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商业地产经营理念介入 上海创意园区房租节节攀高

http://www.5acbd.com  2008/8/12 13:42:00 来源:

   逐渐升温的上海创意园区投资热陷入了两难。一方面,大面积闲置厂房需要大量的资金来改造利用;另一方面,回收成本的压力以及市场的作用下,真正需要创意产业园区的中小型创意公司开始因高房租而止步不前,这与政府扶植创意产业的初衷背道而驰。 

    上海茶陵北路20号的“X2创意空间”是沪上有名的新媒体聚集地,不少从事媒体相关领域的工作室、公司都投身于此。走进这个以创意命名的空间,立刻感受到了新新人类的气息。

    整个创意空间的装修很简洁,淡黄色的基调,金属质地的楼梯,宽敞的长廊和走道。粗糙的墙面隐约让人忆起这里以前曾经是厂房。

    在整个创意空间里,还配备了一间可以阅读书籍和杂志的简餐店,不少员工都可以享受就餐对折优惠。午后,品杯香茗,喝杯咖啡,三两个人阅读也罢,讨论也好,都是享受。而创意的灵感也就在这样随意开放的空间迅速滋长。

    这样的创意产业园区,眼下在上海并不少见。

    上海“十一五”创意产业发展规划中指出,2007年上海创意产业园区将达到70到80个,争取到2010年,上海创意产业增加值达到全市GDP的10%以上。到2006年11月底,上海推出的创意产业集聚区已经是第四批。

    变身地产项目?

    然而,为这样美好的工作环境所要付出的代价已越来越大,其中最明显的则是房租的不断上涨。

    上海首个创意产业园区――田子坊创意产业中心总策划吴梅森对此存在着很大的担忧。“目前的一个趋势是,很多的创业产业园区其实不过是房地产开发商的一个项目的变相称呼,开发商打着创意产业园区的幌子来卖他们的产品。对于开发商而言,创意产业对他们并没有实质意义,他们关注的只是他们的房产有没有被卖掉,至于卖给谁,对创意产业会产生什么影响,他们并不在意。而这,跟创意产业恰是相悖的。现在的一些所谓的创意产业园区,只是打着创意产业的旗号,建一些类似仓库、阁楼的房子,然后卖出去。”

    资料显示,根据目前上海创意产业园区的开发运作机制,由老仓库和老厂房改造的创意产业园区,其房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变,只在产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化上作出相应改变,以适应城市功能转型定位。也就是说,这类创意产业项目,其土地产权性质仍属国家所有,开发企业通过资金投入,将其改建成创意产业园区后,对其拥有租赁权和经营权。

    “在目前上海已建好的创意产业园区中,的确存在因项目规划不善或者业态策划不力而导致的出租情况不好的项目。”一位创意产业园区的开发商向记者透露。

    “事实上,开发商做的事情就是建新的高楼,他们只是关注资本的运作与再生,但是同时也抹去了城市的记忆与历史。”吴梅森感慨。

    房租涨跌两难

    一旦商业地产经营的理念介入创意产业,房租的节节攀高就不可避免。

    2000年起,莫干山路50号仓库群开始对外出租,最初以低租金吸引客户,几乎处于半卖半送状态,租金仅为约0.3-0.4元/平方米/天,而进驻的租户除了一些是眼光独到的艺术家,大多数都是个体户和小商贩。此后,这里开始不断吸引画廊、设计公司、国外机构的入住,M50成为上海当代艺术社区的代表,而其租金也水涨船高,6年间租金整整涨了10倍。记者从一家在M50的公关公司处得知,目前普遍租金在4元/平方米/天以上,“现在这里完全满租,还不断会有人想搬进来,附近都是老外,平常的日子里也会有很多展览、表演等”。

