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上海老厂房投资:一场充满创意的商业机遇

http://www.5acbd.com  2008/8/12 13:49:00 来源:

与住宅市场遭遇宏观调控而“忽然冷却”不同,上海的工业房地产市场却是另一番景象。

粗糙的墙壁、生锈的机器、高大的屋顶……把这些老旧的工业厂房资源“翻新改造”,再建设成文化创意园,本身就是一个独特和奇妙的创意。没有人想到,当初因避免高污染而大量迁出上海市区的企业遗留老厂房,如今诱发出一场布满创意的商业机遇。

这些天,上海晋商会副会长、融创投资公司总经理贾波很开心,他把上海长宁区一家关闭多年的老纺织厂通过创意产业包装推向了租赁市场。这个名为“法华525”的禅文化创意园区,其业主为上海长宁区国资委直属企业上海万宏工业投资(集团)有限公司(下称“万宏集团”)。万宏集团负责人表示,这幅地原来是一家关闭停产的纺织厂,因为厂房陈旧,一直以低价出租给私营小企业。

“半年多的辛劳没有白费!厂房是很旧,越旧越是宝啊!”在竞标中胜出的融创投资公司营销总监陈红毫不掩饰其兴奋,“2007年的最后几天里,市中心法华镇路525号的里弄老厂区内非凡热闹,这个厂区的项目整体出租签约仪式就在这几天签约,四五家开发公司半年来对这个厂区承租权的激烈争夺终于有了结果。”

陈红说,这个紧夹在上海交通大学校区和居民区之间的不足1万平方米的老旧厂区,经过几十年的不断加建,显得逼仄凌乱。就是这样的一个地方,却成了各大投资开发机构眼中的香饽饽。就是这几幢并不起眼,甚至可以说是破旧的厂房,我们拿下了,租金回报率要高出原来很多。”

“年老色衰”的老厂房通过保护性改造、功能置换和再利用,焕发了新的生命力。即使是闲置厂房,一旦注入地产新概念,瞬间就从“灰姑娘”成为“白雪公主”。

“在上海、北京、杭州等大城市摩天大楼的夹缝里,偶然可以看到紧闭大门的工厂、废弃的旧仓库。”易居(中国)投资控股有限公司市场分析师叶颖认为,在破旧的外表之下,里面却可能别有洞天:或夸张或精致的油画,或粗犷或唯美的雕塑,还有那些旁若无人,潜心创作的艺术家。这里是艺术家积聚和创业的乐园,艺术的激情在恣意挥洒,创意的鲜花在绚烂开放。在国外,这样的产业被称为创意产业。

来自上海招商网一份对500个工业厂房需求客户的采样报告显示,上海的闵行和浦东分别以20%与19%的需求比处于领先地位。仲量联行的报告显示,无论是出于降低劳动力成本或是为了靠近供货商及零部件生产商,还是为了占领国内巨大的消费市场,全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地,或是扩大现有生产设施。

记者了解到,目前我国法定的土地分类标准有两个,分别是国土资源部2001年发布的《土地分类》(国土资发[2001]255号)和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90),两者都是以使用的主要用途对土地进行分类。

按照上述两个土地分类标准:工业地产是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地,工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等。其中,工业用地中企业的生产和经营性用地为典型的工业用地,而仓储用地、港口码头用地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为非凡的工业用地。

上海市中心腹地、苏州河南岸的莫干山路50 号,和“法华525”的禅文化创意园区存在某种相似性,同样是一群高大的老厂房,包括原来的棉纺厂、毛纺厂等。按原来的城市规划,这些厂房要拆除,建高层住宅楼。许多艺术家看中这里宽敞的空间和低廉的租金,租来做工作室和艺术作坊。人越聚越多,有英国、法国、意大利、瑞士、以色列、加拿大、挪威等多个国家和香港地区,以及来自内地十多个省市的60余个艺术家画廊,形成了人气很旺的艺术家天地。原来要拆迁厂房的计划,也由于艺术家的不断请求而停滞下来。艺术家的入驻,营造了苏州河沿岸浓厚的文化气息,形成了新的文化创意产业。

潘祥胜指出:“租金高企只是行业的个别现象,其中也有夸大的成分。据我们所知,经营亏损、出租率达不到盈亏平衡的项目也有很多。拿地成本越来越高、改建投资过大,造成资金回收期拉长,这个行业的风险越来越大了。”

位于卢湾区的建国中路八号桥时尚设计产业谷等一批老工业建筑与创意产业结合的园区,吸引了众多国内外闻名的创意产业机构进驻。运营该项目的一位内部人士告诉记者,上海市创意产业园这一两年的租金攀升得很快,中心城区的创意园区普遍达到每平方米天天四五元,个别的甚至超过每平方米天天八元,租金价格超过同等地段的甲A级写字楼。

据有关统计数据显示,近年来上海甲级办公楼平均租金每年上升15%左右。较高的租金为许多中小创意企业的起步和发展带来了制约。

据调查显示,入驻创意园区的企业大多为集聚了相对较多创意类人才的民营企业和私营企业,它们在市场经济中由于“船小好掉头”以及自身较强的创造力而获得长足的发展。但是,“船小”既是优势也是劣势,刚起步的创意企业面对区域内漂亮的写字楼和高昂的租金往往望而却步。于是用旧厂房改造而成的创意园区,以其低廉的租金成为这些创意企业积蓄发展力量的优质选择。

1.工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物。通常包括:工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。相比较同时代更有影响力的住宅和商业地产,工业地产无疑起步最晚,长久以来受关注也最少。

2.2007年1月1日开始实行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地价格,禁止零地价和低成本转让工业用地,同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划了十五等用地,地价上涨约40%~60%。其中一等地约56万元/亩,最低等地约4万元/亩。

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