——美的房产公司优质促销一瞥
去年末的一天，寒风习习，细雨霏霏。行色匆匆的顺德大道上突然冒出许多蓝白相间的太阳雨伞，雨伞上海星型的五月花格外醒目。它们随着游人四处奔走而分散到顺德及周边各地——那是美的海岸花园优质促销中的一幕。五月花是美的房产公司正开发中的美的海岸花园的项目徽标，太阳伞便成了人们义务为其做的流动广告。
去冬以来，为了配合日新月异的美的海岸花园项目建设进度，尽快让人们全面了解美的海岸花园这一高档次住宅小区，美的海岸花园的经营策划人员进行了大量细致的工作，他们秉承美的集团真情回报社会、认真做足质量和服务100分的精神，主动上门服务，用真情和坦诚，用辛勤和智慧，争取了一个又一个客户，并给客户留下了深刻的印象。
一、产品优质是优质服务的核心
产品优质是一切优质服务的核心，没有好的产品品质，其他做得再好也没有意义。美的房产公司深知产品质量既是管理的关键，也是服务的关键，他产牢牢抓住质量不放松，把优质意识和服务意识联为一体，树立为客户全过程服务、全员服务、全方位服务和几十年如一日的思想。因为楼房不比一般产品，它是百年大计，是客户一辈子甚至几代人的大事，没有这种长期服务和扎扎实实的优质服务思想，是难以取得客户的长期依赖和良好的市场品牌形象的。正如美的房产公司副总经理朱曙东先生常对客户所说的：“你们买了美的楼房，不仅我会全方位为你们服务，而且我的儿子还会为你们的儿子服务。”
为了扎扎实实地把楼盘做好，美的房产公司从项目规划、单体设计，到小区配套、土建施工及工程监理，都付出巨大的努力。为使项目设计超前，他们在国内遍访名师名样，清华大学、中央美院、深圳万科等单位名师都请来了，新加坡、泰国和香港的大师也来为美的海岸花园实地策划，使项目规划设计水平与现有其他楼盘相比，出现了难得的理念升华。公司总经理郭桂棠是美的集团做事认真出了名的，他亲手承建的美的工业城和美的新村住宅小区都以质量优良而广受好评。这次，他带领他的工程技术人员日夜摸爬滚打在工地上，坚守质量标准，坚持文明施工和规范施工。前不久，他们主动邀请部分客户去现场检查，客户看到场地整洁、施工精细、管理紧张有序，一个个都放心地走了。他们说，有郭总和美的工程技术人员把关，他们都放心。
二、物业管理提前介入
在现实生活中，不少售楼人员一旦将客户订金收到手，服务热点就发生了转移。这其实并非事开发商的本意，而只是售楼人员在具体经办中由于售楼数量与提成挂钩，而不知不觉表露的一种弊病。如何有效地杜绝这种现象的发生，真正做到售楼前与售楼后一个样，准客户与客户一个样，美的房产公司制定了一整套行之有效的管理方法，让其紧跟销售，让销售服务与物业管理连贯一体。客户在缴纳订金之后，即能享受到开发商提供的物业服务，提前感受到“美的”文化的熏陶，感觉到未来小区文化的丰富。
刘先生原在广州买了楼，但看到美的海岸花园地理位置佳，规划前景诱人，又用余钱在美的海岸花园认购了一套。按照他的经验，认购楼之后，余下的工作便是准备第二期付款，因此他再未主动与销售人员联系。可是不久，售楼人员不仅经常性地给他寄来各种资料，还给他送来了雨伞、工艺表等纪念品，时不时还请他去参加一些活动。过年之前，还让他免费吃了一顿麦当劳。真让他感到既新鲜又受益非浅，觉得美的人的文化让人赏心悦目，入住美的海岸花园将其乐融融。于是，他又极力怂恿几个朋友也去买了楼。朋友又介绍朋友来看楼。
美的房产公司就是这样，靠用自己的真情，从小事做起，靠先期认购的示范作用和现身说法，带来了一批又一批的客户，使其在内部认购期就取得了骄人的售楼成绩。
录自《顺德报》1999年2月25日第二版
楼盘展示火爆团年晚会
在集团举办的98团年晚会上，由房产公司独家推出的美的海岸花园现场售楼展示反响热烈，火爆异常。
为了充分利用好这次团年晚会进行楼盘宣传，房产公司领导对筹办楼盘展示高度重视。在集团领导及总裁办、总务部、国内市场等部门支持下，提前一周即进行了精心策划，房产公司副总经理朱曙东亲自督阵，在晚会前一天深夜布展，终于在未影响大堂正常就餐的空隙中把各项工作准备就绪。
由于展位布置新颖、美观，晚会前几十分钟，络绎不绝的人流涌向房产公司的展位，好几次把展位挤得小泄不通。售楼小姐准备的近千份手提袋和售楼资料全部派光。
晚会期间，集团董事局主席、总裁何享健等集团领导及顺德市委常委、北滘镇委书记邓伟根、镇长周志坤等先后来到售楼展位，与房产公司总经理郭桂棠就小区未来发展共同交换意见。何总还拿起指示杆，当起了讲解员，将这次售楼展示推向了高潮。
录自《美的报》1999年2月26日第一版
初识售楼员
一天，随着南下的人流，怀揣着那张崭新的毕业证书，踏进南方人才市场。
人才市场的人真多，招聘的和应聘的，熙熙攘攘，好不热闹。我一眼就看到那副高高挂着的展牌——美的集团公司。那不就是制造美的空调器的著名公司吗？记得巩俐为美的作的那个广告，如诗如梦，曾唤起多少人对美的的向往。从那时起我就对这家企业有了特别的好感。难道今天这么凑巧、这么有缘？
美的房产公司的朱经理热情地接待了我。他看了我的材料，说可以考虑作售楼员安排。“作售楼员？”我惊讶得几乎是脱口而出。想我也是大学三年苦读，文凭再怎么不值钱也不至于一文不值吧？朱经理似乎是看出了我的心思，他耐心地跟我解释开了：售楼员可不是一般的售货员，售楼员必须有相当好的口才，有良好的公关才能，有一定的专业知识，还得有良好的文化素养。我们的售楼员还得从众多的大中专毕业生中挑选，而且必须集中统一培训。朱经理一番话娓娓道来，语气平和，却句句在理，让我不能不信。
当一名售楼员？这可不是心高气傲的我所能想象的。但是凭美的品牌和朱经理的这番话，我又不愿放弃这一机会，我决定先去看看。
录自《顺德报》1999年3月13日第二版
居住小区规划设计的新特点
房地产项目开发中的规划设计经历了一个演变发展的过程：从前期轰轰烈烈大规模较盲目性地开发建造，到其后的伴随着大量楼盘滞销的调整期，再到现在经历过痛定思痛之后的新的发展时期。今天人们深刻认识到一个开发项目本身内存的、规划与建筑上的品质如何，在整个项目开发的全过程中是起至关重要的作用，从而越来越注意房子和居住环境本身的品质。如何向社会与业主提供一个安全便利、健全优美的居家环境？这是业内人士正在思索的热点内容，人们希望在居住环境中，得到安全、方便、舒适和美观等四大要素，既满足物质，又满足精神需要的空间实体。而对于达到或早已达到小康生活水平，物质生活已相对满足，并越来越富裕的社群，对这一建立在物质功能之上的居住内外环境的精神上需求，服务这类群体的建筑——高尚居住区的概念就应运而生。
新时期规划设计的特点有：
一、多样化
住宅的商品化促进了住宅设计的多样化。商品住宅须按房主的不同心理与需求，设计出多种档次、多种住宅类型与半室外活动空间、多种立面造型与庭院环境，以增加可选择性，提高商品房的竞争力。户型有进一步多样化、多层次的趋势。
二、住宅层数的灵活组合
阶梯形住宅是国外多层洋房的流行方式，层层退台给每一个住户提供了一个户外的休息场地。这种住宅在高密度的基地之中创造了独院住宅的悠闲环境。
三、群体组合
小区住宅景观的设计重点在于群体的组合上，从布局中创造空间的变化和韵律。这也是越来越为人们所重视，如围合式、复围式布局等。
四、三效合一
无论采用何种形式，小区设计应注重“三效合一”的原则，即经济效益、社会效益和环境效益并重。
五、居住标准的全面提高
在居住标准上要有较大的提高，这个提高不完全指面积的扩大，科技的含量也在其中。包括新材料新技术，如厨房、卫生间的设备革新，方便而舒适，室内卫生条件的改善，电话双线入户，热水系统、煤气系统配置，甚至固定家具配套等等。这些方面与室外环境建筑形象和社区的安全防御等等的完善都应并重，布局应具可变性，室内环境具有二次创作性，而且规划上更有可持续发展性。
录自《顺德报》1999年3月13日第四版
一枝红杏出墙来
——华师大附小美的学校专访之一
由美的集团投资，华师大附小具体负责教学管理的名牌小学——华南师大附小顺德美的学校，终于破土动工了！这所强强合作的名牌小学，将伴随着新世纪的到来而诞生；她在造福社会的同时，也预示着我国教育事业将逐步形成产业，并已开始走向市场；而更让人们领略到的是：我国教育事业的迅速发展，有赖于强有力的和富裕的企业支持。
回报社会作贡献
美的集团股份有限公司，在今年国内电器产品尤其是空调产品市场竞争更为激烈的态势下，其空调器、电风扇等产品销售都出人意料地呈现畅销势头，上半年销售额已逾50亿人民币，预计今年销售能突破70亿大关。
“美的”靠5000元起家，如今已是拥有总资产逾30亿元，净资产达13亿元的家电巨子。“美的”这10年来所取得的业绩，是与美的所有员工、北滘乃至顺德人及广大消费者分不开的。“滴水之恩，当以涌泉相报”——这些年，“美的”人总想着如何回报曾多年“哺育”自己成长的社会。他们从自身企业的发展历程看到：要办现代企业，尤其是高科技企业，缺少高尖人才是万万不行的；而高层次的人才，需要从小就培养，故在当地创办一所名牌小学颇为迫切。为此，“美的”人已作了多年的准备。苍天不负有心人，“美的”人终于找到了理想的合作伙伴——华师大附小，从而实现强强合作的愿望。今年6月份，双方终于签订了创办“华南师大附小顺德美的学校”的协议书。
该名牌小学的创办，可真是造福社会，造福顺德人的大好事。要知道，“望子成龙”已是古来有之的普遍心理。我国实行计划生育政策，城市户口的一对夫妇只能生一个小孩，孩子就变得特别的珍贵，家长们都希望其下一代能得到良好的教育而健康成长，将来成为国家的栋梁。
“美的”集团负责筹办该小学的朱总对记者说：“华南师大附小顺德美的学校投资总额约2373万元，占地50亩，建筑面积近8000平方米，将开设24个班，容纳学生960人。”“美的”虽对该小学投资这样大，但“美的”并不追求利润，而是要使小学尽快显示出教育效果质量，达到华师大附小水平。
名样就在家门口
话说正在建设中的美的海岸花园住宅小区坐落于风景秀丽的北滘北江的北岸，这里将有2200多户人安家，入住人口达8000多人。按推算，该花园新区将有700余名学龄儿童，假如该小区不设小学，那么700多学童便是乘车外出求学。而华师大附小顺德美的学校就在海岸花园侧，孩子们一出家门就来到校园了。而且，上好学校难上加难的问题也得到解决。
从另一角度看，一个城镇是否有好学校，已直接影响到该区域的投资环境。有一个例子颇能说明问题——有一位来自上海姓王的电子专业高级工程师，与妻子在广州已落户工作八年，并育有一子。日前珠江三角洲一经济较发达的城市的一家大型民营电器企业想以月薪2万元招聘王先生任技术开发的副老总，并安排一套住房给他和妻子、儿子住。本来条件也算够优厚的了，但就因该城市没有一间教育质量高的小学，最后王先生还是放弃了这一难寻的就业良机。而当王先生听说华师大附小顺德美的学校创办的消息，他喜出望外地找到该小学筹办负责人，要求学校给他的儿子预留一个学位，并计划在美的海岸花园买一套住宅，还希望到美的集团工作呢。由此可见，一所教育质量高的学校，对于想令自己的孩子成才的人们来说是何等的重要！
