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我们眼中的物业管理《上》

http://www.5acbd.com  2009/12/6 16:49:00 来源:

经过详细的分析和周密的考察,我们和怡高物业走到了一起。怡高物业顾问累积百多年的物业管理经验,亦是最早涉足国内之境物业管理公司。配合该公司多年来在国内所累积之物业管理经验,及连同其他部门之专业人才、经验及技术,相信能凭着该公司高质素的服务和先进管理概念,为美的海岸花园提供一个综合性的高级物业服务。
怡高物业服务有限公司是由实力雄厚的高力国际物业集团与怡和太平洋公司在亚洲的物业业务进行合并而组建的,形成了亚太地区一个规模庞大、网络广阔的物业机构——怡高物业顾问集团。
怡高不但承袭了高力集团丰富的环球物业顾问经验,更拥有怡和太平洋在亚洲的崇高声誉。怡高的全球网络,它拥有世界性的见解及观点,亦深入了解不同地方的市场变化。
透过高力国际的环球联系网络,怡高可利用3600多位专业人员及健全的物业及客户资料库,快捷而有效地掌握适当的物业时机,顺利满足客户的要求。
怡高的客户范围十分广泛,其中包括有大规模的商业集团、金融机构及政府机关。凭借着优良的口碑及声誉,怡高亚太地区网络得以不断扩展,迅速而有效地成为亚太地区最优秀的物业顾问公司之一。
透过亚太区地内的36家办事处及其他地区的145家联系办事处,怡高为客户提供多元化的物业服务,其中包括买卖、租赁、物业管理及工程管理、估值、研究及顾问服务等,拥有数以千计专业物业顾问人士。
在物业管理部门中,不但聘用了具有丰富物业管理经验的专业人员,更汇聚了不少造诣精湛的技术人员。为满足现今社会客户的需求,怡高提供全面化物业管理服务。包括专业财政预算及会计、技术维修、物业市场推广、电脑资料处理及技术提供、人事管理、行政管理等。此外,怡高采用了现代化物业管理技巧,使客户能掌握更多市场资料、确保物业的耐用性及增值能力。该公司的物业经理能因情况提供高效服务,达到客户的要求,深受同业及客户的赞赏。
目前由怡高负责销售及管理的国内项目超过40个,提供物业管理及顾问服务的工商住宅物业总面积逾250万平方米。遍布大连、天津、北京、上海、广州、东莞、番禺及深圳八大城市,并由30多位来自香港、台湾及新加坡的专业人才负责督促在中国当地招聘的逾1500名物业管理员工。截止1995年底,怡高受委托项目总值超过25亿美元。现时在国内分别于北京、上海及广州设立办事处,另有14个管理办事处设于八大城市。由怡高负责管理的番禺丽江花园,获中国国务院建设部颁发“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”奖项。

第七节  怡高物业管理顾问合同文本
附录
顺德美的海岸花园物业管理顾问合约
广东省美的集团股份有限公司房产公司(以下简称甲方),乃中国顺德美的海岸花园之发展商。甲方在广东省顺德市登记注册,其法定地址      。
   法人代表:         。
   怡和高力物业服务(上海)有限公司广东分公司(以下简称乙方),在广州登记注册,其法定地址在广州市流花路109号之九达宝广场1006室,法定代表:柳维伦


第一章  前言
(一)顺德美的海岸花园位于顺德北滘镇南部,该发展项目首期工程预计约于1999年8月开始交付使用。甲方在业主委员会成立前拥有顺德美的海岸花园的物业管理权,可独立行使美的海岸花园物业管理的职责。
(二)立约双方根据中华人民共和国(中国)的有关法律和条例,并本着平等互利,共同做好顺德美的海岸花园物业管理工作的原则,经友好协商,特订立本合同。
(三)甲方根据以下条款,聘用并委任乙方为顺德美的海岸花园的物业管理顾问,协助甲方管理该物业之住宅、商场、住客会所及车库,总建筑面积共约245000平方米(以下简称托管物业)。
甲方需向乙方支付管理顾问酬金及其他有关费用。
乙方根据以下条款,接受甲方的聘用,推动托管物业之维修及物业管理工作,并对该项工作负责。
乙方乃怡高物业顾问集团之附属机构,因此,在日后托的管物业管理事宜之对外宣传上,将可沿用怡高物业顾问集团之形象及有关标记。
第二章  甲、乙方双方的职责
(一)甲方的职责
根据本合同的条款,甲方同意聘用乙方为物业管理顾问并协助甲方推动托管物业 之管理工作,在履行合约期内,为保障乙方能有效地协助管理托管物业,甲方同意履行下列的职责:
1)确保在托管物业入伙前成立托管物业和物业管理公司(或物业管理部门)。在本合约中,所有物业管理公司的字样亦可指物业管理部门;
2)协助乙方调派及招聘专业人员加入物业管理公司,推动托管物业的物业管理工作;
3)在履行合约期内,监督乙方的工作表现;
4)保证托管物业按时按质按量通过有关政府部门之正式竣工验收并移交物业管理公司,然后使物业管理公司能顺利履行其既定的管理职责;并须负责相关遗留工程之跟进工作及承担相应发生的费用。
5)在履行合约期内应按甲、乙双方同意的财务预算,由甲方预先垫付一笔可供管理公司初始运作的开办费。
(二)乙方的职责
根据本合约的条款,乙方同意接受甲方的聘用,负责向托管物业提供物业管理顾问服务。在合约期内,乙方同意履行下列的职责:
托管物业交付使用前
1)协助甲方(或其委托之法律顾问)编写及落实有关托管物业之业主公约,作为日后物业管理之基本依据;
2)草拟托管物业管理部门筹备期及托管物业首年管理财务预算报告,并以此为依据计算托管物业各部分之管理份额;
3)对管理公司的设立及公司形象、自身建设、管理等提供建议;
4)制定各部门管理及运作制度,包括保安、财务、采购、人事、行政等制度;
5)协助甲方安排合适的电脑公司,建立电脑管理系统,并就此系统对甲方提出管理顾问方面的意见;
6)编写有关托管物业之管理文件,包括用户手册,装修手册等供甲方审阅,并制订有关之运作程序,包括楼宇交收程序、紧急应变措施、客户投诉处理等;
7)协助甲方或管理公司拟定托管物业日后有偿服务及无偿服务方案;
8)就托管物业配套商业设施、设备,包括会所设施,设备的管理应从物业管理角度提供建议;
9)就托管物业之发展设计从物业管理角度向甲方提出建议,尽量使其设计与未来管理运作相配合;
10)拟定管理部门人员编制及协助甲方招聘及挑选有关骨干人员(如部门主管);
11)在国内提供一次为期5天的入职培训,导师由乙方资深的管理员工担任,并由乙方从国内或香港办事处调派人手参与培训;
12)协助甲方统筹安排所需物料及设备之采购事宜;
13)在有必要时,协助甲方甄选或向甲方推荐适合之承判商;
14)就托管物业社区文化的建立提供意见;并配合甲方的市场推广工作,从物业管理方面提供支持;
15)每月2次(可按需要协商增加或减少)派员到工地检视及参与有关之工程会议,并对影响将来物业管理工作的事项提交报告;
16)每月2次(可按需要协商增加或减少)与发展商开会商讨有关物业管理工作的进展情况;
17)根据托管物业情况及物业的特别要求,建议并协助甲方为托管物业购买合适之保险;
18)对发展商所提出的问题作出回应。

托管物业交付使用时及交付使用后
1) 交付使用期间,派员到现场协助托管物业的楼宇交收工作,为期5天;
2) 托管物业交付使用后一个月内,提交一管理评估报告;
3) 每月两次(可按需要协商增加或减少)派员到现场按照既定之服务标准检视物业管理工作,并提交有关检定报告,对托管物业之保安、清洁、绿化等各项工作提供改善意见;
4) 对物业交付使用前制订的一系列制度及工作程序进行检讨,并提供修订及改善建议;
5) 协助甲方制定物业整体长短期保养修缮计划,包括长远维修建议、预防性保养计划及改善工程;
6) 每月两次(可按需要协商增加或减少)与甲方或管理公司开会商讨有关物业管理工作的进展情况;
7) 从最终用家的角度,检讨楼宇设计和设施,提出有关改善意见,力求托管物业达至高水平之物业管理要求;
8) 托管物业交付使用3个月后安排一次为期4天之在职培训课程,并由乙方调派导师参与培训;
9) 依照政府部门有关规定,向甲方或管理公司就成立托管物业业主委员会事项提供建议,如果具备足够条件,协助甲方或管理公司筹备托管物业首届业主委员会;
10) 就甲方申请ISO9002认证提出乙方过往的经验及意见;
11) 在顾问期间,对发展商所提出的问题作出回应。
乙方上述之职责是根据乙方提交的《顺德美的海岸花园物业管理计划书》中所列的物业管理公司职责而制定的,惟根据甲乙双方协议,乙方只以物业管理顾问之身份为甲方提供服务,而非以全面管理的模式接管有关物业管理工作,因而附录一之部分内容作如下调整:
1) 乙方不负责托管物业所有机电故障及遗漏工程的跟进工作,惟可就机电故障及遗漏工程提供建议:
2) 乙方根据甲方所提供之财务资料对托管物业管理收支运作进行评估,并提供改善建议;
3) 乙方将按甲方要求及托管物业实际需要协助甲方招聘及甄选各级管理人员,以确保管理公司有一支高质素之管理队伍。
《顺德美的海岸花园物业管理计划书》内所指的“物业管理公司的职责”乃指接管托管物业的管理公司职责,乙方会就此提供顾问服务予管理公司,以协助其完成附录一内之职责内容。
第三章  双方同意的条款
根据上述的职责及下列的条款,甲方同意聘用乙方,推动托管物业管理工作,乙方愿意接受甲方聘用出任托管物业的物业管理顾问。
(一) 合约年期
此合约自甲、乙双方签署后立即生效,至托管物业一期工程洋房单元第一个单位正式向业主发出收楼通知书之日(具体日期双方日后以备忘录形式确定)起计后六个月为期满。合约期满前,如双方达成一致协议可再续约,续约期另行商定。
    如双方在本合约届满前未达成一致续约协议,及双方并未有违反本合约内第三章第(四)项的条款,本合约将于合约期的最后一天终止。
(二) 物业管理顾问酬金(略)
(三) 人事
甲方同意乙方不须负责任何甲方所聘有关人事聘用之费用。人事聘用费用包括工资、津贴、资金及其他一切劳保福利及聘请时所需手续费用等均列入管理预算开支。
(四) 终止合约
1)甲、乙双方同意根据下列情况可提早30天给予对方书面通知终止本合约;
a、任何一方严重违反或没有履行本合约内列任何条款的职责,并接到对方书面通知起计14天内未能改善及履行有关条款的职责。
b、任何一方受到法律制裁而引致破产清盘或自动清盘。
2)如因各种无法预见因素导致甲方或乙方无法继续履行本合约,或者由于第三方严重违约而造成甲方或乙方无法继续履行本合约,则另一方仍需针对对方已经提供服务的部分支付合理的酬金;除此之外,如一方在没有合理的原因提出单方面之终止合约通知,另一方将保留一切权利,向对方追讨所有由此而引起之法律责任及经济损失。
(五)合约的修改与变更
对本合约的修改与变更,必须经甲、乙双方协商并签署有效的书面协议才能生效。
(六)适用法律
本合约的效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。
(七)争议的解决
1)凡因履行本合约所发生的或与本合约有关的一切争议,双方应尽量通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时,应提交托管物业所在地并拥有管辖权之人民法院进行有关之诉讼程序。败诉方须负责有关之诉讼及法律费用。在诉讼过程中,除双方有争议的正在进行诉讼的部分外,本合约应继续进行。
2)合约中任何一方发出的任何通知或报告须以书面记录,并以挂号信件、电传或图文传真的形式发出,并以收件人明确已收到才视作有效送达。双方如用电报、电传等发送通知的方法,应有义务随之以书面信件再行通知。
3)本合约双方地址、电传或图文传真号码,如有任何改变,须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。
(九)特别规定
在本合约有效期内,如甲方需要在其宣传资料或任何文件中引用乙方公司名称或标记,则必须同时注明类似由怡和高力物业服务(上海)有限公司广东分公司或怡高物业顾问集团提供物业管理顾问服务的字样,其中物业管理顾问服务中的“顾问”两字不可省略。
(十)本合约以正本,共一式三份,甲、乙双方及管理公司各持壹份,均具有同等效力。
(十一)本合约由甲、乙双方盖章及双方代表签字后立即开始生效。


