关于房地产行业管理中存在问题及征管建议

强化房地产行业税务管理有助于更加科学地调控房地产市场，“助推”房地产市场健康发展，保持一般预算收入的稳定增长，下面就房地产行业管理中存在的问题及征管建议谈一下个人粗浅的看法。
    一、新河县房地产行业总体情况
    新河县房地产市场起步较晚，从2005年开始开发的大大小小的住宅小区共计10余个。从目前建设类型来看，80%以上为六层或者六层以下的住宅楼，但在部分地段也有小高层，在开发地块日趋减少、价格不断提高的今天，县域房地产业发展趋势也将会逐渐向高层楼挺进。从开发商来看，本县的中小型开发商居多，推动了县域经济的快速发展，加快了城市建设的步伐，成为地税收入的基本稳定税源。
    二、房地产行业存在问题及对地方税收的影响
    1、捂盘惜售。在检查过程中，无论到哪个小区检查几乎都会异口同声地说还没有卖完，然后拿出已经签订合同的售出房屋备查。但是通过在售楼处暗访却是另一番景象，通常是都贴着楼已售謦的通告，遇有人来购房，就请对方留下联系方式，待有退房的通知购房者，然后没过几天就联系购房者，说正好有人退房，催购房者尽快交款购买。后经上网查询和仔细调查分析，证实这其实是房地产开发商的一个销售策略，或者说手段，通常是将好的楼层和户型开盘时并不一下子投放出去，而是先投放一部分，前期投放的大部分是不容易销售的房子，先易后难，这样做有两个好处，一方面是为了防止不好的楼层和户型最后积压在手里卖不出去，提前控制风险，二是好楼层好户型等着下一波涨价，从而企业经营利润的最大化。这在一定程度上增加了地税收入，但也给地税征管带来了难度。
    2、价格起浮。在检查中发现，房产价格也是随着国家的经济大势而风起云涌，从2006年开始是一路看涨，虽中间小有波动，但大的趋势仍是上涨，由原来的每平方米不足千元一直涨到现在的近两千元，几乎涨了一倍。价格变化使得税务部门适时掌控收入更加必要。
    3、价外加价。部分房地产开发商在住房进行销售的时候，对地下室、车库、储藏间并不一同销售，而是单独销售。这样一方面可以价外加价再收一部分钱，另一方面地下室、车库、储藏间不在房产证等相关证件上体现，这样在申报缴纳税款时可以不计算在内；二是对暖气初装费、煤气初装费等在房屋销售价格外单独收取，这样一方面可以自己在这两项再加价收取，另一方面也减少申报缴纳税款应税金额。其他的物业费、维修基金也都采取这种方法，减少税费支出和实现剩余利得。
    4、关系价格。房地产销售中不可避免出现人情价、关系价，这些房产的销售价格与向社会上的销售价格小的差几千块钱，大的差好几万元钱，被开发商用做低价格申报税款的一个借口，容易造成税款流失。
    5、瞒天过海。企业的银行帐户，大部分房地产开发商却是老板一个人把控着，缴纳房款费用时都是通过老板或者老板亲信的银行卡或者存折，并且个人帐户有很多个，这样就瞒天过海地把销售的资金转移到个人帐户上，除了老板本人和亲信外谁也不掌握确切的资金动作情况，具有很大的隐蔽性，而摆在公家帐上的就是一些少得可怜的日常备用资金。使房地产开发商的销售更加隐蔽，给我们管理和检查设置了阻碍，多个银行卡、多个存折，难以检查取证。
    6、攻守同盟。房地产开发商在申报税款时以少缴税款为目的，而购房户购房时有越少出钱越好的心理，双方的想法不谋而合造成了房地产企业在申报税款时面积真实、而价格上却大打折扣，建立攻守同盟，故意压低房价，采取少报收入的方法达到偷漏税款的目的。并且双方都心照不宣，谁也不肯揭破这层纸而造成两败俱伤。最后房产证上的面积是实打实的，而申报价格和实际价格却大相径庭。
    7、借壳建房。说白了就是家属楼，部分单位为自己单位职工兴建的家属楼，通过在单位职工中间集资，然后由单位出面找某个有资质的房地产开发商使用他的资质，从征地、跑手续、盖楼到销售其实都是由单位在运作，相关配套费用与正常办理费用均有所减免，因此它的实际售价与市场价有很大的差距，个别单位钻政策的空子，打擦边球，借市场化的外衣，其实本质还是集资建房，与正常市场化的商品房不可类比，这种现象使地方税税基受到侵蚀。
    8、延缓申报。各小区均普遍存在税款延缓申报现象。一方面由于开发商为保证自己的资金周转，在收到预收款时或售房款时并不按税法规定在次月进行申报，而是在办理房产证开具发票时才申报税款，另一方面由于各小区由于各自情况不同，开发手续不健全，不能办理房产证等手续，而我局在开具销售不动产发票时要求适时交税开票，对前期缴纳的税款在开具发票时不易确认，多方面的原因造成税款迟滞入库现象的客观存在。
    三、加强房地产行业管理的几点建议
    1、加强对房地产行业的日常动态管理。由于房地产行业的价格波动比较大，时间、地段不同造成了房屋销售价格没有可比性，所以房地产行业必须是日常实施动态管理，才能时刻掌握房地产开发的每个小区的具体情况，包括每个时候的销售价格和销售情况，适时检查帐务，催缴税款入库，才能有备无患，为日常管理和最后清算掌握确切的数据，才能保证管理无漏洞。
    2、理顺征收、管理销售不动产发票的管理，所有房地产企业一律推广省局建筑业、房地产业税收信息管理工作规范和全省建筑房地产税收管理信息系统。严格补录房地产楼牌号，从严监控新版不动产发票，只要是销售房产，就必须开具不动产发票，所以不动产发票是堵塞该行业税收漏洞的关键环节。征收分局在为房地产企业开具不动产发票之前，管理人员必须掌握该小区的确切销售情况和税款缴纳情况，各种数据都核实之后才为其代开发票。
    3、日常管理不必局限于仅到企业检查帐务，要脚踏实地到的房地产小区掌握小区楼宇结构，到售楼处通过暗访的方式确认实际销售价格，并且根据日常搜集来的数据做分析图表，掌握房产价格波动的趋势和真实水平，为后期严格征管打下坚实的基础。
    目前正处于国家对房地产行为进行调控阶段，今后一段时间内肯定还要建设更多经济适用房等安居工程和各式各样的住宅小区来满足人民群众的住房