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如何投资酒店式公寓

http://www.5acbd.com  2009/4/11 10:30:00 来源:

    酒店式公寓,早先从欧洲开始,为更加全面体现酒店服务特色而诞生,到如今成为北京房地产市场处于冰冻时期,唯一春风得意的地产项目。2008年对于北京地产商家而言是让地产获得最高利益的一次难得契机,然政府宏观政策的调控,收紧地根、银根,使高档楼盘放量桎梏,酒店式公寓类的项目在此时发展却是非常的顺利,如银泰-柏悦府,80000元/平米,现已经销售80%。酒店式公寓项目,眼下销售如此春风得意。这是值得我们业内人士认真去研究与分析的。

    (一)盛事奥运,催生酒店式公寓的发展

    回首1964年的东京奥运会和1988年的首尔奥运会后,不仅带动了两国的经济快速发展,更令酒店业发展,亦呈现一片繁荣景象。这对于目前想要在北京发展酒店业的投资者们来说,如一面反光镜子,映射出,一场盛世的奥运会对酒店产业发展的重要性。

    目前北京几家经营已久的酒店式公寓,月租价位的涨幅就得以应证,酒店业市场正处于一个旺市期。从发展的角度分析,酒店式公寓,是占了奥运商机,但从产品角度分析,酒店式公寓是投资风险小、回报率高的投资产业。从2005年至2007年,京城的高档公寓租金因整体供量的急速增长而持续下滑的趋势锐不可当,有些物业租金跌幅达50%以上,然而,类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势,实际成交租价总体浮动不到5%。显然,与普通高档公寓相比,酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

    (二)酒店式公寓,见证北京转身为国际都会

    再从北京核心区域的发展对酒店式公寓发展的影响来看,目前在中关村、燕莎、CBD等区域,酒店式公寓开发较多。中关村容纳213家科研机构、5000余家高新技术企业和约200万的人群形成了庞大的商业地产和住宅需求体系,为中关村楼市的和谐开发提供了契机。因而地区的酒店式公寓,络绎崛起,并以平均116%的价格涨幅领涨其它商业核心板块。而CBD区域至WTO后,世界500强企业纷纷入住CBD,给该区域带来无限的商机,2007年10月入驻CBD区域的各类法人单位已达到4799家,与06年同期比较增加521家,平均每季度增长106家,首批在京注册的6家外资法人银行中已有3家在CBD及周边区域发展,其中韩国友利银行已经开业,德意志银行、韩国新韩银行已完成办公选址,同而酒店式公寓亦陆续而起,成交均价约21000元/平米。象银泰的柏悦居、柏悦府,每平米40000元-80000元,高端价位的项目,竟在市场上产生热销的效应。北京商业核心区域的发展,对酒店式公寓的开发,显然有着催生的效应。在2006年以前,选择酒店式公寓客群,一般归为商务旅行者、白领精英、SOHO一族、投资者、涉外工作者。当时酒店式公寓趋于一种功能性的发展;商务旅行占25%、白领精英占10%、SOHO一族占10%,涉外工作者占35%,其中投资客群占20%,发展率不是很高。但目前随着北京商业核心区域发展,投资者占酒店式公寓的购买的比例,直线提升。万豪集团、凯悦集团、喜达屋等世界顶级酒店集团大鳄,均成为投资酒店式公寓的最高投资统帅。

    反之,透过酒店式公寓蓬勃的发展,亦证明了一个商业区域发展的成熟与稳健。加之国内自助游和旅游休闲市场的升温,从2006年到2010年,海外入境旅游达到530万人次。到2008年,首都国际机场将拥有新的第三航站楼和三条新跑道,年度旅客运输能力达到六千万人次。这些皆是助涨酒店式公寓的核心根由。再从北京整体发展角度来看,一个古老具有文化深久的城市,正向具有国际性质的都会转身,在转身之际,酒店式公寓产业是必然产物,是见证这座城市具有国际性质的重要符号。因而酒店式公寓的发展,不止风起于今天,而是持久性的发展下去。

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