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关于规范房地产涉税中介依法诚信纳税的思考

http://www.5acbd.com  2017/8/3 11:12:00 来源:

近年来,随着房地产市场的繁荣,房地产中介行业迅速发展壮大,对促进房产交易、刺激经济快速发展起到了显著作用。但业内良莠不齐,逐渐暴露出自律意识不强等诸多问题。其中,在税收征管方面,依法诚信纳税的自觉性淡化,引发征纳矛盾较为突出。作为监管部门之一的地税机关,如何有效发挥自身监管效能,不断改进税收征管方式,实现房地产中介创新管理以适应新型税收征管体制改革,成为目前二手房交易涉税管理亟需解决的课题。本文就当前房地产交易涉税中介存在的问题进行分析,并通过与发达国家的对比,提出加强房地产中介监管的建议。

  一、目前房地产交易涉税中介普遍存在的问题

  通过调研走访,综合日常征管发现,目前房地产交易涉税中介存在以下突出问题:。

  (一)信息不对称,促使房地产中介强势而为。目前,房地产交易市场面对的是广大的自然人这个弱势群体,由于对二手房交易相关税收政策模糊不清,大多数人只能求助于房地产中介。这种信息不对称现象使中介占据一定“优势”,并逐渐演化为强势,通过操纵价格、诱导欺骗、强制捆绑等方式,上演了一幕幕“黑色交易”,严重扰乱了正常的税收秩序,侵蚀着国家的税基。

  (二)发展不平衡,引导纳税人弄虚作假。走访中发现,房地产中介发展极不平衡,盈利水平有高有低,甚至差别较大。为此,部分中介不仅争抢房源,甚至弄虚作假偷逃税款。有的中介引导纳税人提供虚假资料、篡改合同价格降低计税依据,并收取所谓的“指导费”,以弥补盈利水平的不足;更有甚者,中介通过暗中帮助提供假离婚证等手段骗取税收优惠,在买卖双方中间各收取一定费用,使三方都得到一定程度利益的满足,而给国家税收造成损失。

  (三)业务不分离,导致买卖双方无自主权。俗话所说的一手托两家,是目前房地产中介运作的常态。房地产中介为促成交易,一方面帮助买家压价,一方面帮助卖家推销,中介实际上掌握了主动权,买卖双方只能被动接受,导致整个交易的完成完全由中介主导,操纵市场价格、“阴阳合同”、纳税失信等,甚至已经成为了中介行业内的潜规则。

  (四)监管不到位,涉税中介存在侥幸心理。对二手房交易税收管理,地税机关采取了相关有效措施加以控管,如分路段、房源新旧等设定最低交易价格“红线”、实施诚信纳税保证书等,但各部门联合监管不到位,整个行业多年来形成的顽疾难以得到彻底解决,许多涉税中介采取各种不正当手段应对地税机关,扰乱了正常的税收秩序。

  二、通过与西方发达国家的比较分析问题成因

  西方发达国家的房地产中介行业发展较早,虽然与我国叫法各异,但其扮演的角色、发挥的功能都大体相当,通过与西方发达国家房地产中介行业的比较,能够更好地分析我国房地产中介行业问题的成因,并提供有益的借鉴。

  (一)行业门槛过低。在加拿大,要想成立自己的经纪公司,必须要经过严格的考试,涵盖了职业道德、法律法规、房屋结构、合同条款、物业管理、物业法、房屋估值等方方面面。首先要通过五门考试拿到临时牌,两年内再通过两门考试才能拿到永久牌,但必须挂靠一家经纪公司,要想自立门户,必须再考两门。在美国,房地产经纪业是个非常特殊的行业,必须要持房地产经纪职业资格证才能从业。我国中介行业存在的种种乱象,归根到底是行业从业人员素质不高,门槛太低,几乎谁都能干,缺乏相应的职业道德和从业技能,自然成为了纳税失信的高发区。

  (二)行业自律不足。在美国,有两个自律性行业管理的全国性经纪人组织:全国房地产经纪人协会和全国房地产中介人协会。两个协会的宗旨主要是促进经纪人与立法机关、行政机关的协调沟通,经纪人协会与房地产业其它行业协会的交流,以及经纪人之间的沟通、协调,执业行为的约束,提高房地产经纪业从业人员的专业水平,保持从业人员的伦理道德水准以维持房地产经纪业的良好声誉等。从我国中介行业现状看,看似中介行业主管部门不少,但实际上真正管事的部门却不多,使中介游离于监管的边缘地带。经调查,中介从业者也已意识到,想要获得长远发展,必须完成自我提升、自我净化、自我跨越的过程。但中介行业内多年来形成的陋习已根深蒂固,需各职能部门联合监管,才能彻底根除。