甲方        :广东省美的集团股份有限公司房产公司
 

法定代表人/职务    :

 

签署及盖章

 

公司地址


日期

见证人


乙方    :怡和高力物业服务(上海)有限公司广东分公司


法定代表人/职务

签署及盖章


公司地址


日期


见证人

第一节 住宅质量保证书和住宅使用说明书(略)
第二节 物业经营
在小区物业管理的范围内开展多种经营已是当前物业管理的一个重要课题,多种经营的好坏直接影响着管理公司、发展商和广大业主的贴身利益。考虑到美的海岸花园物业管理由于各种因素而不可避免的高成本与业主的承受能力和市场预期之间的矛盾,灵活开展多种经营来增加物业管理的收入是一个很好的缓冲方式。因此,我们建议发展商将商业用途物业的经营收入部分或全部划归物业账,以避免因为物业管理的收不抵支而对服务品质的影响。这样既可充分利用物业管理的资源,同时也减轻了业主的负担。
我们为小区物业管理制订了多项家政服务、代理代办服务、工程服务的内容,并将停车场、肉菜市场等纳入小区物业管理的经营之内。另外,在对小区的各项服务和经营成熟之后,物业管理公司可以作为一个经济实体走出去开展更广泛的经营和服务,以此为小区和业主谋求更多的利益。比如,我们建议物业管理公司日后筹划的连锁特许经营将是一项很大的经营工程。REAL在对连锁特许经营的策划上有着较成熟和完善的体系,将连锁特许经营与物业管理相结合也是REAL房地产开发经营的一个创举。
连锁特许经营与一般的企业经营管理有非常大的差别,最主要的不同点就是必须考虑系统化的作业与规格化的管理。每个门店虽然地点、人员都不相同,但是却要有一致的服务质量,根据国际发展的经验,有效规划连锁特许经营的制度,就是成功运作的关键因素。
REAL为连锁及特许经营业者进行成套的管理制度规划,内容包括:
A、 前置作业(策略定位)
1、市场调查  2、经营构想和定位   3、品牌定位
4、商品组合与定位   5、开店策略  6、总部与组织运作
B、 第一部分(展店作业)
1、商圈调研与开发   2、选店和租店要领   3、开店管理
1、 促销活动管理  5、消费者管理与组织
C、 第二部分(营业规划)
1、培训作业  2、门市现场作业管理   3、店头绩效评估
2、 营收分析  5、门市财务管理
D、 第三部分(制度规划)
1、财务稽核管理  2、采购管理  3、仓储管理   4、盘点管理
5、人事管理  6、职工创业入股办法   7、职工奖励办法
1、 报表分析与管理  9、行政管理  10、会议系统与管理
11、公关管理 

E、 第四部分(加盟规划)
1、加盟招揽   2、加盟合同
附录1
关于六区商业用房及地下车库的经营方案
一、 商业用房
现打算在六区设商业用房2间,分别位于1幢101和2幢101(四房两厅户型,建筑面积126.85平方米),计划将上述两户型稍进行改造以使其可商住两用,其中商业用房建筑面积约53.70平方米(以实际丈量为准)。住宅用房的售价可执行洋房的销售政策,商业用房则根据市场价格及小区的情况制定合理销售价格。须强调一点,业主的经营管理须服从和配合美的海岸花园的物业管理,建议美的海岸花园商业用房的价格可定在7000~8000元/平方米,六区商业用房可根据现在六区的销售政策可定在6000元/平方米左右。但须强调,商业用房的经营范围必须加以限定。
二、 地下车库
现在六区的地下车库共6000平方米,可容纳190辆汽车,现考虑到目前住户的汽车拥有率不太高,为提高车库的使用率和解决摩托车的停放问题,可将部分位置用于停放摩托车。由于自行车自身构成危险,以及由于大量停放自行车会大大地加大对车库的管理难度,因此,地上车库不适用于小区自行车的停放,建议在洋房的外围辟一空地建自行车棚。根据周边停车场的收费标准,以及小区地下车库的成本,建议汽车车位售价为2000元/平方米,租金为500元/月,摩托车车位租金为100元/月,摩托车车位将视日后情况逐步移至地面,以留有足够的车位给汽车。车库车位还须考虑整体的销售政策和促进租售的需要,建议汽车车位的售价为1800元/平方米,租金400元/月,摩托车的租金为80元/月,将来摩托车车位移至地面车棚后将调整对其的收费。
附录2
1999年车位租售估算
月份 出售数量(个) 出售单价(万元) 出售金额(万元) 出租数量(个) 出售单价(元) 租金总额(元)
1      
2      
3      
4      
5      
6      
7      
8      
9      
10      
11      
12      
总计      
注:表格内容略。
附录3:
2000年~2002年会所收支预算表
年份 营业额 费用支出
1999年  
2000年  
2001年  
2002年  
注:支出部分未含税款。(表格内容略)
附录4
2000年美的海岸花园会所收支估算表
月份 营业额 费用支出
1  
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
合计  
注:表格内容略。


第八节 美的海岸花园管理公约
一、 定义:
在本公约中,除文意另有所指而需作另外解释外,下列用语将有以下意义:
1、“物业”是指美的海岸花园内已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附属设施等所占土地的使用权。
2、“公共地方”是指美的海岸花园内不为某一业主单独享有使用的场所,其中包括大门口、楼梯间、楼宇外墙、天台、通道、行人道、绿化区、管理者办事处,以及为业主和住客及访客而设并使用之地方或范围。
3、“公共设施”是指为美的海岸花园公众利益而安装的各种机器、设备、装置、包括供电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电讯系统、公共照明系统、所有供美的海岸花园使用的去水道、沟渠、水道、管道、槽沟及其他设备。以上所列之各类设备亦属公共设施之一部分,但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。
4、“会所”是指美的海岸花园内俱乐部会所所在之建筑物,和一切相关的文娱、康乐、饮食及其他设施设备。
5、“单元”是指美的海岸花园内各业主拥有房屋所有权的单位。
6、“发展商”或“第一业主”是指顺德市美的房产公司。
7、“业主”是指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士,并包括其日后的合法继承人或受让人。
8、“管理者”是指发展商或业主委员会聘用为管理美的海岸花园的管理组织。
9、“租户和合法使用人”是指从业主或发展商处租用或被批准使用有关物业单元的法人或个人。
10、“管理份额”是指各业主分摊并交纳管理费用而分配给各单元的份额,以建筑面积平方米和非建筑面积平方米计算。
11、“管理费用”是指管理者因管理及保养美的海岸花园而引起的所有费用和开支。
12、“海岸花园”是指美的海岸花园。
二、 总则
1、 为明确美的海岸花园业主、使用者、管理者及其有关各方在所有权、使用、维修及管理方面的权利和义务,保障海岸花园的正常使用和管理,保障各方的利益,本着权益、责任和公平合理的原则,特制定本公约。
2、 在土地批文、房产买卖合同及房产法例限制和保障下,美的海岸花园各业主完全享有本身所拥有部分的全部权益。但各业主不得擅自更改各单元的使用用途。
3、 美的海岸花园的所有业主、管理者及其他有关各方,以及他们的受让人或继承人均须遵守和履行本公约,并受其约束,同时享有本公约赋予各项权利。
4、 合法使用人及租户须遵照《广东省物业管理条例》第二章第十五条,遵守和履行本公约。
三、 发展商权利
1、 发展商保留及拥有海岸花园的“公共地方”的使用权,并有权改换或改变海岸花园外墙和公共地方的颜色,在上述任何部分安装、架设和拆除招牌、广告及其他物件。
2、 发展商及其承建商、代理人或其他经许可的人拥有检查、维修海岸花园任何一部分的权利,有权携带一切必要的设备机器及材料进入海岸花园的任何一部分。如有必要,可进入任何单元的内部,但要事先通知有关的业主或使用人(紧急情况除外);
3、 发展商有权在本公约签订时存在的海岸花园建筑规划及蓝图进行修改,并就此事与政府磋商达成协议,而无须任何其他业主或拥有海岸花园权益的人同意或批准。但此权利的行驶不得妨碍其他业主使用其所属物业。
4、 发展商可在业主委员会成立之前审核和批准海岸花园年度管理费预算。
5、 业主委员会成立之前,发展商有权聘任管理公司成为海岸花园的管理者。
6、 发展商有权在其认为合适的情况下,更改海岸花园的名称或其中部分名称和编号。在进行上述更改前,发展商须提前一个月在公告栏上通知各业主和使用人,但无须就此而引起的任何损失向各业主和使用人作出赔偿。
7、 发展商有权将海岸花园内尚未售出的任何建筑物或任何单位,指定或更改为公共场所或公用设施,使业主共同使用,而业主须分担其维修保养费用。
8、 发展商有权制订和修改会所的使用和管理条例,包括不限于费用、使用人士资格、开放时间等因素。
四、 业主的权利和义务
1、 业主权利
1) 依法享有对自己所拥有物业收益和处分的权利。
2) 依法享有合理使用房屋本体和住宅区公用设施、公共地方的权利,但不得妨碍其他业主对公用设施和公共地方的正常使用。
3) 有权按有关规定在允许范围内进行装修、维修和改造。
4) 有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其他设施进行合法的维修养护。
5) 有权参加业主大会,并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。
6) 有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评,可要求业主委员会对物业管理公司的违反本合约或有关规定的行为进行干预、处罚。
2、 业主义务
1) 如业主将其物业出售、转让、出租给他人,该业主在出售、转让、出租合同或协议书签字后15天内,须将物业使用变化情况以书面通知管理者,出售、转让、出租合同或协议中须要求购买人、受让人或承租人接受本公约规定的业主义务,并按广东省物业管理条例及有关法规将本公约作为上述合同的附件,最终对承租人、购买人或受让人有约束力。如此等合同并未将本公约作为其附件,则前业主须继续履行本公约规定的业主业务。前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用,将不得处分其所属物业。业主违约,管理者将保留其向前业主或新业主追索的权利。
2) 各业主在其单元进行任何装修工程前,必须到管理公司办理有关手续,领取装修许可证,并按规定交纳装修保证金(不生利息),保证金由装修工程队支付。如进行装修工程的装修工程队违反管理者订立的装修规定或因装修工程引起任何追索、损失或法律责任,管理者可以从该笔款项中扣除管理者认为合适的款项作为赔偿,如有不足,有关业主须赔偿不足的金额,该保证金或其剩余款项将在装修工程完成后30天内发还给装修工程队。
3) 各业主及其承租人、代理人、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行《美的海岸花园管理公约》及其管理者按照管理需要而制定的其他规则。
4) 在未得管理者书面同意前,各业主不得增建、改变外墙、围墙、围栏、阳台、门窗等影响海岸花园外貌的设置,亦不得改变其颜色。
5) 在未得管理者书面同意前,各业主不得在海岸花园的外墙或其他公共地方安装任何遮蓬、花架、招牌、防盗网(防盗网只能在窗户内安装)及其他影响海岸花园外貌的任何伸出物和结构,亦不得堵塞任何门窗。私家花园内搭建,也必须经过管理者同意。
6) 海岸花园规划设计时,已为每一单元安排好空调机安装点,在未得管理 者书面同意前,各业主不得在其他地方安装空调机。
7) 在未得管理者书面同意前,各业主不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行凿、拆、切割。
8) 各业主不得阻碍异产毗连房屋的正常维修(如上层楼漏水,给其他住户造成影响时,上层住户必须给予配合),否则,应承担给他人造成损害的责任。
9) 各业主不得利用花园、走廊、楼梯及其他公共地方晒晾衣物或放置其他物品。
10) 在未得管理者书面同意前,各业主不得变更或改动其单元的用途和结构,亦不得对公共地方或公共设施作出任何改动、损害。
11) 各业主需如期按管理者要求的付款方式,将其单元应缴的管理费及其他费用付给管理者;逾期者,管理者有权按每日加收欠交款金额千分之三的滞纳金。
12) 各业主不得在其物业内外存放任何有公害、污染环境及易燃易爆的物品。
13) 各业主、承租人及其他使用人不得在海岸花园内饲养家禽、家畜;宠物的饲养须经管理公司批准,如受到其他业主合理的投诉和批评或管理者认为有损公众利益的,管理者有权禁止其饲养。
14) 各业主、承租人及其他使用人不得在公用供电线路、给水或供气管道私自接敷线、管;通过不正当手段使用水、电、气,将追究其法律责任。
15) 各业主、承租人及其他使用人不得践踏草地,损坏绿化及其附属设施。
16) 各业主不得涂污公共地方或公共服务设施,在未得管理者书面同意前,各业主不得张贴通告、广告或其他物件于海岸花园围墙内外、公共地方、公共服务设施及其他地方。
17) 进入海岸花园的车辆必须按指定地点停放,在指定地点外停入任何车辆(包括摩托车、自行车等),管理者有权将车拖走,并要车主缴纳一定的费用。
五、 管理者的权利和责任
在不抵触第一业主及其权利转让人的权利下,管理者有完全之授权做所有海岸花园有效管理和维护所必须做的事情,并为些负责,其中包括(但不限于)下列事项:
1、 管理维持海岸花园的公众安全、公共秩序、公共卫生、公用场所、公用设施及其公用水电、环保、绿化、照明和其他关系海岸花园的全体事情。
2、 制定海岸花园公共开支和费用的全年预算,合理评定每个业主应负责和支付的管理费。
3、 在合理情况和不蓄意造成对业主滋扰的情况下,可进入海岸花园任何部分(包括业主物业)进行检查及维修,以确保海岸花园结构、公共场所和公用设施的良好运作;但在紧急情况下可酌情另作处理。
4、 在不抵触本公约的规定下,采取其他措施使海岸花园得到妥善的管理和维修,以保持海岸花园及其每部分处于良好、清洁、安全的状态。
5、 更换维修公共地方中损坏的设备及破损的公用设施,保持所有公共服务设施及公共地方处于良好状态。
6、 保持海岸花园及其所有部分(业主所属单元除外)清洁、卫生、干净,并将垃圾清理,保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。
7、 防止所有公共地方堵塞,并在堵塞时及时清除。
8、 对海岸花园所有下水道、水管或其他管道进行定期维护、清理,使其保持畅通。
9、 清理任何不符合本公约规定的建筑物或安装物,并向有关业主收取因清理而引起的费用。
10、 安排保养海岸花园内消防设施并使之符合政府有关法律、法规要求。
11、 维护并改进所有公共服务设施及服务质量,使海岸花园各业主更有效地使用海岸花园。
12、 防止任何人未经管理者书面同意或违反本公约的规定,占用、变更、损害公共地方、公用设施。
13、 按本公约规定并收取所有海岸花园业主应付之款项,支付所有因海岸花园管理及维护而产生的应付款项。
14、 监督各业主遵守及履行本公约条款方法:
a、 管理者可将违约业主及使用人的姓名连同违约情节在海岸花园公告栏公布。
b、 书面通知违约业主纠正错误,并在通知后15天期满而该业主仍未纠正错误时,对违约业主之单元采取相应的行动。如属紧急情况,可不必书面通知。
c、 通过民事诉讼业主追索本公约规定业主须交付的任何款项及管理者认为合适的行为,诉讼所发生的费用由管理账垫付,待诉讼结束后由败诉方承担。
15、 采取一切措施(包括提起诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本公约规定的行为。
16、 管理者有权制定、修改海岸花园管理公约及其他管理规则。以上规则修改后,将张贴于海岸花园的告示栏。
17、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用人负责:
1) 除因管理者的蓄意违法行为,管理者无须向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人的不便和损失负责。
2) 因下列原因造成服务中断,可免责任:
a、 因任何设施,装置必要之维修及保养;
b、 台风、水灾、地震或其他不可抗力损害和毁灭;
c、 无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;
d、 管理者的紧急避险行为;
e、 管理者所无法控制的其他一切原因。
六、 管理费
1、 各业主需于每月的1日~5日前预先在管理者指定的银行存足应缴的款项。首期管理费从发展商发出的入伙通知书之日起两个月后开始收取。
2、 根据以获发展商或业主委员会批准之预算,管理者可从海岸花园管理账户中支付有关管理海岸花园的一切费用。上述所提及的支付费用包括(但不限于):
1) 公用水电费;
2) 公共地方、公用设施的日常维修保养;
3) 环境卫生清洁、清洁工具材料费、垃圾清运费及灭四害费;
4) 保安管理、保安器材购置及保养费用;
5) 绿化保养;
6) 节日装饰;
7) 行政办公费用;
8) 购置及租赁所有必须的机械、器材及车辆等支出。
9) 管理者报酬;
10) 管理人员、保安、清洁工、维修工、花匠、及其他员工服装、薪酬和福利;
11) 公共财产保险;
12) 税费;
13) 机电折旧费用;
14) 法律诉讼费用;
15) 其他应付的费用。
七、 业主大会及业主委员会
1、 业主大会
1) 管理者在海岸花园交付使用且入住率达到50%以上时组织及召开海岸花园业主大会,选举产生业主委员会;
2) 业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次业主大会。下列规定适用于业主大会:
a、 经持有20%以上投票权的业主提议,可以临时召开业主大会,业主委员会在接到提议后10日内应当召开临时业主大会。
b、 业主大会每次召开至少提前7日通知,列明开会时间、地点及讨论事项。
c、 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主或业主授权的代理人出席,业主大会的决定要有过半数以上投票权的业主同意才能通过;如投票时投票数相同,则大会主席可投决定性的一票;表决可采取书面投票或其他形式进行,决定通过后应予以公布。
d、 大会投票实行住宅房屋一户一票制,建筑面积100平方米以上的非住宅房屋,每100平方米建筑面积为一票,建筑面积100平方米以下的非住宅房屋,以其产权证为一票。
e、 业主可亲自或派代表投票,委托代表的文件须于开会前二日交予业主委员会(第一次业主大会交管理者)。
f、 业主大会的召开,每年不应少于一次,第一次业主大会,可由管理公司召开。
2、 业主委员会
1) 业主委员会委员应由业主担任,业主委员会委员应不少于5人,业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在业主委员会内选举产生。
2) 业主委员会有权聘任管理者及监督管理者履行本公约和委托合同规定的职责。
3) 业主委员会有如下职责:
a、 召集和主持业主大会,报告管理工作的进展。
b、 修订业主公约,提交业主大会通过。
c、 监督业主公约的实施。
d、 听取业主及使用人的意见,监督管理公司的表现。
e、 安排公开招标,选用合适的维护承判商。
3、 业主委员会的组织及其权力可依据政府有关之法规。

