理却依然能获得巨大的利润。目前的投后管理还没有形成成熟的体系,但随着市场的越来越成熟,随着投资成本及金融杠杆的不断增加,资产管理将会在地产金融领域扮演更为重要的角色。而专业的资产管理体系必将慢慢形成并植入每一个实体项目。


对标选择项目时的投资策略,四种基金类型:核心型、核心增值型、增值型、机会型,代表着不同的投资人,比如某核心型的投资周期8-10年,IRR(内部收益率)是7-10%,这是长周期应对资产的策略;核心增值型,像黑石的投资周期是5-8年,IRR为8-12%;增值型要求回报率15-18%,投资周期是3-5年;机会型则是通过市场周期的判断,通过特殊机会的捕捉,实现高回报。

【现在已有0位网友对本文发表评论,点击查看所有评论。】

我要评论
用户名:
内容:
验证码:   点击刷新验证码 (*看不清,点击刷新验证码!)