将教育推向市场
据记者了解，由一家实力雄厚的企业与一间国内颇有名气的名牌小学联合创办一所小学，这在国内还是破题儿第一遭。美的集团与华师大附小这一联手创举，可说是将教育形成产业化推向市场的一种新尝试。
其实，我国教育资源颇为丰富，然而流失又甚为严重。据有关部门调查，广东每年自费留学国外（含已在国外就读若干年的学生）的大、中、小学生所花费的费用逾200亿美元。而这巨大的教育资源资金外流，表明我国整体教育不够合理，迎合不了教育消费迅速增长的需求；另一方面，又暗示着我国教育潜在一个庞大的市场，蕴藏着取不尽掏不完的教育资源。
有关经济专家对记者说：教育应形成一个产业，在国内应迅速培育出一个独特的多样化的教育市场，以迎合国内教育消费的需求，并与洋教育商争夺国内教育的资源。但开发经营一般的产品其预期效益可估算，唯经营文化教育的预期效益难以估算。这样，就只有期待独具慧眼的企业或个人开发经营。其中开发的重点，乃创办多一些教育质量高的名牌中学乃至大学，并使之走出校门走出“闺房”，培育出教育产业。
然而办学校尤其是创办名牌学校需要大量资金，需要有一大批有胆色有实力的企业支持。眼下，“美的”人正实施培育教育产业这一壮举；广东省教育厅也把“美的”这一名企业引进名校，提升到教育改革、探索学校走向社会的新路子的高度予以支持。人们深信华南师大附小顺德美的学校一定能办得成功。
记者点评：众所周知，华师大附小是一所唯一由广东省教育厅直属领导的小学。由此可见，一是上级领导对这所学校的高度重视，二是这所小学的知名度之高。现在，华师大附小又率先走出一步，与广东顺德美的集团联合办学，这叫强强联合必将能走出一条办学的新路来。
改革开放以来，美的集团发展很快，去年实现产值50多个亿，今年的产值力争达到70多个亿，这样的企业在广东有几个呢？美的集团走上辉煌早已引起世人的关注，“美的”这个名字早已家喻户晓。“美的人”在企业发展之后，他们想到的是怎么更好地为社会服务，考虑更多的是怎样回报社会。于是，他们想到了教育事业，把最好的学校引进到美的来，为珠江三角洲人们做一件了不起的事业，这就是“美的人”多年来追求的愿望。今天，他们终于实现了自己的宏大理想，应该说，“美的人”想的，做的都是好样的。
“美的人”利用开发房地产项目，划出一块地皮将建一所最好的——华师大附小美的学校。他们说“办美的学校不是为了赚钱，而是为了培养人才，为了方便珠江三角洲的人能让自己的孩子就近读到名样，将来成为祖国有用之才。”可见，“美的人”这简单几句的朴实话语，充分反映了“美的人”的高尚思想境界。
录自《粤港信息日报》1999年8月3日第一版
强强联合结出丰硕之果
——华师大附小美的学校明年将招400名学生专访之二
声名赫赫的华南师大附小要办一所分校！这对于那一大批“削尖”了脑袋都在搜肠刮肚如何将子女送往该校就读的家长们来说，无异于一场大旱甘霖落在即。
华师大附小阶段，特级教师曹宜南女士感叹道：“六年前任校长至今已说不清有多少家长求过，只要能给予子女一个转学、插班的名额，交多少学费也在所不惜。然而名额确实有限，家长们的殷殷望子成龙之心无法满足，只好躲起来不见的事常有发生。”眼下分校筹备成立在即，这不仅仅是学校也是家长们一次新机会。
拥有47年校史的华师大附小坐落于华南师大校园内，是一所设备齐、基础实、校园美、素质优、质量高的广东省一级学校。在广东省教育厅和华南师范大学的双重领导下每届毕业生中学成绩优秀率均达90%以上，学校多次被评为省、市、区先进学校。
47年来深深吸引孩子们家长们的华师附小办学模式始终遵从充分培育和发掘学生们德、智、体的全方位、立体化潜力的原则。
德 为了让孩子们学会学习、学会生活、学会做人、学会发展，让日出之阳更绚烂，学校建立了革命传统教育、艰苦奋斗教育、劳动教育和学军教育四个基地，让孩子们身临其境接受教育。学校鼓励学生与山区孩子们开展手拉手活动，既资助山区孩子上学、又无形中有充分机会向山区孩子学习淳朴和乐于吃苦等优良品德、培养自理、自强的能力。
为确保孩子们的身心健康，学校还独具匠心开设了心理健康教育课，建立了心理辅导站，帮助学生解决心理上的各种困惑。每班设立学生追踪观察档案，对有情绪障碍、行为偏差以及学习有困难的学生追踪观察、帮助他们适应环境、消除各种异常的心理和行为。
智 学校鼓励全体教师在课堂教学中大胆改革、勇于实验、逐步实现教学过程的整优化，从而在课堂上落实素质教育、全面提高教学质量。目前，学校有多个教学研究课题的教研活动正向纵深发展。从1997年开始启动的“素质教育与小学语文教学评价”是省一级实验课题，旨在研究小学语文教学工作中加强素质教育的有关理论和实践问题。该校全体语文教师积极开展实验研究，仅今年就对外举行了闪场31节“课堂实施素质教育”的研讨课，得到800多位教育专家和教师的肯定。
学校开展的另一研究课题是“多媒体有机结合提高课堂教学效率”。以该课题为龙头，华师附小大力推进多媒体计算机辅助教学工作，每间课室都配备了投影仪和计算机，告别了只靠一支粉笔的教学方式，大大提高课堂教学效率。目前全校计算机辅助教学覆盖率已达80%以上。
此外，华师附小每周开展科技和艺术教育活动，开设书法、美术、电子琴、乒乓球、电脑、音乐、舞蹈、艺术体操、航海模型、汽车模型等兴趣班，通过这些活动，学生的个性得到发展，综合素质明显增强。
体 今年初，学校又与华南师大体育系合作研究一项体育课题，根据学生个人身体素质差异有针对性地开展体能训练。目前，华师附小学生每天的体育锻炼时间达1小时左右。一年级设有课外书面作业，二、三年级每天的课外作业量不超过30分钟，四年级不超过45分钟，五、六年级不超过1小时。学生们轻轻松松地学习，积极参加各项体育活动，校园里洋溢着活泼向上的气氛。
记者点评：成才的学生，应该是德、智、体全面发展，华师大附小的学生就是全面发展的学生。在有的人眼里，用钱就可以读上名校，这就大错特错了。在华师大附小读书并不是有钱就可进去的，钱在这里显得非常渺小了。名校是讲质量的，名就名在这里。未来的华师大附小美的学校，曹校长自有她的一套管理方法，美的学校能成为名校，个人在这里上学的学生，都将成为国家有用之才。
在曹宜南校长的心中，让更多的学生接受高质量与高效益的教育一直是她一个难圆的梦。如今在美的集团的支持下，这个梦想将于明年9月1日变成现实。其实早在多年以前，就已有人向她提过办一个华师附小的建议，经费由倡议者资助。但曹宜南一直在等，等绝对自主的办学条件的成熟和真正雄厚的资金支持，她觉得要干就要干得最好，而不是小打小闹。几年前，美的集团向华师大附小伸出了合作之后。今天，华师大附小美的学校终于诞生了。
经过多次考察，曹宜南认为由美的集团提供50亩地，2372.7万元，学校校长、教学副校长由华师大附小派员担任，实行董事会决策下的校长负责制的社会办学方案是可行的。同时经调查，建成并住满后美的海岸花园区内儿童约有700多人。此外，美的集团员工中30~40岁的有约2000人，他们中有6~9岁的适龄儿童约600人。北滘镇内适龄儿童7669人，而现有北滘镇小学只招收约5000名学生，且中山、佛山、珠海、顺德、番禺等市地区还有大批生源。因此这个分样的学位还有可能出现不足的情况。
据悉，将于2000年9月1日正式开学的广东华师大附小美的分校主要骨干教师均由华师大附小派出，派出教师占学校教师总人数20%以上，其他教师均经华师大附小培训半年以至一年时间，严格考核后再行上岗，招生方案由学校管理班子制订，美的集团全力支持。
美丽的“美的海岸花园”将诞生华师大附小美的学校这颗明珠，这种企业投资办学，名校提供优质教学经验的办学方式，打破我国教育市场受压抑局面，它的光芒照耀整个珠江三角洲。
记者点评：在电话里，未来的华师大附小美的学校校长曹宜南女士，一再推辞，不要采访我了，因事情刚开始，待我的愿望实现了，你们再来采访吧。曹校长很谦虚，为人和气，一种敬敬爱教的崇高思想在电话里就了解到了。但是，尽管她推辞采访，我们还是想办法做通她的思想，让她接受我们的访问。因为，这是为了发展教育事业，人人都来献计献策的好事不怕多做，这叫好事多磨吧。
曹宜南女士现为华师大附小校长、特级教师，这副担子已够重的了。今天，她还要兼任华师大附小美的学校校长之职，担子就更重了，曹校长，真有点为难您了，您为了培养社祖国未来花朵成长付出得太多了，太多了。辛勤耕耘在教育战线上的曹校长，在这里我们特向您道一声：谢谢您了！
当教师难，当小学教师更难。曹校长有多年的教育经验，她为办好华师大附小积累了许多宝贵经验，走出了一条成功之路。她说，我没有别的想法，能够为教育事业多做贡献，我就高兴了。再苦再累，在所不惜。我们知道曹校长的心愿代表了教育战线上许许多多辛勤工作的教职员工的心声。这心声令人敬佩！对曹校长及广大教师们，我们要说一声：祖国感谢您们！人民感谢您们！家长们感谢您们！
珠江三角洲是经济发展迅猛的地区，企业发展了，人们生活水平提高，提高教育事业的水平势在必行。华师大附小在顺德开设美的学校，这条路走对了，将教育推上市场，让教育与企业联手，让发达地区的孩子一们就近读上名牌学校。将来，让这些学生也成为华师大附小名牌学生，成为祖国挑大梁的人才。这功劳与华师大附小是分不开的，与曹校长付出的劳动是分不开的。
“美的人”在企业发展之后，为社会、为珠江三角洲人们做了一件非常了不起的事业，做了一件令世人称赞的好事，他们这种精神，应当特书大书。
曹校长您肩上的担子很重，很重，份量不轻。华师大附小美的学校必将办成一个有影响的学校，人们期待着……
美的海岸花园的华师大附小美的学校必将成为教育战线上又一朵鲜艳的花朵……
录自《粤港信息日报》1999年8月6日第一版
陈用志书记视察美的海岸花园
1999年8月4日一大早，一部普通中巴悄然停在美的海岸花园东大门前，从车上走下市委书记陈用志、市委副书记常务副市长胡洪骚、市委常委周天明、市委常委、北滘镇委书记邓伟根、北滘镇镇长周志坤等领导，陈用志书记等领导在美的房产公司负责人的陪同下，视察了美的海岸花园项目。为配合顺德市的青山碧水蓝天工程，美的房产公司全体员工有信心把这个项目真正建成顺德大道的“绿色窗口”，成为珠江三角洲地区的又一优秀楼盘示范小区，将引导21世纪新生活方式。看到美的海岸花园得天独厚的地理优势；小区堤外200亩滨江公园配置齐全的文体活动场所和绿化美化设施所造成的环境优势；欧陆风格的建筑设计优势；智能化体系科技优势；与华师大附小合作建设美的小学造就教育上的优势时，陈书记对美的集团首次涉足房地产领域，项目建设就高起点、高品味、高格调给予了肯定和赞许。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第一版