本公约签字后生效。叁方各执壹份以便于遵守。
发展商:顺德市美的房产公司    业主签章:
代表签章:                    地址:
电话:                        电话:
年  月  日                    年  月   日


管理者:美的物业管理公司
代表签章:
电话:
年   月    日

第二章 美的海岸花园二次营销

第一节 美的海岸花园的品牌战略
美的海岸花园秉承美的集团声誉卓著的品牌形象,致力于房地产业也要卓有建树。本着“务实、科学、勤奋、效率”的开发原则进行房地产项目的品牌战略的实施。
一、 美的品牌的丰富和延伸
“美的”作为家电行业的巨子,其商标也被确认中国驰名商标,其品牌价值高达30多亿,有着声誉卓著的品牌形象。美的海岸花园作为美的集团所开发的高尚住宅社区,由于一开始就在较高的平台上进行科学规范的操作,加之全程营销的合理导入,使得项目第一期商品住宅8万平方米,一面世就在一个月内售罄,这就使得美的品牌在房地产业得到恰到好处的丰富和延伸。
二、 美的海岸花园品牌维护
美的海岸花园首期商品住宅,着重在三方面做出努力:
1、 通过整合营销策略不断地提高自身的核心竞争实力;
2、 设计出一整套企业形象识别系统,通过媒体进行形式多样的深度宣传;
3、 狠抓物业管理综合质量这个品牌维护的关键所在,在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都将消费者的需求放在首位,时时处处为消费者着想,努力营造出一个优美、舒适、安全、方便的居住环境。

第二节 美的海岸花园可持续发展
一、 阶段开发之间的关系
美的海岸花园将整个项目45万平方米的面积分作为三个阶段开发。
    第一期:开发项目中部三、五、六三区即云海苑、天海苑别墅区、海星居洋房区以及会所及部分公建配套设施。
    第二期:开发地块西部的七、八、九区10万余平方米商品房,十二区宿舍楼(含菜市场),华师大附小——美的小学区、河堤公园也同时开发。
第三期:为项目尾声工程,开发临广珠路的一、二、四区(若二期销售顺利而且集团公司主营业务状态好,工程应尽可能加快,将后两期融为一体运作。)
 之所以分为战略三阶段,是基于开发阶段的关系考虑。
1、 首期开发近8万平方米的规模,足可以产生项目品牌的影响力,提高整体的知名度。
2、 从市场的接受情况来说,8万平方米的建筑面积,可以直接面对目标客户群对项目的购买要求,能从整体上试探市场对项目的反应,为后续开发提供来自市场的反馈信息,从而使第二期的开发更贴近市场。
3、 从时间上更是紧紧相扣,层层递进,既体现工程的连续性又能充分利用好资源。
另外,规模开发灵活高效的营销战略的实施,是缩短项目开发周期、降低成本的关键。二、三期的开发巧妙互动与合理衔接将是项目成功运作的关键。
二、 项目及公司的可持续发展战略
1、 项目的开发阶段上看,首期开发是后续开发的基础,开发一区,成熟一片,首期销售促进第二期的开发。
2、 美的海岸花园在规划设计体现了可持续发展的设计思想:建立了半地下停车场车位,按30年不落后的要求来设计;在住宅智能化上,充分考虑到功能预设的超前设计。
3、 美的海岸花园是美的房产公司成功地开发了十几万平方米的美的新村后的又一开发力作,公司秉承不断开发、求实经营的思想进行专业的运作,还在广州、深圳经营商业物业,公司在可持续发展的道路上已迈出坚实的步伐。
4、 美的海岸花园的成功开发,对美的集团公司来说盘活了一笔存量资产,培育了一个新的产业,更造就了一批懂得理会经营的房地产的专业人士。


第三部分   软性新闻

引论

软性新闻的价值曾一度被人们所忽略,但随着中国经济的发展,市场化进程的加快,媒介宣传在经济发展中的地位和作用日益突出,宣传手法也呈现多元化发展趋势,软性新闻的价值愈来愈被人们所发现和重视,在商业宣传活动中,相比单纯的平面许,软性新闻可以说是“物美价廉”,它既具有新闻的及时性、准确性、可靠性,又具有经济、实用、巧妙、见效快等特点,往往能在特定的时期、特定的地点,对特定的项目,起到特定的效果和作用,在许多商业性宣传活动中被越来越多的商家所采用,屡见奇效。
瑞尔特人在项目营销实战的过程中,充分意识到软性新闻所蕴涵的巨大价值,在软性新闻的应用方面作了有益的尝试和探索,从主题的选材、构思到文稿的撰写、发布,都做到了精心组织、认真实施。这些软性新闻稿的发布,对扩大项目知名度与美誉度,促进项目销售发挥了重要作用,取得了较佳的宣传效果。以下是瑞尔特人在美的海岸花园营销实施过程中组织的软性新闻文章,现部分刊录出来,以供业内借鉴。
软性新闻集锦
美的海岸花园填沙工程已启动
位于美的工业城和顺德水道间的美的海岸花园房地产项目经过美的房地产公司历时半年多的市场调查和充分准备,3月份已由市政府通过立项审批,并报市规划国土局和水电局审批总体规划设计方案。目前工地清场工作和填沙工程施工正在紧张有序地进行。
录自《美的报》1998年4月25日第一版
美的——万科房地产合作签约
7月4日,美的集团房地产公司与深圳万科集团就“美的海岸花园”房地产项目的全程策划使用举行了隆重的签字仪式。根据协议,将由万科对“美的海岸花园”进行全程策划,系统地全面规划推广美的海岸花园。
美的海岸花园位于顺德市北滘南部,广珠路三洪奇大桥的西侧,占地面积670亩,计划建设高雅的多层住宅和别墅。
万科集团在房地产项目策划投资分析、建筑规划设计、营销推广、平面设计等方面有丰富的经验,在国内同行业中享有较高的声誉。美的此次与万科的合作,将借助万科十多年积累的房地产经验,生产出优质、精致的名牌房地产产品,努力把房地产业培育成为美的新的经济增长点。
录自《美的报》1998年7月5日第一版