    M50并不是特例,由于目前上海的创意产业园区都集中在市中心区域,而上海中心城区的写字楼价格也在近年来一路攀涨,因此,转嫁到创意产业园区的房租压力也越来越大。

    卢湾区8号桥园区,日租金目前已经达到6-7元/平方米/天,直逼周边甲级写字楼的租金水平。即便是较晚挂牌的园区――静安创意空间――日租金也达到4元/平方米/天,而五角场800号,最高日租金也能达到5元/平方米/天,至少与同一地段的乙级写字楼租金不相上下。

    逐渐升温的创意园区投资热就这样陷入了两难。一方面,大面积闲置厂房需要大量的资金来改造利用;另一方面,回收成本的压力以及市场的作用,让真正需要创意产业园区的中小型创意公司开始因高房租而止步不前,这也与政府扶植创意产业的初衷背道而驰。

    磨合期有多长?

    “随着城市快速发展,尤其是近年来房地产行业持续升温,上海各主要创意产业园区的租金价格都有上升趋势,幅度在20%-30%左右,并已经引发了不少园区内创意工作者的质疑。”《2006年卢湾创意产业发展报告》如是说。该报告还指出,“既要防止创意产业园区的房产投资泡沫,避免租金完全跟随周围房地产价格而过大幅度上涨,也要适当通过价格壁垒,保证入驻园区企业或个人的质量,打造统一定位的园区品牌”。

    尽管,创意产业园区的热情一直高涨,然而事实上,中国的创意产业并不如想象中的乐观。联合国教科文组织自由顾问波尼·阿斯科鲁德曾说过“中国创造”面临的症结:“有的时候,政府并没有意识到创意产业作为整体的存在,因此不能够正确作出政策和投资的决定,就无法切实地得到落实。”

    此外,中国的创意产业还面临着经济结构限制创意产业发展、整体职业结构存在缺陷、城市发展规划思维定势、知识产权缺乏有效保护、传统教育无法提供创意土壤、创意产品消费需求不足等问题。

    不仅如此,创意地产在上海是一个起步才七八年的新兴领域,其发展有个从初级走向成熟的磨合期,特别是创意地产的创始者一开始招商尚处于摸索阶段,创意地产的社会认知度还未获得广泛的认同,因此无论是租金还是项目本身,依然存在着与整个社会磨合的过程。

    园区定位的模糊曾经成为一些创意产业园区面临问题的原因,其借鉴意义在于要对入驻企业有所甄别,特别是应该借鉴成功的商业地产运作方式,帮助入驻企业发展,提供相应的配套服务,如政策咨询、法律帮助等,以提升创意园区的服务内涵。

    莫让创意产业患上“地产综合征”

    创意产业园区确实能让人兴奋。

    在记者走访的一些园区内,工作在其中的人都对工作环境相当满意,其满意程度远远超过了在沪上黄金地段甲级甚至超甲级写字楼里工作的白领。一个在园区内接受采访的人甚至绘声绘色地向记者描述起了这工作环境给他带来的惊喜:“还记得那天路过一间锁住的仓库,发现里面竟然有人,以为有新的公司搬过来,走过去一看发现是一堆金发碧眼的模特儿在诺大的仓库里拍写真和走台的场景。钢筋铁骨配合上模特儿曼妙多姿的身影,真是令人眼前一亮。后来才知道原来这个仓库专门是用作各种各样的展览和party。工作枯燥的时候身边还有各种各样的艺术秀场,简直太棒了。”

    然而,这种兴奋并无法冲淡创意产业园区本身在发展中所存在的忧患――项目地产化导致的产业效应弱化。房租的日益高涨关上了中小艺术工作者入驻的大门,事实上,即使是一味的产业聚集,也无法证明行业的发展健康成熟,更何况,目前上海的各家创意产业园区还没有形成鲜明的产业区分以及定位差别。

    所幸的是,这一在上海以及全国刚刚起步的新产业,在西方已经有了很长的历史和发展经验。只要创意产业园区的建设不陷入疯狂的数字游戏,同时相关税收、支持、配套系统不断完善,先天具备了优势地理位置以及政府支持的创意产业园区,凸显其核心价值和综合优势绝对不是困难的事情。

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