生活可以更美——美的海岸花园侧记
过去，人们常常赞叹五星级的管理和服务，可是现在，智能化的科技却为你展示了更高层次的生活。美的海岸花园如诗如画、内“能”外景的环境，又岂只是星级宾馆所能比拟的？！
花香十里水如镜
“广东美景君须记，陈村、北滘是花乡”。提起花乡，人们自然会想起那云蒸霞蔚、花团锦簇的花市，会想起北江边延绵十里的花基鱼塘。春节来临，万人空巷，人们相伴到此，车载手提，撷取一束春意，载走一车花香，那时我就曾想，何不在这十里花乡之中建一片靓楼，让人住在这里，日日有花香，岂不美哉！
美的集团真不愧是美的使者，她以只有美的才有的悟性和实力，以超人的眼光和气魄，在不到半年的时间内，居然在这里不动声色地开发了一座占地达670亩的大型高档住宅小区——美的海岸花园。
美的海岸花园依北江而建，正值广珠大道三洪奇大桥旁，面前是宽阔的江面，临江线长达1000多米，长长的河堤，洁白的沙滩，还有高高立起的风车，将成为美的海岸花园风景一绝。
规划倾倒人心
在号称珠江三角洲最大和最靓的售楼大厅里，摆着一个巨大而又新颖的沙盘模型，那是美的海岸花园的规划实景图，模型晶莹剔透，灯光闪烁，仿佛是在诉说着身份的与众不同。
美的海岸花园采用欧陆式建筑，以六层洋房和别墅为主体建筑群，组团布局，依江排列，最大限度地获取江景。根据规划，小区内有一个占地100多亩的公共花园，有50%以上的绿化率，人均绿地达9.14多平方米，容积率为1.22，是珠江三角洲地区罕见的视野开阔、绿树成林的住宅小区。难怪规划一出来，还未运一砖一瓦，不少人就冲着沙盘模型和美的实力下了定单。
名校、第一校、美的学校
广东省第一校——华南师范大学附属小学在美的海岸花园设立分校的消息，在美的集团与华师大附小签订协议的当天就不胫而走。
最高兴的莫过于北滘本地居民。长期以来，由于教育发展赶不上经济发展的速度，望子成龙的父母最大的心愿就是让子女上一所好学校，真正学到过硬的知识和本领。为此，他们时常不辞劳苦，花重金，走后门才能谋到异地他乡的一个学位。现在名校送上门，又是华师大附小的第一所分校，他们怎能不高兴？其次是乐从和陈村的私营老板，他们财大气粗，而且以小孩教育作为家庭一切事务的中心工作，宁愿在此购房，把全家迁来美的海岸花园，也不错过小孩上名校的机会。
来美的海岸花园打探学校情况的自然也包括相当多的美的职员，虽然他们知道，小学主要是为小区住户的小孩解决入学问题，没有在此购房的美的职员，照样会很难得到学位。但他们也知道，华师大附小将生源的质量放在第一位，他们希望和相信，自己的小孩能凭实力“考”入这一名校。
智能展现新生活
智能化的发展，犹如给建筑物装上了一个聪明的头脑，使人生活在居室之中不仅能了解室外发生的一切，而且能迅速响应主人的各种要求，从而完成各项指令。
时刻站在科技前沿阵地的美的集团，不忘在美的海岸花园增加其科技含量，投入了大量的资金进入小区的智能化装备。首先，小区内装有电视监控系统和IC卡进入系统使小区内具有绝对的安全性和高度的私密性，通过可视对讲设置，住户可清楚判断来访者身份，避免不必要的干扰；其次，小区内装有先进的信息系统，住户可以在这里上网，充分享受网上资源，做到休闲、经商几位一体。住户还可以通过区内网络享受购物、电视、电影点播等；再次，小区内设有完备的物业管理系统，包括自动抄表、消费服务一卡通等，任何事情，一个电话就能全部搞掂。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第一版
完美的配套设施
在美的海岸花园的东大门广场设有信用社的分点，营业面积300平方米，各项服务功能齐全，除了方便业主办理房屋按揭手续外，小区居民可在此办理银行的各种相关业务，信用社一贯的雄厚实力和优良服务加上现场优雅的营业环境会使业主感到称心和满意。此外，小区内的邮电代办点可为业主办理订报邮寄等业务，免除业主的奔波劳顿之苦。
业主们最关心的是日常购买肉菜和生活用品的情况，美的海岸花园的规划人和物业管理人充分考虑到这一点，在小区的每个组团内部都设有供应日常用品的便利店和无烟小食店；在花园设置了一个1000多平方米的大型肉菜市场，供应各类蔬菜、肉类、鱼类、禽类、干货等等，品种琳琅满目，一定能满足各类家庭的不同需要。另外，小区的大型会所功能齐全，设施完善，无论一家大小或亲朋好友在此休闲娱乐，畅谈欢聚，都感到这里生活的多姿多彩和悠闲舒适。
小孩的教育问题一直是所有家长最关心的，美的海岸花园的发展商早就解决了业主在这方面的后顾之忧，托儿所、幼儿园和小学都将在2000年9月开始入学，小学是与著名的华南师范大学附属小学合作办学，发展商决心在这里营造一个一流的治学环境和教学质量。
精心营造社区文化 尽情品味美的人生
纵观珠江三角洲成功的明星楼盘，如番禺的丽江花园、祈福新村、广州的金碧花园、东莞的新世界花园，中山的雅居乐，无不在硬件和软件两方面颇下工夫，她们除了拥有一流的硬件设备设施，如有特色明显的建筑外形，合理和谐的规划，造型丰富的绿化，风格各异的雕塑和园艺小品，齐全方便的配套设施，恢弘大器的家居广场等等，同时她们更注重了社区文化生活的精心营造，在软件服务上做足文章，使小区更加人性化、情趣化，使人们增添了多姿多彩的浪漫生活和更广阔的生活空间，正因为如此，她们从众多楼盘脱颖而出也就不足为奇了。作为风格迥异的美的海岸花园，在社区文化的营造方面，她与其他名盘相比，又有自己鲜明的特色。
一、以教育为核心，托起社区文化的脊梁
“百年大计，教育为本”，表明了国家对教育一贯重视的程度和方针政策。国家的进步，社会的进步，都离不开教育，教育对人类历史文明的进步作出了不可磨灭的贡献。企业与名校强强携手，联合办学的思路，既能为政府排忧解难，促进教育发展，又能顺乎民意，满足当地百姓的需要。经过双方友好协商和努力，美的房地产公司于1999年6月10日与华南师大附小签订了合作意向书，并于1999年8月3日签订了正式协议。美的作为拥有中国驰名商标的大型企业，具有雄厚的经济实力，而华南师大附小作为广东名校，有其先进的管理经验，双方强强使用，能达到优势互补，它必将对北滘的教育事业产生深远的影响。诚然，办学只是第一步，丰富多彩的素质教育将依托学校向纵深发展。如：
１、 建立培训点。开展各种特长培训、岗前培训、深造培训，全面提高小区业主的科学文化素质。
２、 建立远程教育基地。可与清华、北大、人大等知名高校进行联姻，开展远程教育活动，由上述名校定期派老师授课教学，扩大我们的知识面和信息量。
总之，教育是社区文化建设的必要步骤和必经之路，只有充分发挥其核心作用，才能托起社区文化的脊梁。
二、以科技为动务，推动社区文化的发展
科技是第一生产力，这是小平同志的著名论断，早已为实践所证明。如何把科学渗透到房地产业中去，使人们在住家的同时能享受现代科技成果。许多科学界和地产界人士为此进行了不懈的努力和尝试。随着生活水平的日益提高，人们对高素质生活的追求已成为一种必然。人们要解决的不仅是居家的问题，还有如何住得更好，享受到更好的服务等问题。因此，智能建筑、智能住宅、智能小区也就应运而生了。智能化具有以下几大功能：通信功能、安防功能、物业管理功能、家庭智能化、基础设施服务等，如美的海岸花园在这方面率先进行了探索，引进了国内外先进的科学技术，独享科技成果，拥有绝对的安全性和私密性，并使其和世界各地的联系更加紧密，犹如住进同一个屋村。当然，智能化只是小区运用科技的一个侧面和反映。科技本身也代表了一种文化，她是一种更深层意义上的文化，能提升小区的科技含量，这无疑会使社区文化上一个新的台阶，为社区文化建设奠定坚实的物质基础。
三、突出地中海特色，精心营造社区文化
很喜欢这里开阔的生活空间
阳光、海岸、园林、绿地以及地中海式的建筑
满满地将我包围，幸福漾在脸上
对家的追求不只是寻求一个安乐窝而已
更是一种对生活的热爱与体验
美的海岸花园，尽显美的生活
这是美的海岸花园宣传画册扉页上的一段广告词，它像一幅美妙的风景画映入我们的眼帘，映在我们的脑海。美的海岸花园号称地中海小城，自然在各方面要体现地中海沿岸国家的特色，别墅、洋房的设计采用地中海古典建筑风格，以丰富的外立面显示出精彩的个性，具有强烈的可识别性和归属感，体现感观的艺术价值，成为一个经典建筑艺术的博览会，环艺绿化突出人性化，以主题绿化概念为架构，充分利用自然条件，沿江布置一系列造型美观的地中海风格的花圃，间中的“花篮路灯”令景致此起彼伏，富于变化。区内观感极强。在社区文化建设方面，学习借鉴地中海沿岸国家悠久的历史、灿烂的文化、古老的风情、经典的故事、不老的传说、传世的音乐，结合自身的特点和优势，开展丰富多彩的活动，如地中海音乐会、地中海特色篝火晚会、地中海诗朗诵大赛、地中海知识竞赛、地中海及沿岸国家图片资料展等等，还有反映地中海特色的图书馆、展览馆甚至博物馆。从建筑的外立面到里面的装修设计再到物品的购置，都完全体现出地中海风格和特色，人置身其中，似身临其境，尽情享受地中海风情的感染和熏陶。整个小区的高品味和高素质也因此淋漓尽致地凸现出来。
房地产不是钢筋和水泥，更重要的是营造一种文化，我们不单要工作，也需要懂得生活，不单要捱世界，更需要享受世界，由实力彪炳的美的集团独家倾力开发的美的海岸花园，这座充满地中海沿岸风情的小城，将通过每一个细部，体现出建筑与建筑、建筑与自然、建筑与人、人与自然的和谐统一，精心营造独特的社区文化，创造出令人艳羡的“美的生活方式”和“美的生活文化”，成为珠江三角洲的明星楼盘，乃至全国住宅小区的典范。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第一版
让您的孩子从这里迈出人生漂亮的第一步
当今世界，科学技术突飞猛进，知识经济初露端倪，竞争的加剧使得社会对个人综合素质的要求越来越高。国力的强弱越来越取决于劳动者的素质，取决于人才的质量和数量，这对我国的基础教育如何培养21世纪的一代新人提出了更加迫切的要求。
教育应当为社会培养什么类型的人才？如何能让孩子在学校轻松地学到立身社会的本领？教育的改革如何适应社会经济对人才的要求？这样一个个问题，将会在美的海岸花园内一所强强合作的名校找到答案。
实力雄厚的美的海岸花园，将会成为珠江三角洲房地产中一颗璀璨的明珠。美的集团在这里将秉承人才是企业第一资源的经营理念，要在美的海岸花园内建一所实实在在的名校。