宏观向好   商机无限
——当前房地产业市场分析与展望
房地产是国民经济的重要基础产业,将成为我国新的经济增长点,并且可以带动许多相关产业的蓬勃发展。然而由于种种原因,我国房地产业虽起步时间不长,却已波折起浮数次,今后市场走势如何一直是经济界人士、企业投资管理者与消费者十分关心的问题。现对房地产市场作一下研究分析,以把握其基本特征和总体趋势,并为开发商进言对策。
一、房地产市场现状与市场潜在需求
(一)目前居民对住宅潜在需求巨大
我国1997年人均居住面积为8.7米,与发达国家相比还有很大差距;全国约有400万户居民的面积低于5平方米的标准线。这些都说明房地产市场存在巨大的潜在需求。与此同时,居民储蓄存款已达4.6万亿元左右,加上居民手中的现金和债券、股票,我国国民个人金融资产约有6万亿元,约占1997年国内生产总值的82%,居民手中的现金和资本之多,与商品房大量积压形成强烈反差。
(二)目前房地产市场的现状
1998年全国房地产业景气指数水平继续上扬,升势强劲。上半年“国房景气指数”值达102.94点,比去年同期增加4.77点。但商品房产品结构不合理,价格上涨速度过快,房地产交易市场秩序较为混乱等现状仍然较为突出。市场总体表现仍是供大于求,并且地区优劣差距悬殊。
二、房地产业发展有强大的政策利好支持
(一)是国民经济新的增长点之一
房地产业是作为经营主体的房地产开发商对作为经营客体的房屋和土地进行综合开发和管理的第三产业,是宏观经济发展的支柱性、先导性和基础性产业。据国家有权威部门计算,我国住宅建设的诱发系数为1.93,即住宅建设每投入1万元,相关部门产出1.93万元。这是从刺激投资需求的角度来分析这一行业的作用。而从消费需求看,政府强调必须把住宅建设成为国民经济新的增长点,不仅会刺激对房子的消费而且会带动对配套消费品的购买。当这种消费普及到10%时,就会形成一种大众效应,购房消费热的形成又会带动起整个经济的启动。
(二)受益于住房制度改革
据有关部门统计,住房制度的改革将使我国每年新增住房的需求量保持在680万~850万平方米之间。住房制度改革至少可以使我国商品房销售面积以每年8%的比例增长。
(三)银行资金和按揭制度的支持
最近,央行颁布一系列支持住房改革和促进商品房销售的金融配套措施,主要有:1998年房地产开发建设投资规模加大,将达3550亿元;1998年全国住房贷款规模将达1000亿元;允许所有商业银行所在城市对所有普通商品房开办个人住房抵押担保贷款,同时延长贷款年限。还有,五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作为第一理财手段的中国城乡居民考虑,把钱存在银行是否最合适?
三、商品房市场发展趋势分析
(一)市场容量继续迅速扩大
1995年,我国城市化水平为29%,扫城市化一般规律,城市化水平小于30%时,城市化速度缓慢。30%~70%之间是加速发展时期,70%以上速度又趋缓慢。目前,我国正处在城市化加速时期,大量的农村人口潮水般涌向城镇,构成了城镇商品房潜在的需求大军。另外,4000余万房危房的主人在未来一段时间内也面临着购买新房的问题。由此可见,商品房的需求正在逐步扩大。
(二)开发商投资行为渐趋理性
经过近几年房地产血与火的洗礼,开发商已变得更加成熟和理性。开发商十分注重投资开发与销售的有效衔接,改过去“供给创造需求”的观念为“消费者为中心”的经营理念。
(三)市场不断集中,规模效益日显
国家产业政策明确指出,在国民经济五大支柱产业中,住宅建设业将获得优先发展的机会。国家将大扶持房地产开发企业集团,增强大型房地产企业在住宅建设中的主力军作用,并促使这些企业转变经营开发思路,从粗放经营、分散生产的建设方式向统一规划、合理布局、配套建设的集约型、规模经济的建设方式转变。另外,市场竞争也促使市场份额不断向优势企业集中,向名牌企业集中。竞争迫使房地产企业增强自身的规模和实力,运用资本经营手段,壮大自己,扩大市场竞争能力。在这一过程中,一些实力小、经营差的企业将破产倒闭或被迫退出房地产开发领域。
(四)居民支付能力大大提高
一方面,随着经济的发展,我国居民的可支配收入将稳步提高,有力推动着商品房朝产业化方发展。另一方面,我国“分房货币化”的改革势不可挡,单位用公款购房分配给职工的做法逐步被取消,同时,普通工薪阶层的货币收入大幅度提高。这既可以激发购买商品房的积极性,又可以消除公款购房对房价上涨的推动力。
四、房地产企业的对策
(一)要丢掉一切幻想,走向市场,不断增强对市场的适应能力。
(二)要认真进行市场调查和可行性研究,选择好投资项目。
(三)要针对不同需求对象,开发出适销对路的房地产产品。要针对自己的目标客户群,下功夫规划好项目,适度完善配套。
(四)注意商品房营销。
(五)采用新材料、新产品、新技术,推进住宅产业的现代化,为社会提供价格合理、功能齐全、质量上乘的商品住宅。
(六)注重园林环艺,塑造社区生活文化。
(七)注重物业管理,通过扎扎实实的管理措施和服务内容,确保业主物业保值、升值、确保业主生活方便、舒适。
(八)全面提高企业开发经营水平,促进开发效益的提高。
综上所述,可以说中国房地产业正处于一个转型调整期。从发展来看,房地产市场宏观向好,潜力巨大,充满商机。
录自《美的报》1998年9月26日第四版
《顺德报》1999年1月30日第二版
房地产投资决窍
房地产的预售价格评估,是房地产投资决策的关键。而预售价的评估,关键又在于对房产所在地区开发潜力的评价。
一、该地区经济发展速度如何
经济发展速度快,对物业的需求量大;反之就小。这是房地产投资决策最重要的参考数。
二、该地区经济结构的演变态势如何
在第三产业发展速度快的地区,对商贸金融用房的需求量大,而第一、第二产业发展快的地区,以工业用房需求量大,同时对住宅房需求量也大。
三、 人口流量如何
这是测量房地产市场需求的决定性因素。
四、该地区环境如何
环境包括水、电、道路、通讯、商业网点、绿化面积、建筑容积率、环境保护等。环境好说明开发潜力大,反之则小。
五、产品品质优劣如何
房地产产品的优劣影响增值幅度。而产品的优劣表现为该产品与需求、产品设计与消费习惯、产品价格与消费购买力之间的协调关系。
六、法规变化如何
当地政府有关建设法规的变化直接影响房地产的开发潜力,当地城市规划也直接影响该地区房地产的开发潜力。
录自《美的报》1998年9月26日第四版
项目策划——房地产成功的关键
房地产开发项目策划是龙头,应避免在不适当的时机,不适当的地点,建不适当的物业。没有好的项目策划,开发愈多,物业空置积压愈多,开发商包袱愈重。反之,房地产项目策划得好,即使碰上经济不景气,仍能取得良好的销售业绩,如碧桂园、东城花园等项目策划就比较成功。
项目策划首先要明确好的开发项目,不同的项目有不同的回报率,风险越大,回报率越高,必须综合考虑经济、社会经营状况专长和经济实力,来确定开发项目。
一、确定具体位置
不同项目对地理位置的要求不尽相同,住宅要求环境优美,社区配套齐全,写字楼要求在闹市区,商场要选择交通便利、客流量大的地方。必须了解项目用地与当地政府的城市规划是否相符,以及附近类似的项目的数量和经营状况等,作为选择的参考。
二、选择好投资时机
房地产业随经济发展呈现周期性波动,有高潮也有低谷。在房地产低潮时进入,成本最低,竞争对手少,可供选择的项目多,风险较小,能获取较高的回报率。
三、准确市场定位
在调查了解市场需求现状,消费者需求偏好的基础上,细分市场作为企业开发目标,发掘出某方面优于其他人的项目,以适应市场不同需求。如深圳地王商业大厦作为当时全国最高建筑和深圳的标志,虽价格昂贵,但由于外观雄伟、装修豪华,成为实力和身份的象征,因而吸引了国内外众多一流企业,在当时房地产低迷的情况下,仍取得了不俗的业绩。
四、确定营销原则
营销工作是一项十分专业的工作,需要营销机构与营销人员对物业市场和购买者的心理和需求、不同的营销方式和手段有相当的认识,是房地产项目运作的关键环节。营销队伍应在自身为主,中介为辅,确定好营销的目标客户,确立物业的市场定位、设计与包装,确定物业的价格定位和配套的付款方式,选择好广告媒体和方式。
面对变幻莫测的房地产市场,只要房地产企业能审时度势,抓住时机,搞好项目策划,选定与本企业最相适应、销售潜力最大、获得最丰的那部分市场作为竞争目标,并采取相应的营销策略和灵活的经营方式,就能在竞争中取胜,创造出良好的社会和经济效益。
录自《美的报》1998年9月26日第四版
永远的五月花
——美的海岸花园项目标志确立
早在今年春天,伴随着美的海岸花园立项开发进度的加快,美的房地产公司经营策划部会同美的工业设计中心平面设计组、万科国企公司设计部就已开始着手有关项目标志的设计工作。
美的海岸花园,英文意译为May  Flower  Garden(五月花花园)。五月花号,是成功登陆美洲的第一艘船。五月花花园,象征着成功者之家园。美的海岸花园的英文名是美的房地产公司朱曙东副总经理意译,征求了中山大学几位教授、外籍教师和集团内部有关人士的意见而最后确定的。英文名寓意深刻,蕴含并提升了花园项目的文化品位。
