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商业物业经营管理大全

http://www.5acbd.com  2010/1/27 9:31:00 来源:
商海跌宕,大浪淘沙,令无数商界精英折戟饮恨,只有少数佼佼者脱颖而出,功成名就。失败者总是各有各的不幸,成功者却都有一个共同的诀窍,那就是:他们都领先于对手掌握了先进的管理理念。

第一章 概述
商业物业是一个在城市中建筑面积仅次于住宅的特殊物业,他在体现城市形象方面有着极其重要的位置。很多商业物业以其建筑体量大、造型独特,而成为一个城市中的标志性建筑,商业物业汇集之处已经成为一个城市繁华的象征!
商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”,它的产生是现代物业管理的催化剂。随着社会主义市场经济体系的建逐步立,商业物业的分工越来越细,形成了比如办公楼宇、购物中心、酒店、餐饮及娱乐休闲、零售百货、学校、加油站、停车场等多种业态形式的物业;在经营管理方面,也从过去的自建自管为主转变为以租赁经营管理、委托经营管理、多方合作共同管理等多种方式并存的格局。
商业物业的管理有三大特点:1)经营与管理并重 2)设备设施及生命保障 3)安全系统。三个方面相辅相成,共同促成了商务活动中的“全程营销规划、有效协调、物业投资高回报率、物业本身高增值潜力、设备设施安全运行、保障生命财产安全、健全消防机制”等诸多工作顺利进行。
对商业物业的管理,是一个系统、复杂的过程,他要求管理者必须具备系统的经营管理理论、先进的服务意识和稳健可行的操作技能。在高标准、高要求和全能的服务体系的要求下,才能充分反映现代商业物业管理的本质。