这是一所全面实施素质教育，培养适应21世纪经济发展和国际竞争所需要的精英人才的学校。
这是一所不收取教育储备金，不同于贵族学校，教育孩子体会父母辛劳的创业型学校。
一、名企名校携手共育精英人才
（一）视人才为企业财富的家电巨子
美的集团为惜巨资重视人才，培育人才的举措早已在珠江三角洲传为佳话，将人才视为企业每资源的“美的人”认为：在人的成才过程中，儿童教育至关重要，我们要让购买美的海岸花园房产的业主的小孩受到广东一流的教育，要为社会培养优秀的人才。
（二）广东省最为称道的名牌小学
华师附小根植于华南师范大学，依托其深厚的文化内涵、无与伦比的师资力量，现已发展为国内知名的小学。许多家长为了让孩子进入该学校就读，愿意支付几十万元赞助费也未能如愿以偿。华师附小以其独特的管理方式和教学方法使得该校毕业的学生升入中学后游刃有余，个个都出类拔萃。
（一） 互相倾慕 一拍即合
华南师大对实力雄厚的美的集团重视人才、培育人才的事迹早有所闻，对美的集团在国内十几所高校设立奖学金的举措非常推崇。而美的集团对华师大推动广东教育所做的卓越成就非常称道，由于双方相互倾慕，当美的邀请华师来北滘办学时，华师方面欣然表示要运用华师附小的办学模式与美的合作办一所实实在在的名校。
二、追求精品办学模式
（一） 严格按照科学标准设置学校规模
华师附小美的学校立足于精品办学思路，决不跟风，盲目追求学校大而全的做法，而是从有利于孩子成长出发，合理地将学校的占地设置50亩，设立了24个班，并且按照小学生的生理特点，教学楼只做四层。
（二） 优雅怡静的校园环境
整个美的海岸花园规划了超过50%的园林绿化，校园更是景色迷人，欧陆建筑，尽显现代艺术风情，妙趣横生的雕塑小品处处可见，远离尘嚣喧闹，浓荫碧树，倍感优雅怡静。
（三） 完备的教学设施
华师附小美的学校除了设有足够的教室、音乐室、舞蹈室、美术室、电脑室教学设施外，还设立了内部校园网和国际互联网，多媒体电脑辅助教学，让孩子更早、更快、更全面地了解认识世界。
（四） 和谐有序的学习氛围
华师附小拥有多名全国特级教师，形成了自身的一套对孩子成长非常有用的教学模式。美的学校将有全套移植华师附小的教学模式，在生动活泼、和谐有趣的气氛下，为各种类型不同层次的学生提供发展个性、激发兴趣的良好环境。
（五） 全面实施素质教育
华师附小美的学校全面实施素质教育，着重培养孩子的创新精神和实践能力，坚持三个统一：即学习科学文化和加强思想修养的统一；学习本书本知识与投身社会实践的统一；加强树立远大理想与进行艰苦奋斗的统一。使各方面怕教育相互渗透，协调发展，促进学生的全面发展和健康成长。
三、这或许是您心目中最理想的学校
华师附小由于在广东教育界享有崇高的声誉，众多的企业都愿意出巨资与其合作办学，华师方面却一直未同意过，此次却与美的集团顺利合作，是该校第一次对外正式合作，这必将造就一所家长心目中最理想的学校。
目前各项办学工作正在紧张而有序的进行之中。
学校优先保证小区业主小孩就读，只有在学位有剩余的情况下才考虑对外招生。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第二版
华师大附小美的学校
——2000年9月1日正式开学
由广东美的集团股份有限公司投资兴建，由华南师范大学附属小学全面管理的超标准学校——华师大附小美的学校将于2000年9月1日正式办学。
学校位于风景秀丽的北江北岸，占地50亩，周围是美的海岸花园高尚社区，与社区主题公园、长堤公园溶为一体，与园区沙滩草场，童年之梦连成一片。校园内宽广的运动场，茂密的植物园以及周边丰富的景观仿佛置身于清华园。
学校采用小班制，每班人数最多不超过45人，让学生有更多机会接触老师、表现自己。学校以突出教学质量为主，全面推行华师大附小以教学质量为重点，以素质教育为中心的教学方针。学校骨干教师都由华师大附小派出，其他教师在全国范围内进行选拔，所有选拔教师均在华师大附小培训半年以上，并经附小严格考核后才能来美的小学上岗。保证100%贯彻附小的教学方法、附小的教风、学风和校风。
学生在这里可享受到先进的双语教育，学校不仅有先进的主意教学室，老师还会通过角色扮演，文字文法游戏理解练习等帮助学生强化听、说、写的能力。算术等数字运算是培养学生学习自然科学的基础，学校会通过奥赛班联通等办法，使一部分少年优秀人才脱颖而出。学校设有书画室、乐器队、舞蹈班、合唱队、英语提高班、写作组、足球、乒乓球、田径组等，并根据学生的各自特长和发展潜力在这里进行定向培养，使每个学生毕业时都能掌握一门特长。
学校设有电脑室、多媒体室、地理室、生物课室，学校有独立网络，又可以与国际互连网联通，与国外友好学校建立多种联系。
学校共设24个班，2000年暂招6个班，其中一年级3个班，二年级2个班，三年级1个班。这6个班基本由华师大附小骨干教师分别亲自管理，由附小现任校长出任美的学校第一任校长。力争学校开办第一年就办出影响。
美的学校为美的集团奉献社会而建，面向中等收入家庭，她不是贵族学校，但又不同于一般公立学校。学校餐厅由专业营养师及高级厨师共同为学生配制三餐和营养食品。
选择华师附小美的学校，可使您的子女享受到最好的教育，并从此驶上成才的快车道。您的选择，是您智力投资的开始，会被子子孙孙所称道，所追随。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第二版
您愿意把孩子送到华师大附小就读吗？
在广州老城区石版附近，有一处古树参天，庭院深深的学校，那便是闻名江南的著名学府——华南师范大学。华南师大附小就坐落在这所大学腹部的未名湖畔。
一个书声朗朗的日子里，笔者带着几分慕名、几分向往走进了这所号称广东省小学第一名校的校园，进得大门，一快告示版赫然写着：“凡欲转学来本校的学生家长请注意：本校学位已爆满，无论赞助多少资金都无法解决您的问题，请自觉留步，不要打搅本校正常上课秩序为谢。”
据全国特级教师、广东省政协委员、华师大附小校长曹宜南女士解释：这里每天都有许多欲来赞助的家长，多则几十万，少则几万，目的都是想为他们的孩子解决一个学位。一些家长为方便孩子上学，不惜在学校附近高价购房。生活水平提高以后，子女教育就成为家庭问题中的首要问题，特别是我国素有望子成龙的美德，宁愿亏自己，也要保证孩子的教育。据《广州日报》的一项调查，家庭支出中占第一位的就是子女的教育支出。在这种背景下，家长为孩子多做一些事情也就变得可以理解了。
据一位从深圳转学来该校的学生家长说，他的小孩由于素质高，转学校早，得幸进了附小，现在每年得支付2万元异地培养费，学校没有住宿，每月得为孩子付2千元的寄宿费，全年约3万多元，每星期来接送孩子要支付200元过路过桥费，全年又要1万多元。也就是说，一个孩子送华师附小就读一年的费用接近10万元左右。尽管如此，这位家长认为还是值得，因为比起那些赞助的家长，这点钱又算得了什么。
至此，我也才真正明白为什么美的集团总裁何享健先生执意要把华师大请来顺德办学的道理：这要为当地人省去多少费用！
据附小教导处徐主任说，附小正在建学生宿舍，今后会招一批寄宿生。当美的海岸花园的华师大附小美的学校正式运作后，师大附小本部的学生可以与美的学校的学生互相轮换，使本部学生能享受美的学校更先进的硬件设备，同时也让顺德的学生来本部上课，体验一下第一名校本部的感觉。
您愿意把孩子送到华师大附小就读吗？
录自《美的海岸花园专刊》第一期第三版
尽心尽力 做到最好
相信美的海岸花园的每一位业主和准业主都十分清楚物业管理的意义和重要性，他们除注重美的海岸花园的规划设计和工程质量之外，还非常关心日后与他们朝夕相伴的大管家——物业管理人员的素质，希望他们及其家人以及自己的物业都能得到全面悉心的照顾，希望购买了美的海岸花园良好的硬件和环境以外，还能享受到优越的软件和服务。
作为发展商的美的房产公司从一开始就认识到物业管理的重要性，不是仅把物业管理放在一般业主所认为的售后服务的层面，而是让物业管理提前介入，在项目规划的初期就让物业管理主动积极参与，从日后业主使用以及管理者管理的角度对规划设计提出要求意见，以弥补建筑设计师们对买家实际使用情况了解的不足，因为建筑设计师在设计房屋时大多数都只从美学和建筑学的角度出发，而忽略了考虑日后使用的方便以及管理的高效，这对发展商和广大业主将会带来潜在的浪费和不便。因此，美的海岸花园的物业管理人员自规划初期介入后，从日后管理和最终用户的角度就整体设计、工程设备安装、人流车流控制、垃圾处理方法、给排水和强弱电系统以致单个房屋的卫生间数量尺寸、洁污分区和动静分区是否合理等问题提出合理化建议，以便发展商可以敦促设计单位及时做出相应修整改善，避免重复投入和造成日后各方不必要的困扰。另外，在开发的过程中，物业管理人员参与各项工程设备设施的验收，并从业主的角度监理各隐蔽工程及细部工程的质量，令业主日后用得放心并最大程度降低日后的管理成本。物业管理人员一般都是代表业主的利益从业主日后长期使用的角度与发展商的工作，由于物业管理人员长期与业主打交道，因此最能够了解什么是业主所需要和喜爱的，什么是业主所难受和困扰的。因此，发展商提前让物业管理介入和专程监控，反映了对业主未来生活质量的关心，也将有利于美的海岸花园的设计更人性化。发展商本着对业主负责和对物业管理的严格及标准要求，专门聘请了亚洲地区十分著名的香港怡高物业管理公司作为美的海岸花园的物业管理顾问，全面监控美的海岸花园物业管理工作的进程和质量。怡高素来在服务素质的稳定性及专业性方面享有盛名，它的服务范围遍布亚太12个国家，所管理物业的建筑面积超过1亿2000万平方英尺，自1989年进入中国市场后，怡高的业绩蒸蒸日上，获得了广大业主及业内人士和国家有关部门的一致好评。目前怡高在国内管理物业的面积超过400万平方米，各专业员工逾千人，怡高正在为国内各大城市一些高档的楼盘提供最先进的物业服务及专业知识。距美的海岸花园不远的著名楼盘丽江花园的物业管理数年一直好评如潮，深受业主和各方人士称赞，在这里面，他们早期的物业管理人——怡高确实功不可设。怡高有信心，在美的海岸花园优良的硬件和优美的环境景观等条件下，小区的物业管理也一定能达到一个至高的水平。
此外，在今年的早些时候，全国著名的物业管理专家——李卓章先生也以个人名义受聘为美的房产公司的高级物业管理顾问，这是继聘请香港怡高公司作为物业管理顾问后，美的海岸花园在物业管理上的又一大举措，充分体现了美的房产公司对今后美的海岸花园物业管理的高度重视和对业主未来生活质量的关心。