经过一段时期的酝酿设计,三方共设计出三十多个方案。来自上海的史亦群小姐的设计方案脱颖而出。工业设计中心完成了美的海岸花园项目标志的整套VI设计。
标志以“May  Flower  Garden”起头的字母,也恰好是“美的”品牌“Midea”起头字母“M”(共五个)组成五月花形,花瓣围出一个海星图案。
采用明丽的色彩过渡组合成花瓣,升展于云丛之上,独创了美的海岸花园项目在房地产界开发项目中的新颖视觉形象;表现了美的海岸花园大型住宅小区的品质;体现了现代成功人士追求高尚,享受绿色自然的生活倾向。标志也深刻反映出美的海岸花园对生活住宅概念的高视点及不同凡响。
标志构成较特殊,如同一幅浓缩的风景画。色彩明朗,适合海岸花园住宅特点,紧扣May  Flower  Garden名称的五月花形与海星图案相融,突出了“花、海、美”的主题,达到了设计意念与形象感观的完美统一。
录自《美的报》1998年9月26日第四版
《北滘报》1998年11月19日第四版
美的海岸花园项目汇报会召开
为加快美的海岸花园项目拓展力度,北滘镇委、镇政府主要领导、集团董事局主席、总裁何享健于1998年9月29日下午在集团董事局会议室听取了美的房产公司关于美的海岸花园的项目汇报。
美的海岸花园项目于元月18日已获集团董事局批准立项。根据市场需求,房产公司与万科集团合作,进一步调整规划,于近期完成了以洋房为主、别墅为辅,体现欧陆建筑风格的大型高尚社区的规划方案,并完成了预算调整方案。
会上,房产公司总经理郭桂棠就项目总体策划过程、规划方案、项目特色、开发进度、市场定位、推广策略和财务预算等作了详细的汇报,并向领导提出项目推进中存在的问题。
顺德市委常委、北滘镇委书记邓伟根充分肯定了项目开发是“小都会”城市发展的需要,是市场的需要,是美的资产重组的需要,是工业园配套发展的需要。他要求加快开发的进度,要做好环境园林建设,有效降低成本,使项目体现“河港花园”特色,要重视自身在工程进度和设计等方面的困难。他鼓励开发商一定要把项目做成功,达到社会效益双丰收。
镇长周志坤结合房地产投资运作的特点,从宏观角度,以专业眼光,深刻地分析了项目相关问题,为项目发展提出了很好的指导性意见。
镇领导认为美的房产公司对项目的市场定位准确,新调整的规划比以往更成熟。
何享健总裁认为此次汇报全面、认真、充实。何总裁要求房产公司下步工作要更为细致,要认真思考镇领导提出的问题,要加快进度,大胆开发,按市场运行规律落实好各个环节,控制好成本,配置好人才架构,理顺业务流程,健全管理制度,何总裁强调要开发好这个项目,把房地产培育成为美的重要产业。何总相信美的一定能做好房地产。
参加这次汇报会的人员还有镇国土办主任林润江和集团各常务董事、副总裁、赖立明部长、总裁办副主任戴裕东、房产公司管委会成员及部分业务骨干。
录自《美的报》1998年10月15日第一版
《北滘报》1998年10月15日第二版
亮丽风景线
——美的海岸花园项目推介
美的海岸花园位于顺德市北滘镇南部,占地670亩(45万平方米),东接广珠公路(105国道),南连顺德水道,西靠三洪奇生活区,北临三乐公路,刚好在广珠公路与三乐路的交界处,乘车前往广州洛溪桥仅需30分钟,去珠海、深圳仅需1个多小时,到大良8分钟,到佛山只需20分钟。因此,海岸花园的交通十分便利。美的海岸花园傍依北江(顺德水道),江面开阔,高雅别致的江滨公园将建于小区之中。届时,“杨柳青青江水平”的画面将呈现在人们眼前。美的另一参建项目“君兰高尔夫球场”将于今年年底正式落成开放,也是富有吸引力的休闲健身好去处。这些因素,将使海岸花园别具优势,除可吸引常住业主外,更可以吸引追求时尚的北滘镇之外的成功人士。
该项目按欧陆风格的低密度别墅和多层洋房进行规划设计,预计人均绿地面积将超过12平方米。美的将专门成立物业管理公司,实施专业化物业管理,有托儿所、幼儿园和会所。会所包含的设施有:游泳池、网球场、卡拉OK厅、桌球室、乒乓球室、健身室、西餐咖啡厅、保健中心、特色展览场所、银行等,其中托儿所和幼儿园高档设计,设寄宿服务。
总之,海岸花园的整个规划显得新颖高尚、配套功能齐全。小区建成后,将以宁静的社区环境、高雅的文化格调,瑰丽的江畔风光,怡人的园林景色,别具特色的住客会所和种类繁多的康乐设施吸引境内外的置业人士。
录自《美的报》1998年10月15日第四版
《北滘报》1998年11月19日第四版
完善物业管理
近来我们时常可以看到或听到,一些物业的住户投诉居住环境恶劣,路面水浸、污水横流、臭气四溢、大厦水池生红虫、住户被歹徒入屋抢劫或者是房屋才使用三年外观已破旧不堪……如此之物业,试问住户如何用得方便舒适,物业如何升值?更有甚者,一些住户竟然野蛮装修,破坏了房屋的承重结构,或违章乱加建,超出楼宇的承重负荷,危及整栋楼房的安全。
由此可见,缺乏完善的物业管理会对我们的生活造成多大的不便和损失,甚至直接威胁到人们每一个人的人身安全。我们的生活离不开物业管理。
物业管理特别是住宅区物业管理是服务内容定位可以分为两个部分:标准化服务和动态化服务部分。
标准化服务,这也是眼下大多数物业管理公司纷纷采用的服务内容,它通常包括安全、卫生、绿化、方便服务、维修保养五大块。大多数物业管理公司把绝大部分资源投入到这部分服务内容中,力图把管理的小区治理得井井有条、一尘不染。一部分发展较早的物业率先通过ISO9002国际质量保证体系认证,为国内物业管理行为标准化服务带来了规范,为整个行业带来了规范,标准化部分就必须要规范,这点与酒店管理标准化服务中的规范化一样,酒店要求上饮料时站在客人什么位置、斟饮料如何斟法、换烟灰盅怎样换、为客人引路如何做等等,一系列规范化行为为酒店带来了明亮洁净和热情有礼。同样,物业管理这一服务性行业也需要用规范的行为为其带来高效的标准化服务,如楼梯每天扫多少遍,保安以什么言行向住户或访问者提供服务,蓄水池多长时间大清洁一次等等,这是物业管理建立信誉的基础。
如果说标准化服务令物业管理有了骨架和血肉,那么动态化服务就是令物业管理有了灵魂,有了与住户有效沟通的窗口。动态服务包括对住户需求的调查和动态监控体系,目前绝大部分物业管理公司都曾进行过前期的业主需求调查,但90%是表面的,一次性的,只有极少数物业管理公司会定期地进行类似的调查,而正确的做法应该是把对所管理小区的业主需求调查和动态监控作为常规的、不间断的工作内容看待,并且用超前的意识去寻找业主的需求。它是整个物业管理系统的启动点,是保证物业管理公司为业主提供优质服务的唯一可操作性手段,因为物业管理服务的一切工作和活动都是为了住户的利益,住户就是上帝,如果我们的物业管理连上帝需要什么都蒙在鼓里,谈何为其提供优质的服务?所作的一切只不过是耍了一轮盲拳,汗流浃背地舞了一通之后才发现对手在自己身后,白做无用功。有了动态化服务,才能创造出高效的标准化服务,并在此基础上向住户提供体现出物业管理灵魂所在的个性化服务和更多的超值服务。
当我们的物业管理公司做好了以上两部分内容的服务,不仅可使住户除文章开头所提到的困扰,而且令住户以及他们的物业大大受益。首先,物业管理保障了业主的合法权益,可以有效地根治“重建轻管”带来的弊端,保证房屋的建筑质量;其次,它延长了物业的寿命,通过统一管理,避免各自为政的乱搭建和不合理的装修对承重结构和外墙美观的破坏,通过加强物业的管理、维修和保养,可以保障居民生命和财产安全,从客观上起到物业的保值和增值的作用;再次,创造安全、文明、优美的物业环境,充分发挥物业整体的功能,在小区内建立一套对广大用户的利益起保护作用的公共秩序,保证住户身心的健康发展;还有,完善的物业管理服务,可以方便居民生活,减轻居民负担,体现住户的尊贵,创造出一流的高品质社区文化。
录自《美的报》1998年10月15日第四版
一个售楼员的培训感受
美的房产公司正在紧锣密鼓地开发美的海岸花园,为进一步推进项目的开展,房产公司认真组织了一次系统、专业的售楼员培训活动。
在为期两个月的培训中,各位老师不顾酷暑高温,仔细地查阅了许多资料,认真备课,使我学习到了房地产行业许多知识,销售技巧也得到较大的提高。培训使我从房地产的门外汉逐渐地变成专业人士,尤其是通过对碧桂园和祈福新村的实地参观学习,使我切身体验到作为一个优秀的售楼员应当具备多方面的知识和能力。售楼工作是房地产经营流程中相当重要的环节,关系到我们开发的楼盘能否顺利卖给目标客户,在与目标客户接触过程中,我们售楼员的表现往往会对客户的购买行为产生极大的影响。因而,在以后的工作中,我要更加努力学习,不断地丰富自身的知识,提高自身的素质。
前几天,我们售楼员去了一趟深圳万科。这次深圳之行,给我感触很多,也很深。尤其是国企老总冯佳的营销讲座给我的感触最深,使我认识到一个高素质的销售人员不仅要能借鉴别人成功的经验,而且自身还要不断学习和总结。冯佳的讲座启发了我们的思路,传授了我们许多实用的方法。
两个多月的培训很快就结束了,这次培训活动领着我进入了房地产行业这个多姿多彩的世界,对我们售楼员来说也是一个良好的开端。以后我会将学习到的知识融入我们美的海岸花园的售楼业务中去。
录自《美的报》1998年10月15日第四版