第二章 基本管理思想

风云九十年,一个个独创的管理思想,犹如一颗颗璀璨的明珠,照亮了企业的前程。四川和诚商业物业经营管理公司在经过多年的市场调研和操作实践,盘点过去多年来在商业地产领域的实践理论和管理思想,归纳出具有实战经验的商业地产运作的“四大营销理念”。
一、机动灵活的商业规划方略
思想的火花在碰撞、市场的潜流在激荡。在信息与技术飞速发展的今天,商业地产与其他许多行业一样,在经营管理上只有原则性、目的性,没有类比性和模仿性;因此,就要求管理(运作)公司的战略规划、领导力、组织架构等要具备更强的灵活性和适应性。
机动灵活的商业规划方略在商业地产的经营管理上有两方面的含义:一是营销商在战略、领导力、组织架构具备随机应变的灵活性和适应性;二是在商业资源整合上不因条件的限制而创造性地运用多种技巧和方式,将劣势转化为优势,通过对项目环境的认真分析、总结与调研结合不同的区域、不同地段、不同消费习性化、以及企业的不同管理水平,推出了“量身定做、以貌取人;差别定位、纵向分割;错位营销、珠联璧合”等一系列新型营销模式,经实践运作,先后创造了一系列商业地产经营管理的奇迹。
二、 六位一体、筑建诚信
商业地产经过近十年的快速发展,那种各自为政、闭门造车的思维模式和思想观验已完全被市场抛弃。行业之间互相排挤、恶性竞争的做法已发展到尽头,取代他们的是一个以“政府、开发商、投资商、营运商、消费者、经营者”六大体系共赢共存的综合体系。惟有六方诚信合作、互敬互谅、携手并进,方能实现良性互动、共赢共存愿景。纵观近几年来国际国内发生在企业或政府身上的信用危机,给我们的社会带来了多大的信用危机和恐慌!惟有重建诚信、增加公司与顾客、股东、员工之间的透明度,一诺千金,才能于己于人真诚协作,共谋发展,共创辉煌!
三、一专多能、织造核心业务链
在我公司的经营业务范围内,有一专(核心业务)——商业地产的全程营销运作,两能(主力业务)——租务管理和物业管理。三者之间互动互助,相辅相成,形成商业地产经营管理的全程服务业务链,从而避免了在实际的操作运行中出现“龙头蛇尾、过河拆桥”的局面。通过这种 “链条”式的运作,使开发商、投资者、经营者(甚至包括政府相关的职能部门),有了一个共同的中枢协调机构——营运商!
核心业务是市场能力中一条永恒的战略原则,它是企业保持竞争优势的核心资源和成功扩张的关键平台。我们把核心竞争力视为组织内的学习能力,尤其是关于如何协调不同形态的经营商家(生产技术)和整合多个资源(多种业态)的能力。他是沟通、参与,是对跨组织边界工作的深刻认同。他的独特之处在于,越是使用,于是分享,他就越得到增强。他是把已有的业务抱成一团的粘结剂,更是新业务开发的引擎。
四、通过聚合效应,搭建财富联盟,促进资源共享
企业持续增长的最佳机会不仅来自于自身核心经营领域或相关的互补领域进行再投资,还来自于与合作伙伴的合作,建立良性的、有成效的合作机制。民间歌词有曰:“一根筷子轻轻被折断,十双筷子牢牢抱成团”。对于企业而言,顺应市场规律与荀子之说道理相通,只不过企业“抱成团”的目的是追求效益最大化而已。
让分散的、零碎的资源产生“核聚变反应”,并利用科学的方法进行有效地控制,针对特定项目不断产生冲击波。聚合效应的产生离不开高超的组织运作策略:
策略一:搭建网 状企业组织联盟
在企业网状联盟组织中,我们把众多的目标客户看成是一张大网上的“节点”,由公司来担当调度员,扮演主要的协调与整合角色,并履行以下职责:
1) 确定加盟网络的公司必须要达到的要求;
2) 邀请公司加盟;
3) 制订公司之间沟通和协调的标准,指明哪些公司应当参与进来,并且扮演什么角色;
4) 对组织最后所产生产出的产品(或承诺)承担起最终责任;
5) 建立绩效反馈机制,使参与各方都能不断提高绩效。
通过这种高屋建瓴的提领与梳理,公司与各个“节点”之间随时开展有效沟通,使网络中的每家公司形成一个功能齐备、形式多样、业态丰富的财富联盟体系。目前我公司先后与国内外三千多家知名品牌企业建立了稳定的网状联盟(即:财富联盟机构),为公司成功运作各个项目提供了坚实的资源保证。
策略二:编织经济关系网
编织经济关系网的前提条件是:必须以公司的优势品牌作为一种资产,使其产生强大的激励因素来调动、整合其他公司的资产。
在经济关系网中,公司间的关系表现为松散型,参与者可以根据自己的利益需求自主地选择加入或离开网络。但是,通过选择并建立不同的基础平台,经济关系网的编织者在对谁加入网络、谁离开网络的问题上,确实有着不可低估的间接影响力。经济关系网中的互动几乎全是由市场推动的,尽管如此,经济关系网的编制者还是可以通过对经济关系网中平台的控制来施加间接影响。
我公司通过建立客户资料的事实标准(即商家资源信息库),与经济关系网中的成员共同分享和更新信息,很容易地就能分析客户的购买模式和经济状况,实际上为我公司更有针对性的接触客户提供了一条通路。在专业化项目运作中,通过调配众多其他企业的专业化资产,公司便能够快速地以合适的价格为特定的客户精心打造出更适合其需求的产品。一旦给客户提供的价值与收取的费用更加吻合,就会进一步促进利润的增长,同时也因其灵活性而大大地降低了市场风险。
事实证明,在竞争加剧的商铺时代,单个商铺的老板经验再丰富,经营思路再明晰,也比不上整条街的人气兴旺、周边商家的整体素质高、市场管理方统筹协调综合能力强。

第三章 基本管理措施

战略与战术是一个整体二个方面,是企业生存发展的生命。
而强大、坚决的执行能力,是一切战略得以实施的根本保证!和诚公司在先进的管理思想的指导下,总结多年来的实际运作经验,归纳出一套切实可行的商务租务管理措施。我们称之为“商务租务管理三部曲”。