李卓章先生是广州市物业管理的开山鼻祖，也是广州唯一有副教授头衔的物业管理公司总经理（广东广信花地湾物业管理公司总经理），他所管理的广信红棉苑和嘉乐花园都获得了全国优秀示范小区的称号，另一个他所管理的广信玉兰苑最近被建设部定为全国金牌小区实施点之一。李卓章先生作为广东省唯一参与全国物业管理考评小组成员，积极参与全省和全国物业管理各项制度的制订，为国内的物业管理工作做出了极大的贡献，连国家建设部领导都称赞说“李卓章不仅是广东的李卓章，更是全国的李卓章”。目前，李先生又在积极筹建广东省物业管理协会和参与制订国务院即将颁布的《全国物业管理条例》。李卓章先生对美的海岸花园的规划设计给予了高度的评价，并十分热心投入美的海岸花园的物业管理指导工作，相信在这位国内物业管理泰斗的参与和指导之下，美的海岸花园的物业管理一定会做得更完善、更精彩，业主们在这里的生活将会更舒适、更称心。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第三版
先进的智能小区
进入90年代以来，房地产开发的规模急剧扩大，住宅建设的标准也越来越高，要求配套的功能更加广泛。新建住宅的功能已不再是仅向居住者提供吃、住的场所，而是向文化教育、休闲、娱乐、社交联系等更高层次的方向发展，现代高新技术把人们的种种设想变成了现实，这就逐渐形成了房地产发展的又一个新趋势——智能化住宅。
美的海岸花园在小区智能化方面作了大胆尝试，她的主要功能表现在：
１、 闭路电视监控系统，通过对要害部门、主要设施、路口等地安装摄像机，并由控制中心24小时不间断的监视，准确、真实地掌握小区内各路段拐角的情况，保证小区住户的安全。
２、 报警系统，小区住户可以根据自己的情况，装设用于紧急求助红外线布防，煤气泄漏保护、烟感报警等多功能保护，控制中心可以随时掌握小区内住户的安全情况。
３、 资讯系统，小区住户通过申请报装，可以用电视机与控制中心联系，享受电子邮件、购物、教育等方面的服务。
４、 可视对讲系统，在每栋别墅或大楼出入口装设可视对讲系统，在与来访者通话的同时，又可实地观察到来访者，有效地阻止不明身份的来访者进入，确保住户的安全。
５、 自动抄表计费系统，这是对小区内住户的水、电、煤气表进行电脑自动抄表，自动计费的管理系统。为科学、准确、合理地收取小区住户的水、电、煤气使用费提供了可靠的依据，避免了上门抄表的麻烦，同时又保证了住户的人身财产的安全。
６、 IC卡系统，作为小区住户的身份证明，通过刷卡或感应方式，让住户自由出入允许的楼宇、车座。并由中央监控系统进行监控，对非正常通行实时记录、报警，从而达到适时控制的目的，同时，在小区内的各消费点，如：会所、超市、康乐设施，设置系统终端，用于住户消费的自动扣费，实现小区的“一卡能”功能。
７、 公共广播音响系统，该系统在平时用于播放背景音乐、有火警或盗警等异常情况发生时，则播放紧急广播或通过话筒直接广播有关措施。
此外还有有线电视、电话及其他相关的系统。
智能住宅是一个多学科的技术集成，在设计智能方案时，发展商并没有一味追求功能全新，而在实用、可靠、经济的原则下，为业主设置住宅的智能装置，给住户带来安全、舒适、方便的21世纪的居住环境和生活模式。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第四版
美的海岸花园物业管理包括哪些方面
一、 人车分流
开发商在前期规划时，考虑到小区内生态环境的需要，即不但有较多的老人和小孩在此享受天伦之乐，还需要一个低噪音、空气清新的居住环境，所以提出人车分流的概念。即当车辆驶入小区，离开主干道后，直接进入住宅区的半地下车库，与住宅区人群分离。
开发商多方面考虑，针对大部分道路规划的弊端，特别强调规划设计对道路的弯角位、斜坡合理处理，使之更具科学性，避免因死角位带来的交通事故。
二、 管道煤气
管道煤气是近年来兴起的新式供气方式。目前在广州、上海、北京、重庆等各大城市都已经普及或正在普及，海口市、深圳、珠三角、山东等地区的一些中小城市小区亦大部分用小区管网取代煤气瓶。管道煤气的优点在于高效、安全、方便、卫生。缺点是投入成本大，技术要求高。
在顺德，管道煤气的普及率是很低的。美的海岸花园率先引入管道煤气，在区内铺设管网，预留接驳将来的市政供气网、避免将来二次施工。而目前区内的管道煤气亦会由专业石油公司提供和保障。
在小区使用管道煤气可以杜绝因使用翻新瓶装气爆炸，闲杂人员借送气而随便出入小区，以及家中老人煮食忘记关火造成火险等种种事故隐患和不安全因素。
三、 区内保安工作
美的海岸花园除保留传统的24小时封闭式管理以外，将引进一套先进的监控系统。利用高科技对小区保安工作智能化管理是当前国内物业公司工作的新趋势。
在区内的各个角落道路以及主要出入口均安装红外线探头（24小时）监控。小区外围要求安装防越设备。如强行逾越，报警装置会鸣报信号，并直接通报中控室，令偷越者不敢越雷池半步。如强行入屋，红外探头将直接记录疑犯的入屋时间、细节。中控室直接调派保安员到场，将疑犯扭送公安机关。
中控室能全方位、全天候对小区监控以外，直接接通公安局110报警电话，及时得到执法机关的大力协助。美的海岸花园的保安队伍大部分由复员军人组成，要求有两年小区保安工作经验。上岗前除要具备公安部门派发的上岗证外，还须通过小区的严格培训和考核。小区除各岗和巡逻岗外将组建一支具有快速反应能力的应急分队，在发生突发事件时能及时到位处理。要求保安员在礼貌处理事件过程中注意遵守法纪，所有处理过程均要按工作程序办事。做到合法执法，文明执法。妥善使用广大业主赋予的保安权责，将广大业主的利益摆在首位。
四、 一卡通管理
小区引进先进的识卡门禁系统，每户均安装可视门铃，杜绝一切“自撞”的可能。发现强行进入感应系统则马上启用门禁系统，并自动报警。极大限度地限制非有关人员进入私家重地，给住户一片静土，避免一些不必要的骚扰及纠纷。
五、 清洁和绿化
美的海岸花园的绿化工作，将由两种形式并用。由于园区的公共场所，公用设施较多，绿化面积广，名贵花木所占比例大，园艺要求较高，物业公司会将公共场所的清洁工作外判专业清洁公司。由于发展商较重视小区的硬件环境建设，在小区的公共场所建筑中大量使用较名贵的建材，而这些材料的养护工作技术含量较高，需聘请水平较高的专业公司予以维护。而物业公司则重点负责小区的日常保洁和监督工作。绿化亦将外判给本地的专业绿化公司，特别像区内的各片小花园，名贵花木多，园林艺术的品味各异。利用专业公司，是为了更有效地利用社会资源，宏观上达到资源的有效配置。专业公司拥有专业技术的人力和技术优势，以及先进的设备，无疑减轻了物业公司的人力成本和设备投入。
总而言之，随着工作的深入，我们将逐步细化物业管理工作，做到服务和管理并重。当然，这一切都有待于你的检验。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第四版
广珠路上夜明珠
——美的海岸花园会所
美的海岸花园会所坐落于秀丽的北江河畔，正值广珠路顺德大道旁，会所区占地面积100多亩，建筑面积达6000平方米。会所的设计充分体现了欧陆风情和地中海风格，高大宽敞，通透明亮。
会所主体建筑分四层，首层设有乒乓球馆、羽毛球馆、健身室、桑拿浴、医疗保健中心和一个临江的可容纳100多人的西餐厅，二楼设置 了美容美发室、钢琴舞蹈室、儿童游乐室、艺术展廊、书报阅览室以及可容纳400多人的豪华中餐厅，三楼是一个大型的豪华歌舞厅及卡拉OK包房，四楼设有一个多功能会议室。
会所的文化广场专为业主开展社区文化活动而设，与之对称的是在会所前面的海岸广场，前后广场各有特色，在设计、绿化、小品上充分得到体现。中央花坛、欧式亭、图腾、雕塑、小品式花盆等等都充分体现发展商的匠心和对文化品味的追求。另外，在广场的旁边是与之紧密配合的花园酒廊，赏花品酒，乐在其中；小型的绿篱迷宫，专供儿童游玩，与戏水池、砂池，假山及“儿童公园”等一气呵成，俨然一片儿童的欢乐天地。运动、玩耍、嬉戏，孩子们的童趣将荡漾在这片属于他们自己世界的上空。在会所的西侧，有一个标准泳池，泳池的不远处是美丽的人造沙滩，两者相互呼应，各位游泳健将或初学者都可来回于两个泳池，尽情体验不同情调的不同乐趣，累了的时候还可以在沙滩旁的酒水吧呷一口清凉的柠檬或吃一口冰冻的雪糕，多么的轻松惬意。
会所区功能齐全，设备完善，无论大人还是小孩都能在此找到属于自己的理想活动场所，无论置身会所室内或会所周围，您都会深深为她的内涵和别出心裁所打动。
录自《美的海岸花园专刊》第一期第四版
第四部分 REAL瑞尔特全程营销思想
引论
全程营销理论体系的提出，引起同业和理论界的普遍关注。但同任何原理一样，它不是静止的、停滞的、孤立的，而是运动的、发展的、普遍联系的。
瑞尔特人本着精益求精的学习态度和工作作风，结合多年的房地产实战经验，用经济学、市场营销学及管理学的观点，对中国房地产的发展、房地产营销、房地产企业管理及理论并关注的问题有着自己的思想和探索，初步形成独立的营销思想，并且，正在不断地完善。
第一节 我国房地产业发展的看法和评价
一、我国房地产发展阶段概述
中国房地产业发展了十多年，经历了三个阶段。
第一阶段是“房地产炒作”阶段（1993年前）
先是港澳和国内一些人东挪西拼出几十万元来搞房地产开发，一方面他们采取各种手段，找到一些政府官员批出红线图，拿到宝贵的土地使用权；另一方面找到金融界的一些人批出贷款，在短短的时间内靠玩“空手道”成了爆发户。后是1992年初，小平南巡后，中国房地产跃上了一个台阶，各行各业八仙过海，蜂拥入房地产业，各显能通圈地炒地，少量开发商实实在在开发的楼宇也被频繁转手，直到1993年春末夏初，一切恶梦方告结束。一时间大多数地产商处境维艰，破产者不计其数，但少数人又在此阶段大发了一笔横财。这一现象是房地产初期客观存在的现象，比较普遍。政府和企业在火与血的洗礼中逐渐清醒过来，中国的房地产业步入了第二阶段。
第二阶段是“房地产转型”阶段（1993~1996年）
市场需求的变化，迫使发展商遵照市场经济的原则，规规矩矩征地，认认真真开发。经过三四年的反思和盘整，中国房地产操作日益规范，房地产业成熟度逐步提高。征地之后的每一步运作：策划、规划、设计、施工、代理（销售）、物业管理等，开发商均要深思熟虑，细心选择，在成本和市场需求两方面寻找结合点。由于开发商经营目的转变以及用户数年“持币观望”已积累出购买潜力，自1995年起，中国房地产在广州、深圳、上海、北京几个高点城市和青岛、武汉、成都、苏州等经济敏感强烈城市又见曙光，市场呈现微微上升之势，又因为政府房改和银行的推动，进而影响较大部分沿海和主要经济发达地区。中国房地产逐步完成这一转型期的“阵痛”，进入第三阶段。