住宅小区发展新趋势
——三大一小一多、服务功能全面、停车场所合理
随着房地产的发展和人们居住水平的逐步提高,房地产发展商已不可回避地面对这样一个问题:住宅小区发展趋势应走向何方?其实早在1996年底,建设部在北京推出了小康规范小区“世纪村”,从小区的总体规划、住宅的结构与设计、小区服务功能配套,以及停车场所的设置等方面,提出了许多新思路,标志着未来住宅小区建设发展怕新趋势。这些思路包括:
一、“三大一小一多”方案
即在户型平面功能设计中,采用大起居室(大客厅)、大卫生间、大厨房、小卧室、多橱柜。交房标准趋向两极化:一是基本上是毛坯房、水电入户,具体装修由用户自己安排,但开发商在房屋质量和外墙及屋面的处理上丝毫不能偷工减料,这样有利于控制价格,也可避免二次装修的浪费;二是基本上可以入住房,水电到位,甚至在单元套房内配置全家家具、厨具、挂衣架、卫生洁具。这些配置大多可由专业定点生产厂家直接挂钩、设计、加工,这既有利于产品的更新,又能使产品价格和品质得到保证,有利于住宅产业化的形成和发展。
二、小区服务功能全面
未来小区服务功能进一步完善,必然形成购物、餐饮、娱乐、健身、学校、医院、幼儿园等一系列的一条龙服务,特别是考虑到学校和幼儿园的配置,注意与当地名牌重点学校挂钩,提高了整体物业管理水准。
通过与公共交通公司配合,在住宅小区项目所在地设置公共汽车停靠站。这就为业主们提供了出入的交通方便;又在市民中起到长久宣传作用,扩大了项目的知名度。
三、停车场所合理、方便
考虑到私车数量的不断增加,设置了多样化的停车场。在小区停车场设置上,除考虑业主固定车位外,还应注意公共车位的设计。除在地面规划设置统一公共车位外,还可在中心花园处,采用“地下掏空法”设置地下停车场,既可做到不破坏首层建筑立面风格,又可以人车分流,保障对区内行人(特别是儿童)的安全。
近年来,一些房地产较为发达地区的发展商已开始实践这些思路。深圳和广州更是走在前列,深圳万科城市花园、中海百事达花园、广州二沙岛金亚花园、黄歧白天鹅花园等项目已普遍在规划和单体设计中体现这些建设思路,并且在园林、环艺及社区文化上下了不少功夫,带来良好的经济效益和社区效益。
录自《美的报》1998年11月26日第四版
居家新概念
——“美的海岸花园”住宅小区简析(上篇)
广东顺德“美的海岸花园”项目,是由广东美的集团及其直属的房产有限公司正在开发的一个大型房地产项目。该项目按照较高的居住生活档次进行规划、设计、营造,是为社会各界成功人士,讲究居住质量和提升生活品味的群体提供一个:居家环境怡人、建筑品质优良、环艺营造与配套完善、生活休闲便利而高尚的成熟社区。它是继碧桂园、君兰高尔夫生活村之后,向社会献上的第三个闪亮楼盘,成为后起之秀,形成三角鼎立之势,相辉相映。顺德的北滘不仅作为工业发达、高速增长的区域之一而为人共知;也在激烈的房地产世界中,在创造人类优美居家环境里,将有目共睹,开潮流之新。本文主要就“美的海岸花园”小区总体规划与建筑设计,作简要分析阐述。
一、项目概况与开发构想
“美的海岸花园”项目,位于顺德市北滘镇南部,小区东、北向分别紧靠广珠公路(105国道)和三乐路两条重要的交通干道,西邻三洪奇生活区,南接开畅的北江顺德水道,乘车去“君兰高尔夫”仅需5分钟,交通便利,地理位置优越,待开发的自然景观丰富;同时,政府和规划部门大力支持开发本项目低密度高品味商住区,使其成为当地工业小都市中重要的“绿色窗口”和“形象工程”。
发展商力求项目在“环境靓、建筑好、配套全、规模大”上做足功夫。小区根据市场的发展与项目定位,按照“规模开发”的营造理念和整体上“可持续发展”的规划思想,进行分区,分期成片启动,流动式递进,在相应特定的周期内,完成一个成熟社区的人居环境、住宅功能和经济效益,直到服务社群、回报社会的开发全程,由此而成为业主安居乐业的永久家园和投资升值的宝地,成为一方生活热土。
二、规划设计
(一)地块特点:
小区地块呈东、西走势,长750米,南北进深宽约400米,位居三乐路与北江之间,地势舒展,江面宽阔,广珠快速干线105国道,则在东面擦边而过,西侧在自来水厂和三洪奇生活区,小区内在约1.0米落差不等的地形高低起伏变化,使南北宽度内又分为北侧的250米宽和南侧堤外约150米宽两个条形区块,并均朝向南边海岸,从左右侧的东、西方向伸展开去。区内有条小河流过,由东向南弯曲进入北江。
(二)用地及经济指标:
规划总用地:50.72公顷;小区建筑规划总用地:23.4公顷,其中别墅用地7.65公顷,洋房10.46公顷,分别各占:32.61% 、 44.58% 、 0.85%;各种绿化及路网总用地则达到5.2公顷,绿地率:50.6%;人均绿化面积:9.14平方米每人;小区总户数: 2233户;人口规模:7900人;容积率:1.22 ;建筑密度:23.2%。
(三)规划布局:
小区的设计创意基于对项目的市场定位:服务收入为中高层以上的人士,故属于较高级的住宅小区规划。小区整体的设计布局,采用全围式、双围合式为主调,排列式、集中式为点缀的群体组合理念与处理手法。整个小区分解为三个功能区块,共计12个小组团,各组团之间,既相互独立,自成一体,通过空间轮廓、建筑外观造型的围合,营造出亲切和谐的生活气氛,独自成势的居住内聚性空间环境,“共享大庭园”,又具有组团之间的相互联系,相互映衬,成为相互借景的有机性整体,实现新型社区鲜明特色的整体形象。
各组团之间,采用了大环形交通路网进行连接,一改普通常用的平直、十字形路网。区内的道路,除满足交通外,已充分得到软化、舒展。路网不再只是为交通而服务,而是与环境取得了有机联系和相互融合。在各个围合式组团环境里,有欧陆风格的休闲广场,结合小区项目形象标志的主题水景、园林绿化与环艺小品及几处进行主题设计的,通向住客会所、公共文体活动区的“树林绿色步行街”,以及一条近千米两侧各有45米宽,专门种植了树木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等,起伏达1米的“地中海风情大道”,供区内望江、漫步、休闲之用。总平面中分三个功能区块:临沙滩的堤外一块,布置“闹市”的会所及社群的室内外公共文体活动设施,托儿所、小学以及临江主题公园(如“儿童世界”、“花卉林艺园”、“情侣迷你公园”)等,均布置在东、西近500多米的临岸区,总建筑面积约1万平方米。同时开辟天然沙滩泳场,垂钓和游船区均在这里。
往后的堤内中心地带,面向江河布置独立式低层住宅群,即花园别墅区,共计188幢,总建筑面积6万平方米。最北临三乐路一块,长度约110米以及接临西侧的一段,均布置多层单元式住宅群,以六层为主,即洋房区。该区的局部地方,设计少量的小高层住宅(12层为主),此项按空中花园住宅的概念进行设计。洋房区户数:2045户,总建筑面积:22.8万平方米。
在小区竖向设计中,结合其总平面三分块内容,形成了垂直向上三个空间层次:会所公建及别墅群层;六层洋房层次,到12层的小高层为制高景点。空间轮廓线鲜明而丰富,并把景观朝向南边的北江水道和东边105国道的三洪奇大桥,以及星火科技城。
而临三乐路一侧的建筑街景,主要可通过建筑造型和建筑立面上的虚实、凹凸伸缩、光影、色泽及材料质感的对比和空间的组合,以及天际线的局部变化来产生同样丰富的建筑效果。在技术上,对临北靠三乐路一排的建筑,向街的门窗均采用具有隔音功能的铝塑门窗,并多用固定式窗扇,窗门可以隔音防尘,由此较好地解决了临街不利因素的干扰,而只留下有利的景观。
小区内为使人车彻底分流,并提供洋房住户足够多的车位,采用了半地下室半地面架空的停车方式,既获得良好便利的停车,又使组团围合内,尤其是附近住宅首层的环境小气候得到改善。
本项目在建筑设计与环境规划中,均走了一条“新古典主义”的创作道路,采用欧陆古典风格,既不失经典法则,又具时代气息,产生出现代鲜明的“地中海小城”风貌。
居家新概念
——“美的海岸花园”住宅小区简析(下篇)
三、建筑设计
(一)洋房单体
1、户型的分析设计
洋房平面面积从每户80平方米至120平方米不等,有六种不同面积指标,四种基本户型类别,分别是二户二厅、三房二厅(两种)、四房二厅。可按住客不同需求,提供多样选择。
小区的洋房平面布置,力求设计详细、周到,精雕细琢,既把握着大体,又考虑到平面细部。平面既紧凑又舒展,以面积足够大的厅为中心,合理组织室内空间秩序,分区明确,厅门最少,房间尺度大小合适,每户具有良好的自然通风和采光。室内功能中,居住功能与日常功能互不干扰,动静分离,相对独立。技术上,采用框架结构,户内可灵活分隔,让业主参与创作,进行二次设计,而框架中均用异型柱,不见结构柱梁。设计布局中处处反映出设计师、发展商对住户的细心关怀。
2、立面塑造
按欧陆式建筑风格考虑,依经典原则塑造:垂直向用“三段式”处理,由首层高度的基座部分,到中段的墙身体,至顶部的三段式设计;水平向按“五列式”划分,向左右两侧延展成为有节奏、有韵律和变化,可非对称但需均衡的五条块构图。并注重光影处理,色泽搭配,及材料质感肌理的对比。拿来欧陆建筑中简练的经典坡面处理、精致的细部线脚处理,为我所用,使建筑立面既有古典风韵,又展现时代特征。
发展商、建筑师需深入研究把握业主对户型、房间、面积及其分配、环境、设备等的需求,努力探索居家心理,居住文化与习惯,以及可能的装修潮流及其表现手法,寻求住宅设计新概念。
(二)别墅单体
1、平面布局与造型创意:
别墅与洋房不同,更讲究平面功能的周全、舒适、配套,和内外环境的相互呼应。项目对别墅区从群体规划布局,到单体平、立面的组织设计,均反复推敲研究,并力求创新,确保户型不落后,外观耐看,成为市场持久的热点。
我们的理念是:越是经典的,越具生命力,就越将流传久远。小区的别墅根据不同的面积指标以精品意识,精心推出46种基本户型款式,和多种不同立面效果,并在此基础上产生多种变化,供住户多样选择,使别墅群置于环境整体中,既能有丰富个性,又在对比中取得统一协调。别墅层数以局部三层为基本,每幢别墅建筑面积从最小的250平方米,至标准主力户型的350平方米左右,直到少量超豪华型的500平方米,别墅均有前庭后院和室内停车位。
洋房和别墅的外墙饰面材料,均用外墙涂料,使立面具有丰富细腻的表现力,偏暖的温和色做基本调,配以线脚等的局部点缀和坡面西式琉璃瓦盖顶,更具生活祥和的氛围。
项目作为高尚住宅区,同时在生活配套服务实施上给予了全面、深入的考虑,并有完善的物业管理。在硬件上,有功能集中的花园会所,其建筑特色包括会所内部空间渲染,同样采用欧陆建筑风格。可提供:休闲购物、中西泳池,更配有海滨广场和临江公园等公共娱乐服务设施,建筑面积约6000平方米。区内幼儿园、托儿所、小学等的建筑面积约4000平方米。邮政、银行服务配套,设置肉菜市场,并在各区洋房首层设有便利店。
“美的海岸花园”不仅在环境上结合其独有的地形地貌特点,并变约束限制的因素为特色规划的因子,从一草一木、一窗一柱开始,精心营造;也在建筑单元的构筑设计上,反映出其强烈的精品意识,进行精雕细琢,是极富人性化的设计,是现代建筑技术现代材料与古典建筑艺术完美结合的产物,是居住理念与现代生活需求的和谐统一,点点滴滴既凝聚着美的人的探求奉献,也满足您的生活需求。
美的集团不仅在工业产品中,创立家电名牌;循着其“开放、和谐、务实、创新”的企业精神,美的人也必将在人居产品的生产中,再创完美,再立“美的新概念”。
《美的报》1999年2月26日第三版
美的海岸花园商标已注册
在现代市场日益讲求品牌效应的今天,美的房产有限公司从美的海岸花园开发立项开始就深知树立项目品牌的价值和意义。美的海岸花园项目标志确立后,立即申报集团公司科技与知识产权部,申请“美的海岸花园”注册商标,目前已获得了国家工商局的认证。
美的海岸花园注册商标,包括“美的海岸花园”中、英文名和五月花海星图案等,美的海岸花园注册商标涉及建筑、建材、混凝土、建筑信息、施工监督、拆除建筑物、室内外装修工程等与经营相关的类别,注册的全部内容将受到法律保护,以防止他人在其他方面使用同一名称或图案。
美的海岸花园开发伊始,就切实按照“总体规划设计与未来居住模式相结合、建筑风格与社区文化相结合、人文景观与自然环境相结合、建设速度与开发规模相结合、工程质量和施工监察相结合、售后服务和物业管理相结合”的总方针,在项目规划设计、工程施工、楼盘销售、售后服务等方面狠下功夫,一切为用户着想。未来的美的海岸花园,是一个有大面积园林绿化,大量环艺小品、配套设施齐全、管理服务一流的高品味生活区。拥有美的海岸花园的物业,足以显示个人高尚的学识修养,高洁的文化品味、高雅的生活情调。
