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论商业地产项目开发误区之前置设计的错误

http://www.5acbd.com  2016/6/16 8:56:00 来源:新浪地产
 我国商业地产开发呈现的乱象绝大多数都是“先开发建设后定位招商”,草率规划建设的前置导致后期招商、销售以及运营等一系列问题出现,因为草率规划建设的商业建筑物难以满足当今现代商户的多样性、个性化的经营需求。

   国内商业地产的开发流程大体延续了住宅地产的开发模式,即摘牌拿地后受老板旨意委托一家建筑设计公司开始按照当地政府主管部门批复的该地块经济指标进行地块的前期规划设计,方案报规通过后继而进行建设施工,多数的开发商都是在项目建设过程中或建好后才开始考虑研究项目真正的定位方向问题,而定位的目的就是为了找到一个概念,把商铺快速的卖出去。销售一段时间后,发现商铺卖不动了,就提出售后返租、包租、保本回购等概念,因为要进行返租,就找商业招商公司进行招商,招商以后在调整、调整以后再开业运营。如果商铺销售还是不好,再继续调整,周而复反的进行着。这是商业地产,真不是捏泥人!

   我这些年遇到的上述商业地产状况而诉求到公司的案例项目还真不少,这样的投资商或开发商核心目的是为投资回报,短期快速回资金,完全是为销售商铺而销售。业绩不行改头换面在重新来,可是当今的客户现在已经不是商业地产发展早期口袋里揣着钱不知道在哪投资的一个个“冤大头”了,商铺的消费者已经经历了盲目进行商业地产投资的时代,已经变得开始逐步懂得商业地产投资风险了:项目散售谁来保障经营、招商有哪些品牌主力商家、项目如何定位、能否良性运营等等疑问,都在客户投资前理性考虑了。殊不知,先期没有经过缜密研策、综合分析而设计的商业建筑物不可能没有“不良的商业面积”,这些“不良的商业面积”卖给谁,谁会买?砸手里?自持经营招商又是问题,因为前置了设计,所谓的后期环节是不是调整起来就非常的困难了?!

   坦率的讲,我国的商业地产开发商确实挺“苦”,一是“苦”在国内商业地产领域研策定位、开发建筑、招商销售、运营管理、经营策略等方面的针对性指导政策太少,本身我国的商业地产开发相比国外发达国家起步就晚,加之地域各级政府的无序自利的导引作用使得商业地产项目多数陷入经营的困境;二是“苦”在我国的商业地产开发模式是从住宅地产领域逐步升级分离出来的,开发商摸着石头过河既要充当资本运营者,又要担负起部分商业运营商专业的角色,这恐怕难为开发商了;三是“苦”在商业地产专业从业人员较少,大都是半路出家逐步摸索干出来的,国内的高校开设有关商业地产领域的专业非常少,导致开发商团队中无专业人员可用。商业地产的全程开发至最后的运营阶段又是一个非常复杂、多面、全方位、立体化的知识交叉过程,很多开发商就是在缺乏商业地产知识的过程中前进,确实苦了他们。再加上一些不负责任、只为赚快钱(佣金)的代理公司的介入,上述这几点结合在一起,操作这样的项目能够运作好才怪。

  
   商业地产项目经不起折腾,但是对于投资就要有回报的开发商来讲,显然在项目已经开发后就不管这些了。商业地产正确的开发是长期持有物业,通过商业的不断经营和有效运营,使得商业项目有商机、有人气、有固定消费,商业项目不断增值,进而带动租金的增长。但在我国现有体制下,散售商业地产恐怕成为现今开发商回款的唯一方法。更为胆大的开发商还有在现今散售集中商业的冲动,商业街区散售容易,但集中式商业散售从国内出现这种模式至今,能够成功经营的恐怕也是凤毛菱角。因为大部分开发商的思路就是:建、卖。

   “先当婊子后立牌坊”失败的案例很多都是因为项目的形态与后期的使用功能严重脱节,我遇到的项目案例有立项按照写字楼规划设计建设的,后期完工发现公共区域、原来拟定的大堂面积非常大,想改成商业进行经营的;有是前期按照商业立项建设开发,由于散售商铺业绩非常差,后期改成写字楼、酒店的;还有本身按照购物中心设计开发建设,后期变成超市大卖场的……这些失败的案例都是规划设计前置所造成的根源。一个商业项目没有进行商业的市场研策定位就开始建造,没有针对的消费客群、品牌的商家、竞争对手经营、未来入市后的预判等进行配置规划商业物业功能而进行的建筑设计,建成后一定难以销售、难以招商、难以经营。可这种现象在国内的大、中小城市的商业地产开发领域还是普遍的存在,以至于目前发展到现在我国的商业地产领域出现越来越多的死盘、烂盘、半死不活盘。

   其实,在当今开发商业地产项目已经不是拼商业品牌资源的时代了,因为中国可以用五年的时间模仿欧洲国家上百年的建筑外观,同样商业项目之间的品牌更迭或引进通过资本在当今是非常容易实现的,所以拼品牌已经不是优势了。商业地产项目更应该走跨界之路、复合资源之路。满大街同质化商业项目也不是品牌商所愿意看到的,做商业地产项目的前期研策定位,不光要从项目所在地的消费者消费支撑、地块条件、规模体量、建筑容积率、竞争对手状况、同质化经营的层面考虑,还要深层次的考虑项目的生存价值、对本项目其他业态的带动性、地域的影响力、项目所在地商业模式的稀缺性、未来建成入市后与潜在竞争对手的优劣势、开发投资价值的市场估值等内容层面进行深入研究,因为商业项目一旦建成,要再进行建筑设计上的调整,一是难度大;二是成本高;三是时间周期受影响;四是即使调整改动也不能完成彻底解决有关问题。项目实在不行,不可能像小朋友玩积木一样推倒重来。所以在开发商做地块价值开发之前一定是先进行研策定位,在进行方案规划、建筑设计,否则就会留下商业项目永远不能治愈的痛。

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