第三阶段是“实力市场”阶段（自1996年开始）
这里说的“实力市场”是开发商以综合实力换取市场，即为“以大搏大”，这是各国房地产业发展的规律。房地产业不同于一般的制造业或商业，不易形成寡头垄断，它的开发投资总量巨大，而且它具有较强的区域性，一个或几个房地产商不能独占市场。但是，房地产操作要靠实力说话。拥有绝对数量的资金、土地储备、专业人才、品牌价值、社会关系的企业会在市场竞争中占有优势。国家的宏观调控对没有实力的房地产开发商可谓是致命的打击，但对于有实力的房地产商来讲就未必不是一件好事。从全国范围看，中房集团公司已充分显示出其综合实力和影响；而深圳则是集中了大量房地产巨头的城市，深深房、深振业、深万科一大批地产龙头企业已有十年以上“房地产商龄”，领数年风骚，且雄风不减；广州的房地产市场较其他城市波动不大，且逐年看好，这给广信、粤海、中海外等公司提供了大显身手之机，也表现不俗；而顺德的碧桂园因喝了碗“头啖汤”，也精神抖擞，在三四年中卖出上千套别墅，着实地赢了一把。近期这艘巨型“航母”又在番禺两次抢滩广州房地产市场，均获成功。市场逐步向名牌企业、名牌项目集中，所以万科适时打出争夺“房地产市场份额”的旗帜，把市场占有率作为房地产企业的经营追求和目标，这是意识上的飞跃，这充分显示一个“以大搏大”的房地产时代已经到来。将来，房地产竞争的主战场在大企业、大发展商中间展开，小企业只能在市场夹缝中求生存。“大”与“小”是相对的。房地产企业资本营运又将为房地产业发展注入新的生机。
纵观房地产发展的三个阶段，可以断言：和其他行业一样，房地产业已进入“全面营销”时代，开发商将更加注重投资开发与销售的有效衔接，扎扎实实练内功的企业最终会赢得属于自己的房地产市场份额。
今后一段时间，特别最近五至十年，是中国人全民置业的时代，市场特征主要表现为客户的竞争、市场份额的竞争、服务的竞争、品牌和企业形象的竞争。这些竞争在价格策略上均有反映，局部市场还会出现价格战。这一阶段初期，部分项目抢占市场、网络客户，会成为价格战的发动者，大多数为牺牲品，局势会一度紧张。但大多数成型上规模的房地产企业，都作了一定的资源、储备、制度、营销和决策机制、存货、开发经营目标、品牌形象的调整和完善。明星企业将在21世纪大放异彩，成为“房地产世纪先锋”。21世纪的房地产何去何从，关键由这批明星企业唱主角。
二、世纪之交的思考
世纪之交，中国房地产业界应该怎样思考，怎样动作？
随着住房货币化政策的出台，以及政府将住宅消费作为国民经济新的增长点，中国房地产业将面临一场前所未有的革命。房产企业必须主动更新观念进行产品换代。当然，要在新一轮市场中谋求发展，首先应该学会生存。
中国房地产业进入一个新的发展时期，国有希望住宅建设能拉动经济增长，目前住宅建设在高速增长的情况下还有加速。去年全国城镇新建住宅就达3.5亿平方米，即全国城镇人口每年每人建住宅1平方米。但另一方面，住宅房空置逐年增加，新产品不断上市，空置房要继续消化，加上分配机制、投资机制、流通机制等制约，对于高风险的房地产行业来说，要学会生存，必须注意在世纪之交时房地产大变革时期的三个要求：
一是转制。住宅制度由实物分配转化为货币分配。关键是改变每年新房进入旧体制的数量大于旧房进新体制的数量，不改变实物分配，住房体制永远徘徊在旧体制上。这种体制的转变，迫使我们房地产企业进行观念转制，如果依旧在沿袭以前靠关系，靠资金来运作的习惯，在新世纪中就必定会失去生存的基础。
二是转轨。房地产市场形态，从卖方市场向买方市场转轨，从批发市场向零售市场转变，从集体分配向个人选择转移。有物业就有市场，有广告就有客户的历史不再复返，如何处理好作品与商品、商品与产品的关系，如何处理好成本和售价的关系等等，都是当前房地产企业面临的全新课题。
三是转型。长期以来安置开发正转向康居型开发，住宅的质量和企业品牌已摆到了广大房地产开发商面前。中国房地产业已从数量发展为主向数量、质量并重格局转变。经济学者厉以宁教授认为企业家应具备的三个条件：一是眼光；二是胆略；三是组织才能，值得思考。一样的市场、一样的房产、一样的政策，怎样用不一样的产品，不一样的方式，不一样的质量来寻找市场出路，开发商应该从自身挖潜中去谋求发展。
在世纪之交的房地产市场中，决心和誓言改变不了自己。要谋求发展，得先学会生存。新一轮市场竞争中，房地产企业的生存之道是：靠品牌、讲市场、重质量、转观念，步步为营，扎实发展。
三、 WTO给房地产市场带来什么
中美于1999年11月15日就中国加入世贸组织（WTO）达成协议，中国加入WTO将会影响房地产市场的供求格局和局长态势。
（一） 房地产市场需求增加
加入WTO后，主要城市的经济活动趋于频繁，投资增加，进出口业务量增加，从而办公楼、厂房等非住宅类房屋，特别是海运、报关企业集中地区的办公物业，租赁需求将会明显增加，工人就业机会增多、收入增加，这将有利于居民购房消费能力的提高，从而使住宅物业的需求量加大。此外关税的降低使汽车拥有量增多，邻近郊区的住宅物业销售会有好转。
（二）房地产市场竞争更加激烈
中国加入WTO后，在享受贸易最惠国待遇和普惠制等待遇及开拓国际市场的同时，也必须遵照互惠互利、公平贸易的原则，提供减少贸易壁垒、减免关税等优惠待遇。因此，中国的企业将会受到严峻的考验，市场的优胜劣汰速度加快。
房地产市场在需求扩展的同时，将引入国外同行的全方位竞争，这会为物业产品带来新的规划设计、战略等国外先进技术和理论，相关的建筑行业和服务业水平也会提高。同时，房地产商品将会更加符合市场需求，更多更好的精品楼盘将会出现。
由于激烈的竞争，优势企业、优势项目将会更容易获得国外金融资本的支持，使其优势进一步加强；而弱势企业、弱势项目，因为对手的强大，其更显弱势，以致最终被淘汰。所以在房地产市场中能生存的地产商、建材商等企业的实力不会加强，行业利润也会趋向合理，从而，市场向着规模经营和专业化方向发展，市场更加有序和规范。房地产市场中介机构的专业化方向更加明确。
（三）房价构成有变化
关税的降低使国外建筑材料及设备的价格下降，出于竞争的需要，国内材料设备的市场价格也会有不同程度的降低，从而，在短期内会使房地产市场建造成本降低，但由于房地产需求增加，将使土地价格上升，两种因素在短期内对房价有一定的抵冲作用，房价变化不会很明显。但房价构成中，地价的比重会相对稀缺，在建筑成本下降的同时，土地价格将上升，房价构成变动会较明显。
但是，从中长期来看，建筑费用不会持续下降，而加WTO对土地需求的增加则是长远的，房地产价格中长期向好。
综上所述，房地产市场是可以增加对非住宅类物业需求状况中长期预测的乐观成分。
（二） 房地产业面临多元挑战
WTO是把双刃剑。我们认为，加入WTO后主要形成两大焦点：对消费者来讲，市场可以提供更完善的产品与服务，无疑是件好事；对企业来说，增添了压力和挑战。
结合我国的经济发展规律和社会文化意识形态特色，加入WTO，中国房地产企业如同国内所有的经济实体和组织一样，面临以下六大挑战：思想观念的挑战；外资进入的挑战；先进技术的挑战；知识产权的挑战；人才流动的挑战；西方文化的挑战。
房地产企业居安思危，在增加自身实力的前提下，从市场需求着手，时刻关注市场的变化，及时调整竞争策略，或许才是长治久安之计。
四、 产业化是未来中国住宅的发展方向
住宅产业是以住宅产品为最终产品，并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并涉及建材、冶金、木材和木材加工、金属结构及制品生产、化工、轻工、机电等跨越第一、二产业等50多个行业而形成的产业链。简言之，住宅产业是生产与经营以住宅（区）为最终产品的重要产业。
但应清楚认识到，与欧美和日本等发达国家相比，中国的房地产业仍处于工业化前时代，突出表现在缺乏行业标准，施工工艺落后，科技含量和环保技术的应用仍处在一个较低的水准，房地产企业普遍规模不大，在低水平上激烈竞争，由此带来一系列严重的资源浪费和质量问题。而解决上述问题的正确选择是推动中国住宅的产业化进程，培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业。要创造条件创建住宅产业集团。住宅产业集团是构成住宅产业的基本，是住宅产业化的主导因素，也是住宅产业一体化生产的主干和龙头。它的成立和良好运营是住宅产业化发展关键，也是住宅产业化实现与否的重要标志。
在日本，标准产业分类中并没有住宅产业这个领域，而住宅产业既不是新生的产业，也不是现有产业分类经重新划分后而形成的产业。它是日本标准产业分类的各产业领域中与住宅相关各行业的总汇，是“系统化的产业概念”。
在中国，住宅产业化是要形成住宅建设的工业化、标准化体系，在能源、材料、土地资源等方面消耗接近国际标准，运用新技术、新材料、新工艺，广泛采用节能、设备、物业管理等成套技术降低建筑成本。
我们认为，“住宅产业化”就是住宅产业的市场化、规模化、专业化、现代化、标准化、一体化、科技人、国际化，是住宅产业全面走向市场，依据市场规律，增加科技含量，进行规模组合、专业分工、集约经营，从而达到与国际接轨的发展过程。
由于住宅是国计民生之大事，是一向为社会各界所关注的焦点，住宅产业的关联度很高，本身能拉动其他产业发展，同时受其他产业的影响很小，住宅业对社会经济影响很大。
令人欣慰的是，国家建设部已成立了住宅产业化办公室，表明对这些问题有了清晰和深刻的认识。另外国内不少大型房地产企业集团也都纷纷表示愿意屿政府部门合作，共同推进这一进程。
产业化是未来中国住宅的发展方向，我们相信，中国的住宅产业会在健康和积极的轨道上发展。
第二节 房地产业的新近竞争态势与发展商的操作空间
经过几轮经济起落，我国的房地产业也曲曲折折地走过了几个阶段。随着新世纪的到来和国家经济发展的进程，房地产业的竞争比以往更加激烈。而又因为国家把房地产发展作为新的经济增长点，住宅商品化进程进一步加快，房地产市场容量愈来愈大，这就为房地产开发企业创造了许多操作空间。同时要求发展商不断提高取胜未来的能力。
一、房地产业的新近竞争态势
（一）大型地产商浮出水面
主要包括几种类型：专业房地产企业，经过较长一段时间的积累已发展壮大，在企业资产、开发量、土地储备、人力资源、资金融通等方面具备进一步搏击市场的能力和优势；其他大型企业跨行业经营房地产，他们进入房地产业虽然时间不长，但他们凭借良好的社会关系，雄厚的资金和原有的品牌形象也形成了较强的市场竞争能力；企业重组形成房地产专业集团企业，出于经营战略调整或是完善现代企业制度等原因，国家组建一批房地产企业集团，实力雄厚，经营资源丰富，而一些民营企业也高瞻远瞩，先行一步，实施强强合作，组建房地产联合体，共同抵御市场风险，迎接挑战。
