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杭州写字楼-题出标准厂房建设如何打破中小企业发展瓶颈

http://www.5acbd.com  2008/8/11 15:00:00 来源:

  标准厂房建设在温州龙湾区得以成功实践。所谓标准厂房是指在规定区域内统一规划、统一设计、统一管理,具有通用性、配套性、集约性等功能特点,为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台。推进标准厂房建设,有利于优化资源配置,缓解用地紧张矛盾;有利于优化生产力布局,促进中小企业发展;有利于培育产业集群,建设先进制造业基地;有利于改善生态环境,实现经济社会和谐协调发展。

  在当前制约经济发展的诸多因素中,土地资源紧缺是其中重要瓶颈之一。温州龙湾区作为对外开放和产业发展的重要基地,在当前土地资源日益紧缺的情况下,大力拓展发展思路,积极探索资源节约集约发展道路,合理利用规划时间差和长期抛荒用地建设标准厂房,走出了一条成功之路。几年来,该区把推广应用标准厂房作为节约土地资源的重要途径,并逐步形成了行之有效的开发建设体系,通过标准厂房的开发建设,提升产业层次,提高单位面积产出,促进经济增长从规模扩张型向内涵增长型转变。目前,全区已经成功开发标准厂房1350亩,其中已投产450亩,经济效益与社会效益明显。首期引进以温州市沧河铜材有限公司为龙头企业的蓝田片综合园区,形成了一股浓厚的创业气氛。该企业生产的铜棒广泛应用于五金、电气、电子通信、交通、建筑、化工、轻工、能源等各个领域,为龙湾区的经济发展起到积极推动作用。

  温州市人民政府于2006年专门出题了《关于加快推进标准厂房建设管理的若干意见》。该区抓住了大好机遇,大兴建设开发标准厂房,成为各大媒体追踪的焦点,也成为兄弟各县、市、区学习的典范。经过几年的努力,取得了一些经验,也吸取了一些教训。他们注意到,推广标准厂房建设要把握好三个结合:首先,建设标准厂房要把有限土地资源与企业用地需求巧妙结合,提高土地利用率;第二,要把标准厂房的建设与产业发展特点相结合;第三,要把标准厂房建设的推广应用与招商引资相结合。下面谈谈标准厂房建设几点看法。

  一、把控总量,鼓励发展,积极稳妥地推进标准厂房建设。具体地说,就是认清“四大趋势”,即:认清土地政策越来越严厉,企业用地门槛越来越高的趋势;认清工业布局越来越集中,小型微利企业强制要求进入标准厂房的趋势;认清产业集聚越来越必然,企业将更多利用公共平台和服务的趋势;认清科技创业越来越普遍,中小型研究机构和研发中心将大力发展的趋势。“六大需求”是:继续扩大吸引外商的需求,小型微利企业拆迁安置的需求,小企业成长创业的需求,科技型企业孵化培育的需求,龙头产业延伸配套的需求和地方税源经济扶持培植的需求。这些趋势和需求说明,标准厂房前途光明。同时要注意三个局限:即标准厂房只适用规模较小、企业初创、资本不足、生产轻型、工艺常规、短期过渡的小型企业的局限;标准厂房的可用性受制于通用性、标准化的局限;标准厂房从目前来看社会意义大于经济意义、长远效益大于短期效益的局限。也就是说,标准厂房既有其价值的一面,也有其局限的一面。它是一个针对特殊层面企业的过渡型、培育型载体,是一个城市和地区带有某种基础性、基本型的产业发展平台。龙湾区在建设最初阶段很好地把控总量,首批入园占地196亩不锈钢拉管企业成功转型,从昔日的家庭作坊企业发展到规模型中小企业。由于总量把控合适,该基地从在招商之初无人问津,发展到企业身价连翻5倍的战绩,企业效益比搬迁之初翻三番,首批42家企业皆大欢喜,各项管理自然就密切配合。基于这样的背景情况,标准厂房发展方向应是:把控总量,稳妥发展。

  二、多元投入,分类建设,进一步拓宽标准厂房发展思路。一是鼓励多元投入。在保证政府资本必要投入的情况下,更多鼓励民资进入,特别是鼓励国际知名的工业地产商进入,通过专业国际公司的带动,全面提升标准厂房的建设理念、思路、机制和档次,提升标准厂房的整体建设水平。二是分层分档发展标准厂房。根据现实可行,民资厂房主要针对内资小企业和小型科技型企业发展一般档次的标准厂房;外资要发展符合国际理念的中高档次标准厂房;政府主要承担公益性的且难以市场化的载体建设,如培育孵化科技型小企业的标准厂房建设,以及必须由政府承担的特定外资项目的厂房定制代建。三是支持标准厂房建设的充分市场化,政府一般不参与标准厂房建设的市场竞争。四是继续鼓励现有企业挖潜发展标准厂房。在土地供应有限的情况下,进一步推广民资代建模式,把农村闲置土地和富余资本结合起来,延伸自身产业,建设标准厂房,扩大合资合作。龙湾区的一期标准厂房是采用多元投入,政府出租土地,厂房由企业自建,租期10年,到期厂房由政府无偿收回。第二轮开始,按建筑面积出租。经测算,按龙湾首批拉管区、五金区、鞋业区的470亩土地结算,10年之后,租金将比现有增加7倍,而政府无需为初期建设投入太大资金,同时土地能长期掌控在政府手中,对今后规划调整有利。

