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年底跳槽产业地产?金融及政府背景人才抢手

http://www.5acbd.com  2014/12/19 0:00:00 来源:
2014年毕业季,万科并没有像往年一样在高校做校园宣讲。其实早在2014年年初,万科总裁郁亮就公开做出“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代”的判断。尽管他所指的更多是住宅地产,但商业地产和产业地产也在同时经历变化,它们对人才的需求也同以往不太一样。
  最明显的变化仍然是住宅地产。由于这两年受到调控影响,开发规模没有大幅增长,同时地价上涨放缓,住宅地产的发展开始趋于稳定,企业盈利更多取决于创新能力和精细化管理能力,因此对懂得大数据的复合型人才以及成本管控类人才的需求迫切,对应地,住宅地产领域也不再需要大量的营销及销售类人员。
  商业地产目前仍处于一个快速发展的阶段,可以说各个环节都需要人才加入。不过由于从2008年开始大量投入的项目如今已经进入营业阶段,因此对于运营及资产管理类人才的需求增加—如何让项目稳定成长实现回报以及如何让物业保值增值,这些都是未来商业地产领域需要重视的问题。
  与政府和企业有更多交集的产业地产一直被人们所忽略,但如果从职场角度看,这个行业其实有很多机会。其中由于电子商务的迅速发展,物流领域及仓库物业的人才需求量很大。拥有金融背景和政府资源的管理型人才在这个领域会很受青睐,相反,工程类人才的需求逐渐减少。
  总体来说,住宅地产进入相对稳定的发展期、商业地产到了收获期,而产业地产则是值得期待的新领域,那么整个地产行业的人才市场也会出现相应变化。本期《第一财经周刊》采访了房地产领域的人力资源专家,解答当地产行业的格局发生变化时,哪些人才趋于饱和?哪些人才需求量上涨?公司人应该如何应对?
  A 住宅地产:营销类减少,管控类增多
  房地产行业在过去10年里发展很快,这主要得益于城镇化过程中土地价格飞涨以及政府对流动性的鼓励,所以只要企业敢拿地、敢冒险、能借钱,在大多数时候就能乘着地价上涨的大势赚钱—这个时间段并不能体现一家企业的盈利能力。
  随着调控带给住宅类开发企业的影响,以及上涨逐渐变缓的地价,企业必须做出一些新的战略调整,未来的发展前景取决于创新能力和精细化管理能力,这些也使得住宅地产的人才需求发生了变化。
  懂大数据的复合型人才及成本管控类人才需求迫切
  过去十几年里,由于行业利润空间大,成本管控并没有得到足够的重视,而当如今企业品牌的溢价能力无法在短期内显著提升时,想要让利润率不至于很快下滑,最迫切的就是有效降低开发成本,因此对于成本管控类人才需求迫切。
  成本管控类人才大多来自工程经济类专业,同时需要具备工程项目管理的专业知识和经验,对于项目过程中每个环节都要有所了解,包括造价、合约、采购等细分业务。
  除此之外,懂大数据的复合型人才将是下一阶段房地产业重点寻找的人才。同时,岗位需求上也增加了和互联网相关的要求,比如基于互联网及自媒体的营销管理、大数据管理等。如果有在互联网企业的工作经验,也会给HR留下深刻的印象。
  营销及销售类岗位需求下降
  许多住宅地产行业的企业在5年前就已基本实现了销售端的外包,企业通常只需要一个营销总监负责,而不用为案场销售组建完整的团队。这个现象将会持续,未来底层营销及销售人员的需求还会继续缩减,对于这类人员来说,比较合理的流向是去专业的销售代理公司。
  职业经理人被部分需要
  有一类开发企业正在大规模寻找有能力和资源的职业经理人,比较明显的是福建一带起家的开发商—它们被业内称为闽系开发商—这些企业现在正在大规模扩张,急需往北发展,在重点城市做大。因此,不论开发、工程还是财务、人力资源的人才,他们都需要网罗。这类企业能给职业经理人提供较高的薪资和随着企业大规模扩张带来的业绩提升空间。
  B 商业地产:目前很热门,但要对未来降温做好准备
  商业地产行业正在迎来它繁荣的收获期,任何一个环节的人才如今都显得十分紧缺,最明显的例子就是万达[微博]。这家企业现在几乎成为内地商业地产商的培训基地,无论招商人才还是运营人才,甚至是人力资源部门的员工都经常被其他企业高薪挖角。
  任仕达(中国)建筑、房地产及工程行业业务经理盛骁敏也发现,商业地产从2008年金融危机以后的投资量很大,如今这些项目大部分已经开业,需要吸纳大量的运营人才。招商类职位、资产管理类职位也有较大的需求量,对于比如购物中心及写字楼项目的经验越丰富的人才就会越抢手。同时,随着商业开发理念的更新,更多的企业意识到项目持有的重要性,未来综合实力强的开发企业还会向物业收购、轻资产运作和金融运作的方向发展业务,资产管理类人才也会迎来需求的增长。
  运营人才及资产管理人才很抢手