（二）行业内出现经营“一体化”现象
一批发展时间较长的房地产企业，形成了集规划设计、开发经营、建筑施工、物业管理等房地产行业一体化功能。广东碧桂园是房地产一体化操作比较成功的企业，通过良好的一体化运作，可以降低企业经营成本，有利规模经营，有效控制开发周期，便于房地产开发经营各环节的有效协调。目前有关部门正在探讨组建住宅产业集团，试图分别以建筑施工企业、建筑材料生产企业、房地产企业或建筑设备生产企业为核心，将生产业务向前、向后延伸，形成市场竞争力较强的产业集团，这也反映了一体化经营思路受到业内的普遍关注。
（三）房地产服务进一步专业化、社会化
生产经营的专业化、社会化是工业社会文明进步的主要特征。在大宗商品——房地产产品的开发建设过程中，各项专业服务已发展成为独立的行业，目前房地产的专业化、社会化主要表现在服务领域，这些服务主要包括项目策划、建筑规划设计、工程顾问、销售代理、物业管理、评估、交易等。随着中国加入WTO，房地产服务贸易额会进一步加大，这一领域大有可为。
（四）外商进入对市场形成新的冲击
外商进入中国房地产业，呈现新的特点：经营多元化，过去外商进入中国市场，主要是开发，而现在，房地产的规划设计、园林环艺、工程顾问、销售代理、物业管理无孔不入；区域全国化，外商已把投资目光由沿海延伸至中西部地区；服务专业化，他们不断加强业务管理服务水平，精耕细作，立足长远；投资形式趋向长久立足，不少外商已将办事机构升级为独立法人公司。这些外商的投资规模、经营策略、管理能力和专业化水平已对国内同行形成巨大的冲击。加入世贸之后，这些冲击范围还会扩大，程度也会加深，国内同行还将面临各种源于思想观念和文化差异方面的挑战。
二、发展商的操作空间
（一）精心选择开发项目
项目选择正确，意味着大半以上因素的成功。这方面，全程营销的投资营销流程讲得很清楚。开发商可以借助专业公司的特长，选定好的项目。
（二） 制造房地产有效供给
房地产的使用周期较长，人们购买时非常慎重，这就要求发展商必须制造有效供给进入市场，满足人们不断增长的物质和文化需求。
（三） 继续提高发展商的经营运作水平
这里指房地产企业操作项目的综合水平，包括规划设计、营销策划、工程控制、物业管理等全部流程。
（四）培养职业经理是保持企业可持续发展的基本保证
开发商的经营管理工作需要各个层面的职业经理去操作，培养一批高素质的职业经理是企业应付各种疑难问题，发展壮大的根本保证。
（五）营造品牌，善用品牌
相当一部分公司现在已经非常注重品牌的营造和运用，一个好品牌的无形价值可以比其净资产大出许多。如何去营造、善用品牌，有大量的技巧和相当高的价值空间。
（六）整合社会资源
房地产是一个高度社会化的行业，前后关联行业达几十种之多，每项工作都有相关联配套的政府部门、金融部门、金融机构、专业服务公司和个人。整合好这些社会资源是开发商应认真研究的问题。
（七）加强文化、艺术修养
文化、艺术含量的高低很大程度上影响着房地产产品的价值，而且这种趋势和程度还在加强。随着生活水平的提高，消费者的文化、艺术修养不断提高，顺应这种需求，创造又好用又好看，还能经得起时间检验的好房子才是市场需求的产品。
三、中国房地产未来赢家的六大能力
（一） 产业化核心竞争能力
顺应行业发展趋势，构筑企业在产业链中的整体优势，在强调专业化全程营销的同时，积极推进开发的集约化、规模化、产业化。
（二） 专业化系统化市场营销能力
结合中国市场特色和房地产商品特性的专业市场营销，将成为制胜商场最有力的保障。
（三） 风险控制能力
理性的房地产投资商日益重视控制风险，市场研究——风险控制——可行性分析，环环相扣，一丝不苟，构成理性投资的最基本保障，做到临危不乱，善于将危机点变为战略转折点。
（四）把握未来发展趋势的能力
碧桂园董事长杨国强家中的卫生间里，有张小圆桌，上面放满了各类书籍。这位口口声声自称“没有文化”的房地产“航母”指挥长的信息捕获会令许多高学历者汗颜。现代城老总潘石屹的手提电脑从来没有闲过，INTERNET上的每一点知识能量都可能被“下载”到现代城中去。房地产经营管理者应在繁忙的商务活动中挤出时间，研究变幻莫测的市场趋势。
（五）理性归零能力
房地产最务实。当营销的重要性显现出来时，专业化的营销体系被摆到重要位置。可是由于具备专业营销知识的人大多“学者味”过浓，会出现太过客观、太过冷静、太过理性的“理性过度症”。不少时候，“大刀阔斧”更是企业家果敢思维，决战市场的宝贵品质。
（六）思维弹性能力
从政府的法规，到消费者的心理，房地产行业的变化速度令人眩目。对房子这么一件耐用品，买家喜新厌旧的程度竟超过其他任何商品。现实决定了房地产的致胜法则的半衰期非常短。
房地产经理需要保持思维的弹性，葛洛夫的“只有偏执狂才能生存”同样用于房地产领域。
第三节 房地产销售市场
亟待金融制度深度改革
房地产业既是资金密集型又是高风险、高收益的行业，对金融资本有着很高的依赖度，金融业是房地产的“血库”。房地产与金融业的有机结合、互相融合是许多国家房地产业成功运作的经验，发达国家的房地产金融已发展到相当普遍和成熟的阶段。
我国房地产金融发展相对滞后，金融产品品种不多，金融手段较为单一，房地产金融一级市场的规模尚不大，二级市场的房地产金融操作尚处在初始阶段。目前我国采取不允许银行直接投资房地产的金融政策，房地产企业的开发资金来源缺乏债券等直接的多样化融资渠道，只能通过银行贷款间接筹资，这样，一方面使银行房地产售贷有可能过度膨胀，另一方面使房地产业受金融政策的影响极大。
目前，我国房地产金融制度存在许多问题，严重制约着房地产销售市场的健康有序发展，这主要表现在以下几个方面：
一、房地产金融的结构不尽合理，生产开发性贷款的比重太高
房地产业的健康发展需要房地产市场的供需基本平衡，一般而言房地产的建设贷款只需略高于消费贷款。而我国房地产建设贷款却是消费贷款的十几倍，这反映了我国房地产金融偏重于开发建设而忽视消费贷款，这也是造成我国房地产市场供大于求的一个重要原因。
二、可用于住房抵押贷款的资金不足
我国银行住房抵押贷款的资金来源于住房公积金和银行的长期定期储蓄，目前银行城镇定期存款余额约30000亿，而银行中长期贷款余额已达16000多亿，建筑业贷款1700多亿，再加上其他名为短期实为长期占用资金和难以回收的不良信贷资产，银行真正可用于长期住房抵押贷款的资金并不宽裕。
三、房地产贷款方式太少，且与房地产金融市场的需求不相适应
目前房地产建设贷款有三种形式：
１、 房地产开发流动资金贷款；
２、 房地产开发项目贷款；
３、 房地产抵押贷款。这些贷款方式明显的缺点是期限短，与房地产商品的生产周期不相适应。住房抵押贷款方式单一，只有一种，即首付30%，本息均摊。较高的首付率对于广大城市中低收入阶层的居民来说，仍是一道较高的门槛。
四、住房贷款程序繁琐，环节过多
贷款银行为确保贷款安全，一般都要求借款人办理复杂的贷款手续。要涉及到十几个部门和单位，不仅手续繁杂，而且不少环节还要缴若干费用，办理一笔住房贷款，快则一个月，慢则三五个月。这也是挫伤购房者的积极性。
五、金融机构管理水平较低，服务意识较差
国内金融机构缺乏消费信贷的系统科学管理，尚未建立个人信用制度，加之主动细致服务意识依然很薄弱，使得众多购房者依然喜欢一次性付款，这必然影响商品房的销售进度。
这些表象后面深层次的原因主要在于：
第一， 专业银行的商业化进程滞后于市场经济的发展。
第二， 银行经营管理的观念和水平落后，缺乏科学的投资决策机制和深入研究房地产市场的积极性和主动性。
第三， 银行缺乏有效的化解风险的渠道，由于我国尚未培育起二级抵押贷款市场，没建立起国家介入的抵押贷款还款保证保险体系，银行没有灵活筹集资金和有效分散风险的途径。
为了完善房地产市场，更好地推进国家住房货币化政策和商品房的销售市场，应当尽快构筑与我国市场经济体制相适应的房地产金融机制。
１、 首先要深化金融体制改革，早日完成专业银行商业化进行，商业银行的一切经营活动应根植于银行内在的利益驱动和外在的市场压力。要自主经营，自担风险，要完善金融体系，成立专门的房地产金融机构。
２、 银行应力求投资决策的科学性，提高银行资产运作的效率。银行应培育一支高素质的房地产投资分析师队伍，建立一套科学的决策程序和制度。从而提高房地产金融资产的效益。为了推进商品房销售市场的发展，住房抵押贷款应当建立在个人信用制度之上。这是西方发达国家金融机构多年来操作的成功经验，目前在我国还是空白。
３、 大力探索新的房地产资金借贷方式。应借鉴国外经验，研究国外房地产资金借贷的成熟操作方式。如在房地产开发建设贷款方面，可实行银团贷款，即以熟悉房地产市场的专门金融机构牵头开发项目；同时在住房抵押贷款方面创造出适合不同消费需要的新的抵押贷款方式。
４、 政府要为完善房地产金融创造条件。一是要推行抵押贷款证券化制度，培养二级抵押贷款市场。二是要建立更加完备、成熟的个人抵押贷款法规体系。不仅要明确规定抵押贷款的对象、条件、期限、利率、程序，还应制定偿还、回收抵押物的估价处理及违约处罚条款。三是要建立政府作为最后担保人的住房抵押贷款保险体系。
我国房地产金融体制的改革与广大城镇居民的居住条件息息相关，随着中国即将加入WTO，金融机构的竞争必然要求房地产金融业更加贴近普通市民的生活，我国金融机构应进行深度改革，尽快融入房地产销售市场。
第四节 激活商品房二级市场，促进房地产业纵深发展
目前，国内商品房二级市场发展尚处在初始状态，除了沿海经济较为发达的几个城市商品房二级市场初见端倪外，内陆城市的商品房二级市场几乎是一片空白。而西方发达国家和地区的商品房二级市场则发展得非常成熟，交易频繁，二级市场的交易额占整个商品房交易总额的50%以上，成熟稳定的二级市场促进了商品房一级市场的健康有序发展。
我国商品房二级市场发展严重滞后于市场经济的发展，制约着整个房地产业的纵深发展，这主要表现在以下几个方面：
一、政府将主要精力放在商品房一级市场的发展上，较少关注二级市场的培育
商品房的一级市场运作已有太多复杂的问题令政府忙不过来，二级市场尚处萌芽的初始状态，政府还未成立相应的部门对二级市场进行有效地引导和管理。这方面上海走在前列，在政府的支持下，专门成立了房屋置换有限公司，房屋置换已日益成为上海居民改善住房条件和解决住房困难的重要途径。在房屋置换的操作上，已经从以前大量私下隐性的小规模操作逐渐走上规范化、专业化的经营轨道。
二、广大居民对二级商品房市场的消费观念尚未形成