第一部、 项目导入

任何一个商业项目的诞生,必定有其相应的产生背景;有宏观的、也有微观的;有地域性的因素、也有企业自身的思考。因此,“项目导入”阶段的工作重点就是探访项目的成因,准确把握现阶段、下一阶段、未来可预见的阶段的发展趋势,从而制订应对策略和应对措施。具体过程体现为以下几个环节:
一、项目背景调查,包括:
1)国家宏观经济政策调查了解;
2)项目所在地区的微观经济政策调查了解;
3)项目所在区域与之相关联的其他政策法规;
4)开发商、投资商的财务状况,经营状况;
5)与之合作的企业的企业文化、管理思想、经营理念、团队素质等;
6)城市总体规划与项目所在区域的联系与影响;
7)项目所在区域方圆1000——2000米范围内的同行业经营现状。
8)消防、环保、报建、产权的具体内容和特殊要求;
9)优势、劣势解析;
二、调查项目的工程基本情况:
每接一个新项目,我们都要严谨而详实地收集工程参数,以利于项目的运作;并且在与意向商家的交流中能够提供详实的成本核算,能够让商家做到明明白白的投资和经营。
新的项目需要了解的相关参数:
☆ 土建及园林工程
项目占地面积,用地性质。
项目建筑面积,分层面积,采用的建筑形式,建筑等级。
容积率,绿化率。
项目建筑层数、层高、建筑总高度。
结构荷载,抗震程度。
车库数量,其中地上车库数量,地下车库数量。
消防疏散出口,疏散楼梯,防火分区。
☆ 强弱电工程
当地供电情况,是否经常停电,供电费用。
供电分类,商业、空调、民用、工业、光彩用电价格,分段计费。
高压入户线,变压器总容量,变压器数量,是否专变。
备用电源种类,备用电源容量,备用电源供电范围。
计量设置情况。
综合布线,电话总对数,网络情况,费用情况。
安全监控系统。
☆ 给排水工程
当地供水情况,是否经常停水。
供水分类,特种行业、商业、民用、工业(高压、低压)用水价格。
项目总供水量,供水配套费用。
计量设置情况。
当地排污政策,收费情况。
☆ 消防工程
消火栓系统;
喷淋系统,喷雾系统。
自动报警系统,消防广播系统,疏散指示系统;
气体灭火系统,气溶胶灭火系统;
排烟系统,防火卷帘;
☆ 暖通空调工程
是否设置中央空调。
中央空调形式;
锅炉系统;
计量设置情况;
☆ 天然气工程
当地天然气供应情况,配套费用;
用气分类,商用、火锅、民用、工业用气价格。
☆ 其它
是否采用电梯。
客用垂直电梯、货用垂直电梯、扶梯、坡梯数量;
通过对项目基本情况的了解,再针对不同的项目工程进展情况,进行归纳总结:
(1)已建项目
☆ 接到项目后,首先应对项目的各项技术参数做尽可能详细的了解,主要通过竣工图纸和市场调查进行了解。同时与政府相关部门沟通,对项目的报建、产权、消防、环保等进行了解。
☆ 根据了解到的各项参数和项目情况,从商务运作的专业角度提出操盘参考意见。
☆ 组织工程技术人员就参考意见向项目运作小组或相关领导汇报并作解释。
☆ 确定招商业态和商家数量,并在此基础上确定各个楼层的招商和公摊面积,并从工程角度提出招商参考意见。
☆ 根据确定的招商业态提出工程整改意见并付诸实施。
☆ 拟定本项目的总的工程交付标准(见下表);未列入其中的其它业态的工程交付标准根据实际情况另定。

