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从甲级、5A到LEED、BOMA:写字楼评级到底有哪些?

http://www.5acbd.com  2016/4/24 18:40:00 来源:凤凰房产
“听说‘营改增’会给商业地产带来利好,在考虑要不要投资写字楼。”杭州的方先生最近物色了不少的写字楼项目,但五花八门的评级方式让方先生颇为头痛。“花样太多,实在不知道哪个项目更好。”

国内写字楼评级花样多 购房者“云里雾里”

事实上,与方先生存在相同疑问的购房者并不在少数。相比住宅,业外人士对于写字楼市场并不了解,对于写字楼的评级也是“云里雾里”。

中国联合工程公司第一建筑设计研究院副院长张翔告诉凤凰房产:“目前国内,对写字楼评级的方式有很多,最常见的可能是‘甲、乙、丙’的分级方式。”
无论是上述哪种分类方式,都无法全部地涵盖写字楼评价的所有要素。正如世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢所言:“即便有这样一个标准,也应该是在不断地动态修正和变化的。”

一方面,写字楼分级受到区域的影响较大。马英枢表示:“不用说国内和国际的差距,杭州和上海都存在着巨大差距。杭州市场上的甲级写字楼,放到上海市场,未必就能够达到甲级。”另一方面,随着时间推移,写字楼的硬件水平也不断发生着变化。

当评级分类不能满足开发商的诉求,开发商们便开始追求各种各样的写字楼认证。

写字楼国际认证受追捧 仍无法弥补评级缺陷?

就如同国产电影对于国际奖项的热衷,近年来,越来越多国内写字楼开始追求相关的国际认证。其中,最受追捧的莫过于有着“绿色建筑奥斯卡”之称的LEED认证。

LEED在全世界的各类环保、绿色建筑评估中被认为是最完善、最有影响力的评估。在杭州,包括欧美中心(EAC)、坤和中心、万通中心、莱茵矩阵国际、来福士广场在内的多个项目都获得了LEED不同等级的认证或预认证。

但LEED认证在国内的状况就像是一场商业选秀闹剧。一方面,完成一次LEED认证需要花费百万,成本最终仍将转嫁给购房者。另一方面,LEED认证的申请方式并不严谨,甚至不需要实地考察和评估。LEED在国内,被业内人士诟病为“只要砸钱就能办”,“只是一件昂贵的绿色外衣”。
除了LEED,BOMA中国的COE认证也相当热门。2013年,杭州城西银泰城获得了BOMA的《建筑健康与管理卓越证书》,成为杭州首个牵手BOMA的写字楼项目。

但无论是LEED或BOMA,所认证的仍然是写字楼的某一维度,并没有办法从根本上弥补写字楼评级的缺陷。

写字楼考察因素多 专家:不应盲目追求评级

虽然写字楼的好坏并不能通过评级和认证一概而论,但也并非毫无意义。其背后的考评指标其实更值得购房者们关注。

从写字楼投资角度出发,租金价格和出租率是衡量收益最重要的指标之一。以杭州为例,目前租金价格最高的写字楼莫过于嘉里中心、坤和中心以及EAC欧美中心,平均租金在10元/平米/日上下。

在写字楼投资方面,李嘉诚的“地段论”依然适用。这三个项目分别位于武林、黄龙板块,均属于杭州传统的市中心,周边交通和商业配套相当齐全,且配置了大量的停车位。

而这三个项目的硬件实力也相当强,包括电梯、空调、新风系统在内的设施基本都进口自国外品牌。坤和中心一台原装进口的日立电梯价格就在百万元。

“写字楼是经营性的项目,如果说管不好,对于他后期的租金体现、出租率、进驻的企业质量,都有会影响。”汤耀光告诉凤凰房产。

据凤凰房产了解,嘉里中心已经聘用世邦魏理仕,坤和中心和EAC欧美中心则选择了仲量联行。也就是说,三个项目的运营和服务均由国际房地产“五大行”提供,因此,物业管理费用在全杭州也处于最高水平。

除了地段、硬件设施、物业管理,写字楼的客群定位、开发商背景等等因素也将影响写字楼的价值。

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