美的房产公司对美的海岸花园商标进行全面注册,不仅显示公司对这一项目开发的信心,而且也能自己提出了更高更严的要求,确保自己的品牌在消费者心中的良好形象,使项目上市之初就站在房地产界的第一方阵里,在激烈竞争中立于不败之地。同时,美的海岸花园商标进行全面注册,对保护项目品牌,实施公司的名牌战略,保护公司的无形资产起到重要作用。
录自《美的报》1998年11月26日第四版
美的、怡高强强合作
美的房产公司就其新开发的美的海岸花园物业管理事项,与香港怡和高力物业服务有限公司达成使用意向,并于日前在顺德北滘正式签约。这是美的房产公司继与深圳万科、香港经纬分别合作后的第三家合作公司。素以“要做就要做一流”著称的美的公司,自美的海岸花园项目开发以来,一直致力于全面提升该小区的综合档次,于是他们相继请来在国内房地产业声誉极高的万科公司和销售经验极为丰富、名振东南亚市场的香港经纬集团。但售后的物业管理同样十分重要,甚至是衡量小区和公司管理水平的一个重要方面,美的房产公司虽然在这方面也多次获奖,但他们仍决定要率先与国际水准接轨,因此又请来了在物业管理上已积累几十年经验的香港专业管理公司——怡高公司。该公司在20多个国家设有物业管理机构,在国内北京、上海、广州等十多个城市都管有楼盘。
美的房产公司郭桂棠总经理认为,这些开发、销售、管理精英的介入,将极大地加强美的公司的综合实力和操作水平,也将把美的海岸花园提升到一个更高层次。
录自《顺德报》1999年1月16日第二版
美的海岸花园
——顺德经济走廊的一个靓点
顺德经济的发展重点,是抓好一个中心及两个基本点,其中一个基本点是指发展好伦教 北滘两镇。美的海岸花园正处在伦教与北滘之间的顺德大道旁,又处于顺德大道与三乐路的交叉点,美的海岸花园以其独特的地理位置和超前理念以及巨大的升值空间,将成为顺德经济走廊上一颗耀眼的明星。
    美的海岸花园依北江而建,从江面上看美的海岸花园,正镶嵌在三洪奇公园及北滘立交桥街心公园之中。只见树影丛丛,豪宅幢幢,亭台水榭,碧水粼粼,构筑了“人间美景似仙境,画幅长流天地间”的巨幅画卷。小区中巨大的江滨公园又将住宅区藏匿于花红叶绿之中,使住宅“犹抱琵琶半遮面”,住户犹在丛林中。居住会所及儿童世界成为小区的点睛之作,使人在安享美景与人类硕果之余,猛然想起运动的重要,子女教育的重要,自然也会想到继续奋斗的重要。与周边车来人往、嘈杂不安的环境相比,园区显得像一方宁静的港湾。难怪其名叫美的海岸花园。
    美的海岸花园充分体现“以人为本”的设计理念,全部采用低密度、低容积率的小洋楼及别墅布局,保留海岸天然景观,突出绿化和美化环境,讲究欧陆风格与岭南园林的结合,定位于地中海小城,以沙滩、水域为背景,通过林荫道、花坛、草坪、水池、整型树等西方手法,融合回廊,曲径、弯溪曲池、楼台亭榭等传统艺术,从环境到建筑,从园林到小品,力求人与建筑、人与环境和谐,使园区虽由人作,却宛自天开。人居其中,尽情陶冶“天—地—人”合一、“景—境—情”相融的诗境,推窗远望,满窗满眼都是美景,不由又想起苏轼明月、清风的名句。
有房地产专家根据区域升值情况,将目前的楼盘分作四类,一是社区老化型,二是老化但已在更新,三是如日中天,但已饱和,四是明月星辰,价格尚低,前景看涨。近据报道,目前广东市民选楼,首先是选区域,然后依次为楼盘质素、周围景观、价格、楼层、户型等,可见选楼购房,选好区位是最为重要的,因楼房不能搬动,只有选到发展前景广阔的楼盘,才如乘上一艘顺风快艇,其价值才可一路上升。
美的海岸花园正处顺德经济走廊,又在发展势头正旺的北滘镇,北滘是广东省首个工业产值超百亿镇,经济的发展,人口的增长,必然引来住房的需求,而北滘住宅已呈偏紧之势,特别是能满足中高层收入家庭的小洋楼较少,这也是为何美的海岸花园一开始认购便引来反响热烈的直接原因。种种迹象表明,美的海岸花园正处张弓即发,将成为顺德经济走廊乃至顺德楼市的靓点。
录自《顺德报》1999年1月19日第二版
岁末年初好售楼
冬去春来,一年一度的春节又要临近了,人们在忙于购买年货、忙于有人团聚、忙于新打算的时候,作为房地产商,你可别忘记,这是售楼最好的季节。一是家人团聚一起,便于协商。购楼是家中大事,特别是对于经济并不宽裕的人家,在做出购房决定之前,总是会慎之又慎,于是,一家人在一起议论一番,打个商量便显得很有必要。但平时天各一方,或各忙各的事,难得有机会详谈。新春佳节则不同,大家热热闹闹、轻轻松松之余,推出购房议题,既可丰富节日内容,还可增加家人的参与意识,慎重的问题也就易于在轻松言笑中决定了。
二是时间充裕。购房不光是大家坐在一起拍一下脑袋就可以解决的,最起码的环节是得去现场看看,甚至进行多家对比、选择。有时由于阅历不同,所处的环境或氛围不同,审美标准不同或思考角度不同,都可能导致购楼心态和看法不同。这都需要有一时间过程来思考、沟通和统一。现场购楼时为什么有个迟迟不肯下单,很可能就是上述矛盾还未最终消化。春节期间,时间和精力都相对充裕,一旦出现分歧,也易于统一。
三是习惯使然。中国人都有新年新计划、新打算的习惯,或希望生意更上一层楼,或仕途进取,或望子成龙,或拓展家业,新年都会有新的希望。而更多的人则思考资金的出路和升值问题。目前股市低迷、债券期货受到很大制约,银行利率又一降再了和,购房便成为投资首选。因此说现在是售楼的最佳时期。
四是手中余钱多多。岁末年初,单位发了奖金,或年末发了双份工资;节前生意转旺,收入多多,或投资分了红利;或亲朋好友送来红包,子女在外赚钱回了家等等,这些都会使家庭聚财不少。据分析表明,一个人手中钱多的时候,也投资欲望最强的时候,此时售楼自然会比平时更易取得效果。
五是家家迎春,心境较好。此时走家串户,四面游说,不会受到客户的排斥,易于在心理上接近。而且,客户可能有更好的心情来读你的楼书,听你的宣传。不过,宣传的技巧和楼书的品味可要把握好哦。
录自1999年2月8日《顺德报》第二版
1999年2月8日的《顺德房地产》第一版
新加坡专家眼中的——美的海岸花园
建筑师、英国和澳洲皇家建筑学会会员、特许建筑师蔡家声先生应邀来到美的房产公司。蔡先生在参观了美的海岸花园规划实景图及单体模型,详细询问了有关细节后,发表了自己的看法。
他说,现在新加坡等地的住宅,是追求有水景为时尚,所谓藏风聚水,有水才能聚气,一般有华人居住的发达地区都很注重这一点。水景一般分作4类,即喷泉、瀑布、休闲水池和人工湖,水边再植草栽树,花草相间,没有什么环境比这更清新舒适、魅力无穷。美的海岸花园的优势是紧依北江,水源充足,这是国内很多住宅小区所没有的。如果将这一水资源予以开发利用,再从别处移一部分白沙,建成真正意义上的海岸花园,很容易在珠江三角洲形成自己的特色,既可作为休闲区,又可作为高档会员住所,其升值前景将无可估量。
在谈到小区整体规划时,蔡先生强调要充分保护环境资源,不要或应尽可能小地打破环境的自然格局,应以天然景观为基础,设计出一种更加和谐、更加精美、浑然天成的景致,也即现在颇为时尚的生态环境。美的海岸花园以低层别墅和洋房为主体,在保留天然景致和环境上是相当超前了。国内很多发展商都难于做到这一点,以为高楼层和高密度就可以多嫌利润,其实这是没有长远眼光的。他说要多注意配合地中海小城这个主题,多栽一些棕榈树和椰树、多植花草、多营造一些自然景致。让人既有风景区、休闲区的感觉,更要有家的感觉。他说,地中海小城的景致是相当迷人的,美的海岸花园这一定位相当有新意,但要注意整体风格和细节的营造,在方方面面都要给人新鲜感和美感。
蔡先生在国内厦门、武汉、深圳都有业务往来,工作十分繁忙,但他说他会时刻关注美的海岸花园的建设,经常抽时间来现场看看。蔡先生的来访,给了房产公司工程技术人员很大的启迪。
录自《顺德报》1999年1月30日第二版
《美的报》1999年2月5日第四版
美的海岸花园隆重奠基
由美的集团投资开发的美的海岸花园项目奠基仪式,于1999年2月2日上午在北滘隆重举行。参加奠基典礼的有北滘镇党政有关方面领导及商业银行和税务部门北滘负责人,美的集团中高层领导参加了奠基仪式。集团董事局主席、总裁何享健致辞感谢社会各界对项目的大力支持。美的海岸花园项目于1998年上半年开始启动,项目位于顺德水道北岸,正置广珠公路与三乐路接合处,占地45万平方米,计划总投资约8亿元人民币,总建筑面积28.8万平方米,共分4期开发,首期开发面积6万多平方米。小区由洋房和别墅组成,绿化率达50%以上。小区配套设施齐全,功能完善,将是顺德乃至珠江三角洲的又一个优质楼盘。
据悉,该项目启动初期即受到购楼人士的青睐,认购踊跃,这在目前楼市中是少见的,这主要是项目位置好、定位合理和美的品牌的综合结果。
录自《美的报》1999年2月5日第一版
繁荣顺德房地产交易市场的思考
成功实施国民经济“软着陆”之后,国家把住宅产业作为经济发展的新增长点,要把住宅产业发展成为国民经济的支柱产业。为实现这一目标,国家采取一系列扶持住宅产业发展的政策,银行也连续七次降息,房地产业、住宅产业转为兴旺应是必然。过去几年间,顺德市政府在房地产开发管理方面已采取了一系列措施,如减免本地户口第一次购买商品房契税(一度实施)、购房入户等,但从统计资料来看,房地产交易情况为顺德各界人士的热门话题,以下浅谈个个思考和看法。
一、建立稳定长远的房地产政策
房地产投资特点是投入大、周期长、风险也大。投资者必然小心考虑,谨慎入市,房地产成本基本由地价、建安费及各种税费构成。地价因历史原因基本固化,建安费一项较为清晰,基本没有降低幅度。一个地区或城市房地产建立合理的税费体系是繁荣该地区房地产的关键因素。因此,要繁荣顺德房地产交易市场,顺德必须推出各种具体的减税费措施,保证能够促进积压商品房的销售,鼓励消费者投资商品房带动整个房地产市场的繁荣。
二、具有完善的法律保证。
使土地和房产的转让、租赁、抵押等各种交易活动,均有法可依,充分得到法律的保障。并且要有房地产仲裁机构和专业法庭等司法机构及时处理房地产纠纷。房地产投资是在一个地方的固定投资,投资者不能拿走,因此顺德必须制定一系列的令投资者有信心的法律保障,保证产权及银行抵押贷款不受到损害。完善而严谨的房地产法规,独立而有效的房地产登记制度,以及公正的房地产仲裁部门,对增强投资者的信心及繁荣市场是非常重要的。
三、科学的、现代化的管理
房地产行政管理机构必须统一、简化、灵活而有效。房地产投资的金融利息负担沉重,投资者通常要求以最短的时间去处理投资。顺德市场信息的相关部门应尽力合作,提高办事效率,从而减少投资时间,提高资金的使用效率,这样才能吸引更多的投资者投身于顺德房地产。
四、具有完善的抵押法规及房地产抵押市场
要制定完善的抵押法规,从而保证购房者(或投资者)、开发商、银行的合法效益,要通过降低首期,降低利率,降低申请条件,扩大贷款面等方法促进顺德房地产抵押市场的发展。
五、建立开放完整的房地产信息资料查询系统
顺德有关的行业政策、规划、土地及房地产的供应及需求,房地产注册和交易等资料,必须向投资者或专业人士开放,以便投资者进行投资可行性研究。
六、活跃房地产三级市场
当前顺德房地产市场同其他地区存在同样的现象,一方面积压一批商品房,另一方面开发商仍在不断生产商品房;一方面,高收入的人士已经拥有住房,而另一方面低收入的缺房者买不起房产。如何调动低收入者去购房,为消化积压商品房和销售新建的商品房创造空间,就需要培育一个活跃的房地产三级市场。在这个市场上,买卖房地产极为容易,手续简单快捷。这样三级市场搞活了,能够盘活存量,促进住房的再生产,有利房地产市场繁荣。
七、借鉴外地经验,充分发挥行业商会的作用
顺德房地产商会的成立是我市房地产界的大喜事。过去的一年中,在市政府和规划国土局的关怀下,为使顺德市各界重视房地产业的发展,把房地产业培育成为顺德市新的经济增长点做了大量有益的工作。1999年伊始,商会已就如何促进房地产业发展办好市房地产交易中心,规范房地产开发秩序,提高开发单位行业的自律意识,加强行业交流,培育房地产行业人才,引导消费者建立健康,合理的房地产投资观念等进行了工作规划。碧桂园、美的海岸花园、君兰高尔夫球度假村的开发建设大大提高了顺德房地产的知名度,一批新的开发商进行商会,活跃了商会的气氛,增强了商会的实力。顺德房地产商会逐步成为顺德颇具影响的行业商会,希望市政府能加大对商会的支持力度,使商会在经济发展中发挥更大的作用。
当然,房地产市场的真正繁荣离不开当地经济的繁荣。因此我们必须创造条件,发展经济,提高国民收入。再加上述各项措施,顺德的房地产交易市场就一定能够繁荣起来。
录自《顺德房地产》1999年2月8日第二版
一生只为这一回