表一:土建工程交付条件
交付条件
商业业态 面积(m2) 荷载(kg/ m2) 层高(m) 进深(m) 通道 车位 其它
大型超市 15000-
20000 不小于400,特殊部位600 不小于5.1 原则上需大于40 须保证有大于12米的直通货梯的收货通道 200-
500 不能设在地下三层及以下(有不小于租赁面积1/10的仓库)
娱乐 - 300 4.2 20 有货运通道 30 不能设在地下二层及高层建筑的3楼以上
中餐 - 350 4.2 25 有货运通道 30 -
火锅 - 350 4.2 20 有货运通道 30 -
洗浴 2000以上 一般350,泳池部分500以上 大厅4.8 25-30 有货运通道 50 不能设在地下二层及高层建筑的3楼以上
幼儿园 - 300 3.9-4.2 20 - 20 不建议设在高层建筑内,若设只能在1-3层,且有单独通道。
茶楼 - 300 3.9 20 - 20 -

表二:安装工程交付条件
交付条件
商业业态 强电
(w/ m2) 弱电 备电
(w/ m2) 给水 空调 天然气 烟道
大型超市 100-120 有电视电话网络接口 20-30 特种用水 单独中
央空调 预留接口 必须有直通屋顶的烟道
娱乐 80 有电视电话网络接口 15-20 - - 预留接口 必须有直通屋顶的烟道
中餐 80-100 有电视电话网络接口 15-20 - - 预留接口 必须有直通屋顶的烟道
火锅 80 有电视电话网络接口 10-20 - - 预留接口
内部管道 必须有直通屋顶的烟道
洗浴 80-100 有电视电话网络接口 15-25 特种用水 中央
空调 预留接口 必须有直通屋顶的烟道
沿街小商铺 80-100 有电视电话网络接口 - - - - 有直通屋顶的烟道
幼儿园 80 有电视电话网络接口 10-15 - - 预留接口 必须有直通屋顶的烟道
茶楼 60-80 有电视电话网络接口 10 特种用水 - 预留接口 有直通屋顶的烟道


☆ 根据不同商家,在总的工程交付标准的基础上拟定有个性化的工程交付标准。绘制商家租赁区位图,确定租赁和公摊面积。
☆ 配合入场商家进行工程装修工作。从专业角度为商家装修提出合理化建议。在此过程中,秉承 “为您想得更多,为您做得更好”的经营理念。
☆ 配合商家的装修完成水、电、气、消防、空调等的工程配合工作。
☆ 配合相关部门对商家的装修进行验收。
☆ 协助项目后期的租务物业管理工作,并做好设施设备的维修保养工作。
☆ 竣工资料的收集。
(2)在建(或未建)项目
☆ 项目基本情况了解——接到项目后,首先应对项目的各项技术参数做尽可能详细的了解,主要通过设计图纸和市场调查进行了解。
☆ 根据了解到的各项参数和项目情况,从专业的角度提上报项目运作小组。
☆ 由工程技术部对该意见向项目运作小组或相关领导汇报并作解释。
☆ 与项目小组衔接,从工程角度提出专业的调整意见,使开发商尽量按我方的意图对设计图纸进行调整,主要有以下几项:a荷载要求;b层高要求;c车位要求;d柱距要求;e供配电要求;f消防要求等。大致确定招商业态和商家数量,在此基础上确定各个楼层的招商和公摊面积。
☆ 结合招商情况,对工程施工工期提出明确要求。
☆ 参与或主持工程建设工作,主要包括:工程招标工作、工程监理工作等。
☆ 督促开发商积极与行业主管部门协调,按时完成报建工作,并完善各项相关手续。
☆ 拟定本项目的总的工程交付标准(见上表)。
☆ 根据不同商家,在总的工程交付标准的基础上拟定有个性化的工程交付标准。绘制商家租赁区位图,确定租赁和公摊面积。
☆ 配合入场商家进行工程装修工作。从专业角度为商家装修提出合理化建议。在此过程中,秉承 “为您想得更多,为您做得更好”的经营理念。
☆ 配合商家的装修完成水、电、气、消防、空调等的工程配合工作。
☆ 配合相关部门对商家的装修进行验收。
☆ 协助项目后期的租务物业管理工作,并做好设施设备的维修保养工作。
☆ 竣工资料的收集。
参考的法律法规:
《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》、《建设项目环保条例》
《建筑内部装修设计防火规范》、《地下车库设计防火规范》、《成都市防火条例》
《排污费征收使用管理办法》、《民用建筑设计规范》、《文化娱乐场所卫生标准》
《餐饮场所卫生标准》、《城镇燃气设计规范》等。
三、项目定位:
1、定位原则;
2、概念(核心目标)定位;
3、形象定位;
4、物业档次定位;
5、物业环境状况定位,如:楼盘外观、形象、活动场地、交通出入口及车辆停放等;
6、消费层面(消费市场)定位;
7、基本业态定位
四、总结
1、市场调研报告
2、业态规划报告
3、制订租金收益策略