  目前商业地产还处于规模急速扩张的时期,项目招商也做到了一定阶段,未来项目是否能够稳定成长并实现回报,关键在于这家企业是否有专业的运营团队。这类运营人才往往需要有足够的商业地产项目运营经验,能否处理好项目运营期间的状况是考量公司人是否是合格的运营人才的关键指标。由于中国内地的商业地产地步较晚,因此这类人才储备不足,而短短几年内新的商业项目爆发式地立项开发,也造成了巨大的人才缺口。
  与运营人才一样短缺的,是合格的资产管理人。
  内地企业里资产管理类人才的主要工作内容是对物业进行重新定位、改建,通过管理提高物业品质,比如零售物业的资产管理是通过对客户的细分、对人流的重新安排、对商户的调整等提升消费者的消费次数和消费金额,促进商户业绩提高;甚至还要懂得内部成本控制上,最终令物业的盈利状况变好,使将来出售时能有明显增值。这类人才不光需要有丰富的招商经验,还要懂得运营管理。
  而在外资开发企业,资产管理类人才的工作内容则更多地从财务角度出发,因此需要公司人具有金融业的从业背景,盛骁敏甚至看到外企里有IT背景的从业者在投行工作几年后,最终从事资产管理—金融业出身的人才在未来几年也可能受到需要资产管理人才的内地企业的青睐。
  高薪资可能是泡沫
  目前商业地产行业的人才需求量很大,但盛骁敏认为“目前来说,商业地产的体量明显是过剩的,未来一定会经历一个优胜劣汰的过程。”随着一二线城市新项目开工量的逐渐减少,行业对于工程类人才的需求会首先下降。
  另外,相比另外两个地产行业,商业地产的薪资水平目前最高,不过盛骁敏判断这样的高薪求人现象未必能持续很久。“能高多久就不好说了,有些公司甚至为了吸引人才来把项目做出来也会开出高薪,但未来并不乐观。”
  c 产业地产:可能是未来人才需求最大的领域
  由于产业地产是个B2B的行业,并不直接和普通人的生活发生联系,因此,产业地产受关注度一直很低。实际上,这是一个投资回报率高于商业地产和住宅地产的领域,主要模式是做产业园开发。这类企业需要和政府保持较高的合作度,还要有很强的融资能力。
  在产业地产行业中,物流园区对人才的需求量增大。这主要归因于中国内地电子商务的快速发展,对商业地产的盈利造成影响的同时,却给物流地产和仓储物业带来了更多开发建造的需求。除此之外,类型细分和专业要求更高的冷链物流、药用的高洁净仓库等都出现了供应量不足的情况,也使得这个领域有很大的发展机会。
  拥有金融背景、政府资源的人才需求量大
  产业地产主要的服务对象是政府和企业,因此,需要管理类从业者具备较好的政府资源和政府关系,有产业园区的开发和管理经验,同时,由于产业地产开发沉淀的资金量巨大且周转速度慢,必须要借助金融运作来降低风险,有金融业从业背景的人才在这个行业里很受欢迎。
  相对而言,工业项目中的工程类职位未来的需求还会下降,产业园区里企业招商人才则比较缺乏。对服务于产业地产业的HR来说,产业地产的成熟企业少,找到有足够从业经验的人就是个难题。
  工程类岗位的公司人建议往物流方向转型
  由于近年不少生产型外企企业的厂房撤出中国,这类厂房的建造需求越来越少,大型项目的机会也越来越少,更多的是厂房的维护、扩充和改建,因此工程类职位的人才未来需求量会越来越少,这部分求职者可以考虑往物流方向转型。
  D 三个值得注意的问题
  慎选小公司
  未来地产行业集中度会越来越高,留存下来的是能够实现规模化的大公司、品牌企业和上市公司,因此可供小公司发展的空间十分有限,所以公司人应该谨慎求职,预估风险。一些小而专的公司如果有特色产品又有成熟模式,能走创新路线,也不失为一种职业选择。
  裸辞的风险越来越大
  由于以往开发量大、地产行业对于各类职位都有需求,因此以前裸辞的风险并不大,因为工作好找。不过今年的情况不一样,可供挑选的职位变少了,机会也越来越少。建筑及工程类职位的公司人尤其要谨慎,因为目前开发建造的高峰期已经过去,发展重点转到了经营管理上,对建筑和工程类职位人才需求减少。
  可以转换行业,但仍需谨慎
  尽管都被归于房地产行业,但由于服务对象的需求完全不同,住宅地产满足普通居民的居住需求、商业地产满足购物和休闲娱乐需求,而产业地产则服务于政府和企业,这三个行业之间同类职位切换并不容易。根据盛骁敏的粗略估算,即使是在专业相通性较大的管理类职位,也只有30%左右的公司人成功实现了跨行业跳槽。技术性和专业性很强的职位则更难跨行跳槽。
  不过这并不表示转行不可能实现,比如项目经理、成本管控、建筑师、设计、机电等职位的公司人实现跨行业跳槽的难度不算大,但需要花时间适应和学习。盛骁敏建议这类求职者在考虑转行时仍然要谨慎,认清现实情况,一旦转行,也要做好重新开始的准备。

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