以高级洋房和别墅为主体的美的海岸花园,在被北滘人传得纷纷扬扬后,于1999年1月9日起正式内部认购。1月9日一大早,络绎不绝的人潮即涌向设在美的新村俱乐部的售楼中心。应该说,购楼是人生中慎之又慎的大事,特别是对于百姓之家来说,一生中选楼的机会也难得一次,那么,是什么原因导致了这些购楼人士行色匆匆,喜于言表?这不仅引起了房地产业内人士的关注,也引起了笔者的浓厚兴趣。于是,我追访了几乎每一个人……
阿强说,爷爷叫我志在必得
阿强的家,就在离美的海岸花园不远的一个小村,按照目前的标准去看阿强家,应该算是一个富裕之家。但阿强的爷爷说,做人要有长志,不能小富即安。他们家今天的幸福生活,很大程度上是爷爷这些话督导的结果。据爷爷说,他早先的生活很清苦,全靠在北江捕鱼为生,是北江的风浪培养了一家人刚强的性格,所以全家人对北江都有一种特殊的感情。闲下来后,爷爷有事没事都要去江边凭高远望,久而久之,竟对风水发生了兴趣,并从中悟出了很多的道路。他说:“风水风水,首先行有风有水。凭江而建,尽得其水,坐北朝南,视野无挡,其风自生。”
就在美的海岸花园将要内部认购之前,爷爷突然召集了全家人,他说全家后裔想有大的造化,必须具备内外两个条件,内在条件是汲聚优秀人才的精华,外部条件是移居到一片风水宝地,有一个幽雅自得的环境。他说105国道、三乐公路在此相交,又与北江交汇,如双龙戏水,又如龙凤呈祥,他越看越觉得珍稀难得,一定要全家不管是单独或是集资,不管是购地自建还是购买现楼,都要进入美的海岸花园,于是,一大早,阿强便和他的堂弟赶来了这儿。
阿冬:把有限的资金投在最具增值的热点
阿冬是一位经济学硕士,颇有才气。他说不少人来沿海打工,积攒了一些钱,然后又投往内地,以为捡了内地房价低的便宜,或者认为自己的亲戚关系在内地,生活圈子、乐趣在内地,赚了钱也自然应投往内地,他觉得这样的做法实在太傻,是一种只顾眼前的短期行为。
他说:“无论是发达先进国家还是我国前几年的经验都表明,人口流动的大方向是从内地流向沿海,这是一种整体和长期的发展趋势,现在的美国约有60%~70%的人都集中在沿海就是实证。同样,沿海经济比内地发达,这也是被任何一个开放国家所验证的事实。我们的投资取向要注意与这些潜在的市场背景结合,如果我们不顺势操作,不仅捡不到便宜,而且会损失惨重。比如购房重要的一个因素是考虑其增值,在沿海城市的房产每年平均增值百分之几是常事,在内地却很难达到这一增幅,甚至有价无市,没有购买。也就是说同样是20万元的投资,几年之后,在沿海很容易变成30万元,而在内地却很难增加,甚至因不规范的市场操作而减少。另外,如果我们明知人口往沿海迁移这一大趋势,却要在内地购房,把子孙留在内地,让子孙再重复我辈外出打工的经历,想想打工之路的艰辛,我想这不同我们的主观愿望所愿意的。”
阿冬来海岸花园购楼,除了他以上的观点外,他还认为美的集团这几年发展很快,北滘人口增长出较快,而北滘的中高档优秀小区很少,其潜在升值空间很大。
阿江和阿欢,一生就选这一回
在售楼中心的大型规划实景图旁,有一对年轻的夫妇特别显眼,他们分别叫阿江和阿欢,他们来美的集团工作已有些年头了,积下了一些钱,一直想购一套属于自己、有一定品味且环境舒适的洋房,他们说,他们很早就去实地看了,来售楼中心也有好几次了,比较来比较去,一直还没敢下注。他们说,他们非常看好这个楼盘,看好美的房产公司与深圳万科、香港怡高、香港经纬等著名的房地产专业公司的合作,相信小区的质素会达到一流的水准,他们想抢先一步,集中精力在这几天内把购房搞定。他们说,这次选房对他们来说实在太重要了,购房会耗去他们所有的积蓄,一生可能只有这一次机会,既要为自己考虑,还要为下一代考虑好,一生就选这一回,一定要选好这一回。他们还绕有兴趣地谈到选房心得:我们现在选购,一是内部认购有各种优惠,二是选择余地大。三是避开公开发售后去排队抢购。看得出为一生中的这一回,他们确实下了很多功夫,钻研很深入了,言谈之中既显专业,又颇具眼光。
阿义:追求与自己身份相和谐
阿义是一家公司的老板,说到住房,他说他已经住得很舒适了,但有两个问题烦恼着他,一是住所环境较乱,让他时常有所担心,二是小车不便停放,小车没有自己的“房”。除此之外,他带生意场上的伙伴及朋友来这里,常常感到与自己的身份不想和谐,使自己感受到没有面子。他想,如果他能进入美的海岸花园,这些问题都可以解。当带上自己的生意伙伴,穿过宽广的门前广场,穿过豪华气派的花园大门,那种感觉是多么惬意。他说:一听到要建美的海岸花园高尚住宅区,他的心里痒痒,后来听说还能以旧换新,把他原来的房子作价成购房资金,他觉得美的人真是想到他心里去了,他说他很佩服美的人,有美的来开发和管理,他一万个放心了。
阿明:追求高品位的生活
阿明的性格直爽,他说:“我家的存款有几百万了,生活上可以做到应有尽有,但城里几十万元的人都被称作老板,而我至今还被称作花农。其实做花农我并不后悔,也不觉得低人一等,事实上是因为从事了这一产业才让我积累了许多资金,但空闲的时候我总觉得生活中还少了点什么,总觉得除了年复一年的重复生产之外,生活中还应该增加点什么。这几年我一直寻求要改变原来的生活方式和提高自己的生活质量,我去住宾馆,打高尔夫球、去旅游、交朋友,城里的生活方式我都玩遍了,但仍然不得其真谛。最近,一位高人指点我,让我搬进一个社区文化较浓、居住人员层次较高的高尚小区去住,我思来想去,这不就是让我住美的海岸花园吗?美的品牌国内知名,而名牌之后是文化,何况美的海岸花园是美的、万科、经纬、怡高等多家著名公司联手,这样的小区文化哪里去找?美的有博士、硕士几十人,有大学毕业生1500多人,更有数以百计的管理人员,这些人的素质、美的品牌已做出了印证。有一位名人说过,交一个有素质的朋友,就好像读一部好的书,搬进美的海岸花园去住,有机会与这么多高素质的人为伍了。”
阿祥:借钱负债也要买
阿祥的运气没别人的那么好,他来北滘的时间不长,原来又是在国营企业工作,拿到工资刚够吃饭,基本上没有积蓄。他到美的集团后,看到美的人气冲天,一派兴旺景象,对企业和自己的前景都充满信心。近段时间他听本部门的人都在议论购房,得知美的海岸花园是由美的房产公司兴建,是集团为配合未来发展,为一部分高收入者而设计的一个高尚住宅小区,感到这又是一次机遇,自己再不能错过机会了,不然又会比别人落后一大截。1月9日一大早,他便来到售楼中心,要售楼员给他讲银行按揭,讲首期款,讲各种优惠,他觉得只要想点办法,自己完全承担得起,而只要好好工作,每月供楼又算得了什么。如果能住进这样高尚的小区,承受点压力算什么。他坦言,他是个受面子的人,工作上不比别人差,在其他方面也不想比别人落伍。他更不想等别人都住进了高尚小区,自己住房还没着落。于是,他果断与同事们一起交了定金。
结语
睇楼的人一批批,购楼的人心态各异,有一点他们却是共同的。那就是他们都相信美的,都看好美的海岸花园。不错,美的海岸花园确定是一流的,未来的小区环境也是北滘独有的,但好何以在短期内即引起众多人士共鸣,那撩拨众人心的主旋律是什么?是品牌效应?是美的文化?还是人人都有的对美的追求?
录自《顺德报》1999年2月13日第二版
再造一个奇迹
——美的海岸花园项目形式巡礼
秀丽的北江,在流入北滘之前,忽然掉头北上,然后顺东南而下,汇入大海。
有人说,北江掉头之处就像英文字母“V”字,而“V”字代表胜利,代表成功。随着时间的推移,北江的“V”型之说已无法考证,然而地处北江之滨的美的集团却由小到大,征服了一个又一个市场,取得了一个又一个胜利,创下了令人惊羡的奇迹。
也许是为了回了北江母亲河的哺育之恩,也许对北江风景太迷恋,美的人忽然又在江边大兴土木,计划建造一所跨世纪的居民生活区,建造一所高品位的地中海小城——美的海岸花园。
奠基,简朴而热烈
1999年2月2日,正值美的海岸花园奠基的日子,踏着催人的鼓点,笔者来到了位于北滘三洪奇在桥南侧的工地现场,只见昔日的荒洲,已被填铺得一马平川。一望无际的工地上,桩机轰隆,铁塔座座,颇有当年大庆油田大干快上的场面。
工地正中,临时搭建了一个会场,会场主席台上立起一块巨大的屏风,上书“美的海岸花园项目奠基典礼”,左联是“看美的集团再推出益民新招”,右联为“喜秀丽北江今又添迷人风景”,屏内正中,美的海岸花园的项目标志“五月花”迎风怒放,格外注目。主席台上摆满了彩旗,悬挂了不少庆祝和鼓舞士气的标语,在气球广告之下,还置有一圈印有项目标志的太阳伞,更增添了会场野外气氛。会场各处,两支狮队正在劲舞,入口两侧,由房产公司职员组成的礼仪队英姿飒爽。
据美的缔造者、美的集团董事局主席何享健总裁的意思,庆典力求简单,尽量减少不必要的花费,邀请的人也尽可能缩小范围。但庆典开始之时,参加的人仍然挤了不少。尽管北风呼啸,夹杂着部分沙尘,也丝毫没有影响会场的气氛——美的人认真和执着的精神在每时每地都能显示。值得一提的是,美的房产公司的副总经理朱曙东先生亲自担任主持人,他那纯正的普通话,颇具内涵的话语和高水平的发挥,使奠基典礼更添品味,也让人不得不感叹美的确实人才济济。
工地:场面紧张而有序
说是今天奠基,其实工程早在两个月前就开始了一雄伟的东大门主体已完工,雄姿已初露端倪;气势庞大的售楼部已建到二层。正紧张施工的是距大门至少有500米之遥的第六工区,那里的汽车正忙于运送根根桩机。据说,每根桩机都要打入地层30米之深。布线技术工人已把几十栋楼的地线规定。在左前方500米处,挖掘机正把一斗斗淤泥挖出,那是顺德专业的水利施工队伍在施工。据介绍,光水底工程投资就达800万元之巨。在来现场之前,笔者已参观过美的海岸花园的规划实景图,但只有到了现场,到了实地,才知道占地670亩是个多大的概念,仿佛一滴水溶进了大海,不由感叹自己的渺小,感到场面的巨大,由此也感到美的人的气魄和伟大。
承担这一大型工程项目开发任务的是美的房产公司,公司总经理郭桂棠是位年富力、经验丰富又富有魄力的“老美的”。他曾亲手指挥建造建筑面积达45万平方米、颇具现代化企业气势的美的工业城,为此,他被集团评为“有突出贡献的人物”。他领导的房产公司开发了美的新村,房子建成一年即全部售罄,并被评为顺德市“文明小区”。为此,他在顺德同行之中声名鹊起,被选为房地产商会理事,美的房产公司被邀请作为顺德报社房地产专版唯一的协办单位。
美的海岸花园项目启动后,为了搞好这一项目,从项目论证、合理定位、开发计划、招标议标、施工组织,到现场监理,郭总带领的一班人付出了巨大的努力,日均工作量14小时以上。施工队伍进场后,由于场面较大,现场管理的难度增大,光建筑施工就有4支队伍,再加上土方、管道、水利、桩基、电力等队伍,不同工区的进度又不同,一些工程只能穿插进行等,更增加了管理难度。郭总和他的助手周泽信等现场管理人员,硬是把场面调配得井然有序,工程进度和质量监控环环入扣。常常是一根桩基、一根钢材都要经过多关口检验,其工作量可想而知。
据郭总说,这一项目是在美的集团领导下,由房产公司独立在完全市场下操作的一个大型项目,对房产公司既有相当大的压力,又是房产公司介入市场的难得的一次机遇,对房产公司的发展会产生深远的影响。
美的,在创造新的奇迹
美的集团已成为拥有资产57亿元,品牌价值33.8亿元的大型集团公司。去年,在宏观经济形势严峻的条件下,美的实现销售收入50.5亿元,取得了销售增长70%的好成绩,被传为市场佳话。元月初,美的以良好的社会知名度和美誉度,被国家授予“中国驰名商标”称号。
如果说,当年美的从一个社办塑料瓶盖厂起步,尚没有料到她会发展成为今天驾驭市场的航空巨舰,那么,今天美的人以清晰的思路和超人的眼光开发美的海岸花园,从项目一开始就受到了众人的关注和认购。正如美的集团总裁何享健先生所认为的:美的海岸花园雄居北江、视野开阔、交通便捷、位置优良、又有顺德良好经济基础和美的品牌支持,并且项目定位合理、设计超前、功能配套、环境舒适,一定会得到社会的广泛认同和喜爱。
美的海岸花园总投资8亿元人民币,总建筑面积28.8万平方米,建筑物全部为低密度洋房和别墅,绿化率高达50%,其中包括一个占地150亩的滨江公园。能住进美的海岸花园无疑是最幸福的,正如一首歌中所表达的:很喜欢这里的空间,海岸、绿地、地中海式的建筑,演绎出美的生活……
有人说,房地产业是资金和文化的一种组合,那意思是指房地产所包含的文化含量比其他产业更高;有人说,住宅和家电同属居家生活和范畴,二者的结合,更易于创造美的生活;有人说,美的平均每5天就有一项技术创新,美的历史,是一部创新的历史。那么,以工业和创新为主体的美的集团,再融入高文化含量的房地产后,会得到怎样的提升呢?想到此,我仿佛看到工地滚滚沙尘中那特色突显的高雅小区,仿佛看见了美的人在市场大潮中又征服了一个新的更令人惊羡的制高点。

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