第二部 量体裁衣 激情碰撞

一、构建基础工作平台
1)搭建组织机构
2)制订招商计划和招商策略
3)确定方案执行计划
招商执行计划
项目本可提供的优惠措施
当地政府可提供的优惠政策
4)培训招商工作人员
5)编制招商手册
6)制订商业经营管理规范模式。
二、展开项目交谊推介活动——根据业态规划确定意向性主力商家和常规合作商家;
1)量身定做
2)定向引商
3)优势互补(同业联合)
三、根据初步的商务洽谈,进行合理的业态调整;
1)错位经营
2)旗舰组合(强强联合)
3)捆绑营销
4)差别定位
6) 聚合效应
四、根据商家的实际需求,对项目楼宇进行合理的分割、搭配、组合;
1)化整为零
2)化零为整
3)纵向分割
4)“转口贸易”
五、迪士科舞曲(造势)
商业项目的运作,没有一帆风顺、立竿见影的好事等着你。每当在关键的时候,若没有“绝招”、“怪招”甚至是“乱招”,是不能取得根本性胜利的。这就象一场舞会,若始终都是慢三步,是没有吸引力的;中间总会来几次疯狂迪士科,激发大家的心中的激情,那时你会发现,不能什么年龄层次的、不能会不会跳舞的,都会情不自禁地参与其中,并都能找到自己的感觉,找到自己的舞伴、找到自己心中久违的豪情,从而获得满意的收获,高兴而来。满意而去。我公司经过多年的实践和总结,在商业运作过程中,针对不同的项目,组织实施了一系列的“迪士科”舞会,收到了奇特的效果:
1)政府职能部门积极配合参与——从根本上解决了商业经营必须面对的诸多问题:税收政策、治安环境及措施、投资优惠政策及措施、地区未来发展规划、水电气等具体物耗的收费标准及保障措施、地区经济状况等;
2)开发商、投资商与经营商的直接对话——对项目基础设施的了解、物业自身条件的说明、优惠措施的承诺等等;
3)营运商对项目的管理思想、指导原则、管理措施、保障措施、物业管理措施等进行阐述和说明;
4)物业管理部门对项目的治安管理、环境管理、设备设施管理、绿化管理、收费标准等进行说明;
六、谈判技巧与苛刻条件的应对措施
1、 框架协议、补充协议与最终协议三者之间的灵活运用;
2、 签定合同时资信证明文件的对等交换;
3、 租金“综合均价”的定位策略(按年份、层数等);
4、 租金报价策略、定价策略、定价依据等。
5、 不同商品(或产品)的合理嫁接所形成的新的商业模式;如:直接投资型介入;整体承包介入等;
6、 意向商家与实际进场经营的商家的合理配搭比例;
7、 优质商家与项目运作成功的概率;
8、 高租金、低还价、位置偏、招商难等不同形态同时出现所应采取的对策措施和策略;
9、 主力商家选择一级市场、二级市场时的机遇与矛盾。
迎接商家入驻项目
1)签定商务合作、租赁合同;
2)确定进场营业日期的技巧处理;