  (三)信誉形象缺失。在国外房地产买卖都是卖家和买家分别找不同的经纪人,各自代表买卖双方进行交易。这就要求经纪人做到完全不偏不倚,对双方都公平公正,否则很容易产生法律纠纷,并且在定价、税金等各个方面努力塑造专业、可靠的形象,极其重视自身信誉。反观我国的房地产中介,为促成交易,一边劝卖家降价,一边劝买家加价,进行期满、诱导,并且以能够提供虚假资料、虚假合同、虚假证件等逃避税款来显示自己的“能力”,完全不顾及社会信誉和自身形象。

  (四)行业监管不到位。在加拿大,房地产经纪业是一个受到严格监管的行业,罚款、停业、吊销营业执照甚至成为被告的案例时有发生。在我国,针对中介行业的种种问题,2016年8月,住建部、国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面,提出了16条政策措施,借此来规范房地产中介市场秩序,打击违法行为。山东省政府转发《意见》,并提出了11部门联合监管的实施意见,但没有出台相关的实施细则,在地方职能部门落实上尚未形成合力。

  三、构建相关职能部门联动的房地产中介监管新格局

  按照山东省政府关于转发《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的通知要求,作为具有监管职能部门之一的地税机关,要直面问题,敢于破题,真正建立一整套高效实用的房地产中介联动监管模式,打造“一处失信、处处受限”的联合惩戒机制,努力营造二手房交易市场良好的税收环境。

  (一)摸清底数,确定纳入奖惩信用中介范围。一方面,结合工商、房管部门掌握的资料,进行实地调查统计,全面摸清辖区内房地产中介机构数量、规模,从业人员数量、基本情况;另一方面,国土资源和房屋管理局要加强房地产中介机构和从业人员备案,对市场形成有效的整肃,淘汰不法中介,更好地规范市场交易行为。通过上述调查摸底、挂牌备案等措施,最后确认奖惩信用中介名单,对不能备案、无法备案的中介,要由相关职能部门从中彻底剥离,不能滥竽充数。

  (二)细化指标,实施涉税中介信用评定办法。对进入信用名单的中介开展星级评定。评定可由工商、房管、国税、地税多部门联合开展,经过机构报名、专家评审等环节,对参评的房地产中介机构的社会诚信、服务水平、执业能力、服务绩效等方面进行综合评定,并按评分标准划分星级。对已取得星级等级但受到行政主管部门处罚或通报批评,或服务中造成较严重不良影响的中介机构,由评定部门按照星级评定标准和考评办法及时降低或取消其星级等级,并予以公告。行业行政主管部门在日常监管中对本行业的中介机构实施信用分类管理,对有违法、违规行为且情节严重的,应及时通报其资质管理部门或工商行政管理部门依法处理直至吊销资质证书、营业执照。

  (三)结果应用,建立奖惩中介信用管理办法。各相关职能部门要结合各自职能,联合制定“守信褒扬、失信惩戒”的具体管理办法。管理办法要重点突出对高星级中介实施联合激励、对低星级中介实施联合惩戒,使二者成为相互关联的有机整体。就地税机关来说,要本着导向为先的原则,对高星级中介给予包括预审、缴税环节便利化在内的激励措施;对低星级中介,着重从执法管理、行业规范、社会认同等不同角度细化、量化出惩戒清单。

  (四)后续管理,实现动态跟踪监控。要求中介公司以及办理缴税业务的工作人员进行实名制登记,并给有资格办理代办手续的中介人员发放“登记证”,无登记的中介没有资格代办任何契税业务。同时,定期对中介星级评定情况进行公示,方便纳税人择优合作,并实行星级评定动态管理,对高星级中介,发现在某一方面存在失信问题,及时进行星级调整;对低星级中介,申请调整上一个级别的,要填写申报表,由各监管职能部门提出意见,方可调整,以此提高中介机构的诚信办税积极性,达到规范管理的目的。


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