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上海产业商务园区正在“挖中心区写字楼的墙脚”

http://www.5acbd.com  2017/1/11 10:25:00 来源:澎湃新闻网

与市中心写字楼相比,大多位于郊区的产业园区拥有更开阔的空间、更优美的环境以及成熟的产业政策扶持等优势;但交通的不便利、配套的匮乏,也让产业园区更多地成为大型研发类企业或初创型企业的选择。不过在上海,这样的情形正在发生变化。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁告诉澎湃新闻,随着市场及政策的驱动,产业办公已从最初的园区厂房为主,逐步升级至各种配套齐全的产业商务区,软硬件吸引力进一步增强。

2016年底出炉的《浦东新区产业发展“十三五”规划》提出,未来五年,在产业空间布局上,浦东将形成“4+4+X”的格局,通过虹桥机场到浦东国际机场这条上海城市发展主轴浦东段的四个城,即“陆家嘴金融贸易区(金融城)、张江高科技园区(科学城)、国际旅游度假区(旅游城)、航空城”,带动X个镇产业园区的转型升级,推进城乡一体化。

在不断成熟的产业园区中,张江、金桥从商务园区进阶为产业商务区,成为产业办公的典范,近年来颇受企业青睐。

据上海市张江高新区管委会创新促进处处长马文刚介绍,截至2016年底,张江示范区已落户7万余家科技型企业,吸引了外资和港澳台资企业近7300家,其中跨国公司研发中心近370家,占全国约1/4。例如,卡尔史托斯内窥镜(上海)有限公司斥资6亿元人民币在张江高科技园区集电港B区定制了2栋研发办公楼,建筑面积合计约1.1万平方米。

金桥开发区则拥有跨国公司地区总部20多家,包括通用汽车中国投资有限公司、巴斯夫投资的安格中国投资有限公司、拜尔中国投资有限公司、沃尔沃建筑装备投资中国有限公司等财富500强企业,成为跨国公司在中国最集中的区域之一。

值得注意的是,尽管沪上产业商务区的客户构成仍以高科技、信息技术、汽车等生产制造业为主,但金融及专业服务类企业的比例正逐年提升,已达到近20%。德勤、PWC、中国人寿、上海银行等都在张江等产业商务区租赁或购买了大面积的办公空间。多个服务式办公运营商也在张江、漕河泾等交通便利的产业园区内进行了布点,如雷格斯中国于2015年底张江高科技园区的长泰广场内开设了1300平方米的商务中心。

“主城区商务及生活成本持续高企。鉴于商务园区定制型产品的品质化体验,对于企业形象昭示性的提升,新型产城一体化的功能配备,商务园区无论对于企业还是员工皆是极具吸引力的选择。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可分析认为。

优淘城总裁薛建雄表示,价格是产业办公吸引力加速提升的关键要素。“现在郊区的产业园区租金比较便宜,许多大的企业都搬到郊区的产业园了。”

戴德梁行的数据显示,截至2016年第四季度,漕河泾平均租金为4.6元/平方米/天,张江4.5元/平方米/天,松江2.1元/平方米/天,而在上海的核心商圈,甲级写字楼的平均租金为11.6元/平方米/天。

目前,上海产业办公的空置率正进一步下降。戴德梁行提供的数据显示,截至2016年12月底,优质商务园区空置率已低至16.45%。其中,张江的空置率低于优质商务园区的平均值达5%。

2016年,市北·智汇园、建滔企业广场、东方万国企业中心、金领之都四期等已先后入市,2017年及2018年,金桥现代科技园二期、张江兰德研发商务区总部三期、新江湾城湾谷科技园北区等也将陆续投入使用。

戴德梁行企业服务部副总经理Jonathan Rideout 强调,“在核心商圈租金持续企稳的背景下,企业办公成本控制、面积扩增需求与企业外迁的趋势愈发显著。但在可以预见的未来,随着大量新增供应入市,漕河泾、松江、周浦等新兴商务区也将会面临更大的竞争。”

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