第三部 后期商务租务管理

后期商务租务管理——包括商业管理和物业管理,他是项目能否持续、稳健推进,良性发展的关键环节。
前期招商工作的结束,并不代表该项目经营管理大功告成,而只是经营管理的某一环节告一段落,许多事实证明,后期的经营管理不善,是造成整个项目瘫痪的直接原因。因此,我公司在对后期的管理上进行了一系列的总结、研究,确立了一套完善的保障措施。
一、商业管理:
1、区域项目各行业经营现状的调查、分析:
通过分析、了解行业现状,为后期各项工作的准确实施、各种调整措施的制订,提供真实的第一手基本材料。是后期管理需要经常性开展的一项具体工作。主要涉及到:
(1) 项目商家经营情况审核;(2)市场趋势分析;(3)商业应对策略的制定等;
商家经营情况审核表
填表日期:



况 商家名称 企业法人代码
电话 总经理
所属行业 传真
正式入驻时间 企业性质








期末总资产
其中:固定资产
流动资产
营业收入
营业费用
其中:租金
水、电、气费用
人工费
其它
税金

2、行业间的竞争与合作管理
没有竞争,就没有进步。合理的竞争、友好的竞争、公平的竞争,对整个商业经营环境会起到积极的促进作用,使服务质量、服务水平、品牌形象等大大提升。但是也有部分商家缺乏远见意识,立足于眼前短期利益,置他人的利益不顾,在同行业中采用恶性竞争手段,制造混乱,作出于己于人都不利的事,对此商业管理公司必须及时制止,必要时予以坚决清除,确保整个经营秩序的正常、健康运行。
3、公共资源的使用管理
公共资源是指项目区域内的共用停车场、公共场地、水电损耗、共用的设备设施的使用等内容。在同一经营属地内,商家之间往往会因为其使用权限的分配矛盾,演变成相互之间的斗争起因,甚至引发激烈冲突。商务管理部门对公共资源使用的管理需作到因时、因段合理调配,综合权衡、有效疏通,才能避免出现重大冲突、影响整个经营环境。
4、市场风险的预防措施、应对措施;
“商场如战场”的古训,相信早已是如雷贯耳、铭刻于每一位商界弄潮儿的心中。特别是当今社会市场经济全球化的时代,商界更是波涛汹涌、诡异无常。因此,建立必要的风险预防机制和应急机制,制订相应的具体应对措施,是确保项目成功的重要环节;也是后期商务租务管理的重要内容之一。
1)市场风险预防机制的设立
根据项目不同的业态组合,参照商家的品牌知名度、经营面积、包间数量、租金额度、物价或物耗成本、日或月度营业额、日或月均客流量、日或月均消费额度等因素,划分出合理的四级经济指标,按照其指标设定绿、黄、红、橙四级预警级别:
绿色——代表经营正常;
黄色——代表经营业绩出现下滑症兆但尚未越过警戒线,需要立即调查原因,并着手制订解决措施加以解决;
红色——代表经营业绩已越过警戒线,进入危险境地,管理上已经出现较大困难,需要进行全面的整顿和强势介入;
橙色——代表经营业绩基本陷入停顿状态,若无特效药,经营管理很难起死回生等状态。
2)市场风险的原则应对措施
☆ 预设1-2套不同的营销策略;
☆ 扩大宣传力度和宣传途径;
☆ 创新营销模式,丰富营销手段;
☆ 改进产品或物业的包装、提升产品形象;
☆ 对商家的经营管理人员进行定向培训,充分挖掘自身潜能;
☆ 必要时(如天灾人祸、不可抗力的自然灾害的因素)通过减租让利,协助商家度过困难时期。
☆ 定期或不定期地组织同域商家开展联谊会,加强彼此之间的理解、协作与互动。
3)五大保障措施
一个成功的营运商,进行资源整合,建立财富联盟后,应具备规范系统的对经营者的危机保障措施,只有这样,才能让更多的经营者成为我们战略经营的核心要素:
(1) 每半年对商家的财务状况进行一次评析,发现问题并制定相应的解决措施。
(2) 每季度对商家的经营状况进行测评,发现问题并制定相应的解决措施。
(3) 每季度对商家的服务水平进行测评,发现问题并制定相应的解决措施。
(4) 每半年对商家的竞争对手、竞争环境进行评析,制定相应的竞争策略。