  三、突出产业,强化规划,有效增强对标准厂房建设的引导。一是统一布局。各地要按照布局合理、规模适度、集约高效、产业集聚、功能配套等基本原则,根据产业集聚、招商引资和中小企业发展的实际需要,结合经济开发区、乡镇工业功能区和中小企业创业中心建设规划,抓紧研究制定标准厂房建设的总体规划和分步实施计划,原则上集中建设在各省级以上开发区和成规模的工业集中区,并设定相应的规模门槛和产业定向,杜绝见缝插针、零星开发。二是根据规划,分头建设。实行政府统一规划,入驻企业或建设主体根据政府的具体规划和标准厂房的基本要求,分头建设。这样,既调动全社会的建设积极性,又符合政府发展意图。三是突出产业集聚。标准厂房要围绕产业来布局和建设,要根据各地区的产业基础和发展重点,有选择、有针对地建设专题性标准厂房,如服装工业园、电子工业园。要善于依托本地产业龙头,利用行业协会力量,发展产业配套性主题工业园。四是强化功能配套。要在标准厂房基础设施建设的基础上大力发展市场、物流、研发、检测等技术性服务功能和信息、金融等公共平台,要总结长三角模具城的成功做法,依靠功能提升,扩大产业集聚度和产品档次。要明确标准厂房公共服务设施的配套要求,制定相应的配套标准,提高服务能力。五是设立标准厂房的建设规范。如标准厂房的最低规模标准、容积率标准、投资强度标准、建设周期标准、用途调整规定等,杜绝短期行为和恶意套利。六是建立标准厂房的租售信息平台,形成必要的供需服务平台。龙湾区的蓝田片标准厂房是以产业为单元,统一管理,集聚建设,建设密度达到52%以上。现有的五金区由21个生产车间,建筑面积11.76万平方米,占地146亩;拉管区7幢生产车间,建筑面积13.52万平方米,占地196亩;鞋业区20个生产车间,建筑面积12.30万平方米,占地128.5亩;电镀区23幢生产车间,建筑面积13.59万平方米,占地170亩。由于产业集聚、布局合理、功能齐全,既能确保规模适度,又能集约高效发展产业。

  四、政策倾斜,管理配套,给予标准厂房建设必要扶持。一是明确标准厂房的合理身份。标准厂房是一个特殊产品,鉴于标准厂房的工业用途性质,在具体政策上,对照相关标准应给予适当优惠。二是在规费和税金上给予倾斜。建议专题研究标准厂房的规费标准,把目前各地变通自定的规费标准统一起来,变随意为合规。同时对过高的租金收入税率作适当下调。三是探索租售管理上的科学办法,特别是出售管理。建议实行厂房出售“两次交易并一次,通过变更业主的方式完成权属交易”,减轻企业负担,减少交易障碍。四是继续探索标准厂房租金补贴的机制和方式。建议租金补贴与政府“包租”模式相结合,对政府包租用于招商的标准厂房,通过核定恰当的包租价格,间接给予开发企业相应的市场差价补贴。五是支持有限的用地优先考虑发展标准厂房。特别是经济转型中的城区建设。同时要出台促进搬迁企业,特别是服装、轻工类企业进入标准厂房的优惠鼓励政策。

  五、要制定进园区企业使用土地的准入标准和程序。要根据各标准厂房园区实际,按照不同项目所适合的产业特点,规定企业进入标准厂房园区以及使用标准工业厂房的标准界限。明确高新技术项目、无污染工业项目,允许和鼓励各类外资项目按实际需要可优先使用标准厂房园区土地。禁止污染类、低效投资项目进区。在符合规划的前提下,所有进区项目建设都要按照投资实际需要批准并安排占用土地的数量。对凡是符合使用标准工业厂房的入区企业原则上均要应用标准厂房,对使用标准厂房尤其是多层标准工业厂房的企业给予优惠条件。

  总之,要坚定标准厂房的发展方向,结合城市的发展实际,强化需求对接和产业对接,提高功能匹配和结构匹配,引导理性发展,始终保持一个合理、恰当的市场保有量,使标准厂房真正成为中小企业孵化器的功能作用。

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