由于政府和媒介最为关注的是商品房一级市场的开发经营和销售问题，极少涉及到商品房二级市场的流通问题，当广大城镇居民在有一定实力需要改善居住条件时，首先想到的是商品房的一级市场而不是二级市场，但一级市场的首期款门槛过高，使得购房者又犹豫再三难以决策。如果整个社会对二级市场有着开放的消费观念，居民在改善居住条件时的选择就变得轻松如意了。
三、广大房地产中介机构热衷于商品房的一级市场，忽略了二级市场的潜力挖掘
商品房一级市场以数量大、项目集中、成交迅速、销售代理的利润空间大，而成为中介机构的首选。由于二级市场极为分散、成交手续繁琐、利润并不大，因而成了众多房地产中介机构的辅营业务。然而，随着房地产市场的发展和居民收入的提高，二级市场必将成为房地产交易市场的主流。
我们认为激活商品房二级市场，并以此促进房地产业的纵深发展，应当从以下几个方面入手：
１、 政府部门出台相关方案，相关部门全力支持政府的政策是关键；其次税务、房管局、工商、银行、公证、公安等部门的积极配合，是使二级市场得以顺利发展的保障。
２、 政府应适当减免税收，降低二级市场的交易成本。当前商品房二级市场的税收依然较重，各地降低税收呼声甚高，但很难落到实处，一套普通商品房交易的税费至少在10000以上，这给普通的购房者又增加了一笔不少的负担。
３、 金融机构应扩大二手房的按揭市场。目前国内只有几个较为发达的城市开始探索二手房的按揭业务，如广州前不久成立了房屋置换公司，这是二级市场迈出可喜的一步。但应尽快完善流程，减少操作过程的繁琐手续，为普通市民提供快捷方便的服务。
４、 广大居民要不断更新观念，树立起负债消费和梯级消费的消费观念。广大居民的消费观念是推进二级市场发展壮大的强大生命力所在，居民抵押贷款和一生中置换多次住房的消费观将促进二级市场的良性循环。
５、 房地产中介机构应不断挖掘二级市场的潜力，建立先进的经营管理模式，利用先进的网络技术，形成专业化、市场化和规模化的服务体系，市场前景将十分可观。
激活二级市场，对房地产的纵深发展具有战略意义。
首先，二级市场的激活，将给广大居民提供更为丰富的产品形式的选择，从而满足不同阶层消费者的市场需求。
第三，二级市场的激活，将推进住宅业的整体运作水平的提高。居民在二次置业时，对房屋的选择将提出更高的要求，这对发展商提出了更新的挑战，从而使发展商在房地产的整个运作流程上将更加科学和精细，为广大购房者提供有效的住宅供给。
第五节 论房地产广告策划，营销策划与品牌策划
一、房地产广告策划与营销策划
房地产广告策划，是指针对房地产项目的广告整体战略与策略的运筹规划。它对于提出房地产项目的广告决策、实施并检验其广告决策的全过程作预先的考虑和设想。一套完整的房地产项目广告策划方案，它包含了项目的广告调查与分析，广告决策与计划、广告宣传和实施，以及广告效果评价与测定等内容。
房地产广告策划是房地产营销策划的重要内容，是房地产项目全程营销不可缺少的环节。房地产的营销策划，决定着其广告策划的方向、方法、内涵和外延；房地产广告策划对于实现房地产项目营销计划，又起着先导、促进的作用。所以房地产广告策划服从于房地产营销策划，体现在其策略内容要准确地反映房地产营销策划的总体构想，战略意图和具体安排。同时，房地产广告策划又为完善房地产营销策划提供良策和创造性方案，为房地产全程营销服务。
在过去的相当长时期内，房地产策划主要是以广告公司为代表的一种市场推广策划，其最鲜明的特点是广告公司借助以往的平面推广经验，再寻找一个项目和其他项目的区别点，即卖点来进行宣传推广。于是每个房地产项目各显高招，体现在市场推广策划应极尽所能强调、突出卖点。犹如一个餐厅，有一道可口的招牌菜，这道招牌菜便成了这个餐厅的卖点，一经宣传推广，便源源不断地招来客人。因而，制造一个非常容易让消费者接受的传播方式，以缩短顾客对产品的认知过程，才能取得较好的销售业绩。
这种房地产市场推广策划实质上是一种广告策划，是房地产卖方市场的一种典型特征。只要项目有一个识别点，就会被市场所接受。总体来讲，这种营销方式在卖方市场能取得良好的效果。但现今市场已处于饱和状态，已转变为买方市场，仅仅靠一个卖点或一个识别点来赢得市场，已经远远不够了。
广告策划对房地产的宣传推广起举足轻重的作用，但是广告策划并不能等同于营销策划，房地产营销策划包涵了房地产为适应市场竞争和满足消费者需要，从房地产开发、定价、促销、房屋租售、服务等过程的综合策划。而广告策划只是房地产营销策划促销的内容之一，它不是孤立存在的。而是市场营销组合的一个有机组成部分并发挥作用。在房地产营销活动中，起决定作用的，是根据房地产市场营销环境及房地产项目它自身情况所作出的房地产营销决策及相应的目标。
二、房地产营销策划类比
前面提到的以广告公司为代表的一种市场推广策划即广告策划，是房地产进入商品市场的起始阶段最为明显的一种营销策划形式。
随着中国住房制度改革步伐的加快，在房地产市场的激烈竞争中，发展商欲使尽浑身解数把房地产所有卖点都集于一身，成为自己这个项目的集合。“人有我有，人无我有”的营销策划模式就在于这个买方市场中形成，在目前以至今后相当一段时间内，这种营销策划模式会在中国的各大中城市里存在下去。
这种模式的优点是，在非常短的时间内，使我们的房地产商迅速地成熟起来，所有的卖家都非常快地进入一种素质竞争。但是，所有预算外的成本都发生了。成本超过价值，商品房单位面积的价格提不上来，令发展商苦不堪言。在这么一种竞争情况下，得到好处的首先是政府。政府会突然发现发展商都这么优秀，这么有社会责任感，把所有的周边环境都做得漂漂亮亮，把配套设计搞得一应俱全，把政府所有想做的公益事业全赞助了，政府没想做的也做了。
中国房地产市场1996年的行业平均利润只有6%，1997年上升8%左右，近两年持衡。在这个平均利润里，有人赚了20%的利润，那么就有人赔了10%的成本。赔本的原因之一就是“营销过剩”，这是房地产开发商的卖点集中营销策划模式所带来的结果。这种模式在房地产市场还有相当一段时间的生命力，起码有三五年以上，并且相当部分的地产商和策划人也只能在这条轨道上走到终身。
房地产项目的等值策划模式，可以看作是房地产营销策划的第三种模式。所谓等值策划，是在地块进行全面调研的前提下，挖掘其自身最大潜值，合理控制成本，使其成本低于价值，而赚取差额利润的一种营销策划模式。
房地产项目的最大价值应该分成两大块。
一块是项目的环境。
房地产业是一个特定的区域经济行业。房地产为“不动产”，首先土地是不可移动的，其次是土地上面的建筑物即房产也是不可移动的。对于任何一个房地产项目来说，由于其周边的自然环境和人文环境早已形成，或者在当地市政规划建设范围之内，所以项目本身只能被动地去适应周边环境，在此基础上发现和挖掘这个特定环境的最大潜值。环境的最大潜值主要包括以下几个内容：
首先是对自然价值的发现。如果周边环境有一个湖泊、一条海岸线和一个非常漂亮的自然公园，其房产价值差最低为50%， 这是一个具有重要意义的价值。然而房地产规划设计公司和策划公司发展到今天，其对环境价值只有一种抽象的认同，而无具体的量化意识，稍有不慎，就会将50%的价值只用到5%。实际上，就其价值充分利用而言，50%只是一个非常保守的数值，如果稍有意识，可以提升50%以上的价值。
其次是对文化设施价值的发现。项目周边文化设施：如博物馆、图书馆、展览馆、体育馆、影剧院、医院等设施，政府投资额高达几个亿，发展商就应该在先期规划设计和策划时考虑如何最大限度地利用这些文化资源，减少自身对项目的重复投资，给“一应俱全”的配套设施“减肥”。这样既可以减少项目投资成本，更加合理利用项目土地资源，又可以降低由此带来的过高售价，真正为投资置业者节约资金。当然，这些文化设施的利用，最终还要看发展商组合资源的能力。
再次是对商业价值的发现。倘若在步行15分钟的周边设有3000平方米以上的商场，可以满足小区居民90%以上的日用品需求，小区商业配套已足够了。相反，商业配套过剩，过于繁华的商业氛围形成了负数价值，可使房地产价值降低。而且商业配套过剩，闲杂人员过多，干扰社区生活，投资大额资金创造优良环境，与车水马龙和人流滚滚环境相抵消，将“私家花园，闲人免入”的高档社区所有优点的一半变成负数。社区的安全要素也是构成房产价值的重要组成部分，安全系数的计算方法之一，可从陌生人数量的多少得以量化。
在等值策划里，环境是影响房地产价值的重要因素，应给它一个量化的结果，形成它的量化价值。环境的优劣影响房地产项目的档次，一定档次的房地产项目的基本成本、基本售价与环境价值应保持对应关系。环境价值的量化，还存在一个差异，即成本与售价的差异，这是由于一些非开发商投资的设施价值利用多少形成的结果。只要项目周边环境利用得好，发展商即可多赚20%~30%的利润。在等值策划里，所谓的价值主要是环境的价值，而非土地的价值。
自身价值是最大价值的第二块。不动产和我们生活最密切关联的有四大类产品。一类是住宅，占总开发量60%；二是写字楼，占总开发量20%以上；三类是商业区域；四类是工厂厂房，后两类所占总开发量比例各为10%左右。
与投资者息息相关的前三类产品，最好做的是住宅。这是因为住宅与其它类房地产产品并非等量生产，每一个家庭单元，无需配一个商铺、一个办公楼。而且，住宅与其他房地产产品有属性的区别，住宅是最终消费品，只要满足最终消费品的所有功能的实现，瞬间就可以完成它的历史使命，退出流通流域。写字楼和商场性质就完全不一样，商场是零售商业经营的一种生产工具，是买卖商品的营业场所，它的经营成果，价值的高低，不是决定于投资者创造它时的价值，而主要由零售商业的商家利润的高低决定这个营业场所的价值。所以在做商业不动产的投资里，一定要把未来的经营管理也作为策划的内容，才有底气去做商业不动产的策划。
了解不同类型产品的属性，最大限制挖掘其价值，有的放矢突出其独有优势，是我们今天做房地产营销策划最基本的要求。
发现土地价值，它需要一种专业素质，兑现该土地价值，它更需要一种专业的服务。瑞尔特提出全程营销策划，包括从房地产项目的征地开始，到房地产项目营销的结束以及售后服务的全过程营销策划。它包含了等值策划的核心内容。同时，还包含为发展商提供可持续经营战略方案以及房地产项目的第二次营销。
所谓房地产项目的二次营销，就是指房地产开发企业已成功地开发一两个项目，已形成一定知名度和影响力，房地产开发企业在后续的开发过程中更深入地贯彻房地产全过程营销和全员营销的思想，从而提升形象和整体的竞争力。根据自身情况，充分把握未来房地产发展方向，制订房地产开发企业可持续经营战略，塑造、维护和全面提升项目品牌。当今房地产市场竞争，已经从价格竞争、质量竞争提升到品牌竞争。名牌瓜分市场，已成为发展趋势。房地产企业实施品牌战略，房地产项目的品牌策划势在必行。