(5) 针对特例商家作品牌整合,解决商家的后顾之忧。
5、租金的收取与返租承兑;
1) 租金的催收
商家租金的收取是租务管理工作中最为重要的组成部分,也是对租务管理工作考评的重要依据之一,关键时刻需要工作人员和商家斗智斗勇。
☆ 加大沟通和协调力度,经常性的与经营者交流他们在经营中出现的问题和靓点,通过不断接交流和沟通,和经营者成为朋友。
☆ 设立租金缴纳光荣榜,根据商家经营和租金缴纳情况对商家进行诚信度评级,并在小范围内公布,对诚信度高的商家可以考虑授予其“优秀合作单位”称号,并给予一定程度的优惠。
☆ 严格执行合同,按合同约定进行催缴,一般大多数商家都能按时进行缴纳。
☆ 对于特别顽固的商家,可以采用重点突破的方法,按合同约定将所有的程序都走完,首先发催缴通知单,然后发律师函,再根据合同约定发终止合同联系函,最后终止服务,必要时采取停电、封门等强制措施。
2)水电费的计算及催收
商业楼盘水电费的计算是一项极难处理的工作,尤其是电费的计算,收费方法和收费标准的确定是重中之重,在商家入驻之前就确定收费方法和收费标准,并让其认可,可以达到事半功倍的效果。一般商业楼盘都是专用变压器,这样供电局认可的计量表只有一个,商家的用电主要由表计部分和公摊部分组成,公摊部分又包括光彩照明、电梯、空调、损耗几大部分。只有让经营者认可公摊部分的合理性,才能顺利地完成水电费收取工作。
3)返租承兑
它是一种特殊情况下的特殊运作方式,他与项目的销售方式、产权的分割方式有联系,它有可能是开发商、投资者、商业运营商、商务租务管理者、物业管理公司等联合行动的一种特殊作业方式。
6、补位招商及商家置换:
一个大的综合商业项目,在经营之初、经营之中都有可能出现经营不善、经营困难的个例存在,造成的原因是多种多样的,有可能是商家自身的产品、管理、服务等因素造成的,也有可能是外界其他因素(如经营位置、楼层等)造成的,一旦出现经营困难而提前退场的这种情况,就需要商务管理公司及时跟进妥善解决,需要补商的立即跟进补位招商;确实是因为位置或楼层的原因而造成经营困难的,商管公司就积极协商,展开商家置换工作,达成共同的经营期望值。
7、市场升级换代与自然淘汰管理:
市场竞争的法则就是优胜劣汰,在商业地产领域,既没有永恒的市场,也没有永恒的牛市。一个市场从形成、发展到成熟,其本质就是一个升级换代、自然淘汰的过程。商管公司在这一过程中,需要承担更多的协调协助、正确引导、充分完善等工作。
8、商业资源的储备与管理:
任何一个商业项目,他的生命力都会有起起落落、有盛有衰的过程,一个菜吃久了就得变口味、一件事做久了就会心烦;一方面是业态的自然淘汰或自然升级,另一方面是因为大局需要认为地要进行必要的调整,使其更加符合环境需求。鉴于此,对不同业态的商家进行适当的储备,以备不时之需,保持经营活动的连续性和区域业态的优良性,是后期商务租务管理的重要工作之一。
9、商业产品的创新管理:
服务、管理、意识、观念、营销方式等都是产品的范畴,并且是一种特殊的产品,其创新的可能性、价值、潜力比具体的工业产品的创新的可能性更高、更强、更具挑战性!前者是后者的决定因素。因此,就要求我们在管理过程中不断地对我们的服务、管理、意识、观念、营销方式以及具体的产品等进行不间断地创新。以满足日益高标准的市场需求。
10、服务标准、服务质量的制订、督导与管理:
服务质量的好坏、服务标准的高低,是当今商业服务行业的晴雨表,特别是在产品质量都普遍提高、营销手段千变万化的今天,谁的服务手段更完善、细节更到位、方式更新颖,谁就拥有了更多的消费者,因此,在一个进行整体营销推广的商业项目中,完全有必要就不同的业态制订同一的较高的、与整体经营环境相适应的、比相似项目稍高一筹的服务标准,并且在商管公司的督导配合下,坚定地付诸于实际行动,并不断完善和提升。
11、经营管理人才的培养、储备:
商业领域的人才竞争,是一个非常激烈的过程,谁掌握了人才优势,谁就获得了竞争的主动性。因此,对经营管理人才需求,一方面通过符合市场规律的吸引,另一方面也需要大力培养有自身企业特色的专属人才,形成具有同等价值观、具有共同目标、共同文化底蕴、共同服务理念、具有强大执行能力的战斗团队。没有一个坚决、强大执行力的优秀团队,是无法圆满完成任何任务的。
12、常规的物业经营管理:
物业管理部门能否尽职尽责、有效地管理好项目物业的基础设施,是商业运作后期管理的重要环节,他与后期商务租务管理是密不可分的一个整体。
1)设备设施、消防安全是商业物业的两大管理重点,没有设备设施的正常运转,就没有整个商业项目的正常经营、顺利营业;没有消防、治安环境的保障,就不可能有一个良性的经营氛围、稳定的经营环境;其它的如高低压配电房、发电机组、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、中央空调、高压水泵房等常规管理也是物业管理的重要内容之一。
2)环境卫生又是该物业对外形象展示的重头戏。一个清爽、洁净、温馨、和顺的外部形象,是吸引消费者的一道风景线。人性化的人文关怀、亲情般地体贴呵护,对每一个消费者来讲都是幸福的、甜蜜的、不会轻易拒绝的享受。物业公司的每一位工作人员与商务经营企业的每个服务人员一样,都必须具备这种服务意识、服务技能、服务态度,共同营造一个祥和、轻松的经营环境。
3)基础工程的管理维护工作,如:
房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(商场内的公用部位的管理),包括:外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、临街广场、道路、户内线路管网的维护、保养、维修管理;上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等等。
4)配合商务租务管理部门参与一些基本服务事务,如:
☆ 代收代交各种委托的费用(水、电、气、光纤费,租赁费、返租承兑等);
商业楼盘水电费的计算是一项极难处理的工作,尤其是电费的计算,收费方法和收费标准的确定是重中之重,在商家入驻之前就确定收费方法和收费标准,并让其认可,可以达到事半功倍的效果。一般商业楼盘都是专用变压器,这样供电局认可的计量表只有一个,商家的用电主要由表计部分和公摊部分组成,公摊部分又包括光彩照明、电梯、空调、损耗几大部分。只有让经营者认可公摊部分的合理性,才能顺利地完成水电费收取工作。
☆ 根据促销活动的需要,安排人员进行必要的协助或配合参与;
☆ 配合参与对突发事件的紧急处理(如:天然气泄露、雷暴大风、意外损伤的救护、恐怖威胁、抢劫、酗酒斗殴等);
☆配合商务管理人员调解商家之间因竞争而引起的矛盾;
☆ 合理调配公共资源的使用(如停车场、公共活动场地等)。
13、多业权的后期管理技巧;
1) 多业权的销售与划分核心本质;
2) 多业权的管理难点与应对措施;
14、市场氛围营造(营销活动)
(一)展开营销公关活动
1)向公众发表宣传文字;
2)有意识地制造某一事件,以期达到预期目的;
3)制造某种新闻,使其成为热门话题;
4)为加强联系,得到认可而特意举办的活动;
5)借助媒介提高企业知名度;
6)向有权制订政策的人游说;
7) 为树立企业形象,进行公益性活动,有助于提高企业形象,着眼长远目标;
(二)策划并实施常规性的营销活动模式:
1)打折 2)送赠品 3)退费优待 4)凭证优惠
5)抽奖 6)集点换物 7)联合促销 8)免费试用、品尝
9)有奖竞赛 10)促销游戏 11)竞技活动 12)公关赞助
13)会员营销 14)现场展售 15)人员卖场推广 16)人员推广

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