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“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会

http://www.5acbd.com  2016/11/8 14:57:00 来源:搜狐焦点产业

四川省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件,其实施意见中共计提出5项重点任务,其中“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”尤为引人关注。

11月3日,房观察智库专家就“省政府鼓励租房市场可“商改住”——商业地产去库存的救命稻草?”进行了一场在线的深度讨论。智库专家表示,“‘商改住’确实只能解决部分库存产品问题,主要在公寓类有改造空间的项目上体现。要等“商改住”、商业转型、去库存以后,未来商业地产才会有更大的发展。”

吴丽娟:亚威投资有一个统计数据,成都目前的优质商业库存量超过400万平米,这是今年上半年的数据,其中包括商业、写字楼、公寓、酒店类。关于规模的讨论数据并不统一,从政策上来看,哪些商业地产有机会改,怎么改?我个人认为比规模本身更重要。

肖伊凡:关于已建成的写字间、商业的建筑结构修改。写字间有办法,但是裙楼商业的体量大,建筑修改问题比较大。写字间我认为是有可行性的,主要是软件上,写字间的公摊、中央空调、物管的费用,需要看项目具体的情况。但是甲级配置的写字间的物管硬性费用比较夸张。

毛国英:这个政策对于公寓的影响比较大。主要是水、电、气按住宅收,所以公寓出租比较好,好出租加总价低,就是一个去库存的契机。但对写字楼来说,甲级写字楼的物管费用下降空间不大,要保证品质。公寓不需要改的,只是费用降低了,也好出租了,在政策之前,按商业收取的电费之类会对出租造成直接影响。行业有收费标准,“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会。

比如最基本的外来人员问题,甲级写字楼能够保证外来人员无法进入,普通写字楼就很乱。甲级写字楼的物业服务是物有所值,其实是不存在夸张的,不存在“商改住”的问题,产权性质仍为四十年商业产权。我们的理解就是租客成本降低,出租变得更容易,有出租市场就有销售市场,从而达到公寓产品去库存目的。

董林:这个政策应该只是对公寓项目有利,写字间改造的机会不大。实际情况看应该对办公楼反而不利。

吴丽娟:今年年初我有一个分享,是关于创客空间如何成为写字楼去库存的方式的。这个政策也可以反映,公寓其实主要的需求还是居住。原来的规划是有问题的,商业51%的比例,强制性的出来了很多公寓。而公寓本身作为办公使用也不好,LOFT又被限制4.9米,也是很鸡肋的。

肖伊凡:写字楼有一定的机会,公寓的租赁市场还是不错的,有一个真实的回报率也是不错的看点(主要是天府新区比较好租),如果是住宅产权它的变现性要好不少。综合体,主要是综合体的裙楼部分,才是真正的难度。这些裙楼在建筑上很难变成住宅进行使用。

40年产权公寓“商改住”可看作第一步实验

吴丽娟:对于40年产权公寓可以使用民用水电气可以看作“商改住”的第一步实验。从趋势上来说,“商改住”是一个去库存的方式,但也不是所有都适用。政策应该还有一个反映周期吧?

庄川宁:底商、集中式商业新政策无法改善。在商业部分,小投资者很谨慎,底商、写字楼基本很少投了。

吴丽娟:我也觉得目前商业市场上的压力很大。规划上大商铺太多,小投资人基本都退出商铺投资市场了。招商和后期经营都有问题。如果酒店可以去化两层以上的商业空间,原来酒店的塔楼正好改为居住,也是一种思路。

只是“商改住”之后,消防、安全等等管理可能又跟不上了。我比较看好长租型公寓市场。现在解决的是历史遗留问题,肯定会增加成本。真正应该回归到市场决定产品供应,而不是规划一刀切。

董林:优客逸家的集中公寓是运营智能楼宇管理系统的输出模式。烂尾楼改公寓的概率也不会大。

朱伟:如果国土部门变更了土地性质,那就会把40年产权变更为70年。目前商业地产的问题是招商营运,改为住宅以后没有招商营运的问题了。不过住宅的水电气费不一样,这次“商改住”会把这个成本降下来。40年产权跟70年产权还是不一样,到期又会续费,使用成本会增加。

胡晓君:“商改住”的住宅产品和传统的住宅产品不能做一样的。40年产权的住宅和公寓没太大区别,商业的根本是市场消费需求。

政策能否带来商业地产投资热潮 市场还需要一个反应周期

吴丽娟:大家预计一下,这一轮政策会否给成都的商业地产带来一轮投资热潮呢?

肖伊凡:不太会,这样的修改是个性化的修改,每个商业都不同。裙楼是我最担心的。关于那种还没有开发的商业用地,也比较好解决。但是原有的土地指标不变,会让人头痛。变成住宅了,公寓所享受的政策是否也与住宅相同,主要是户籍方面的。

朱伟:要等“商改住”,商业转型,去库存以后,未来商业地产才会有更大的发展。这也是变相供给侧改革的一个尝试。

吴丽娟:问题确实存在,解决方案也会带来很多创新。商业地产的高库存的确是成都房地产市场的一个“痛”,那么除了政策方面的支持外,还有哪些思路是可以考虑和创新的?

朱伟:现在住宅还是供不应求,成都人口还在继续增长,最近拍卖的几块土地,住宅用地都是高溢价率。目前大文件有了,相关部门还没有相应的文件。只有陆续办成一些“商改住”的案例才好办。

庄川宁:我朋友的一个项目,在申请土地性质改规时不太支持。衣恋优客城市广场对原项目重新定位规划、形象包装、企划推广、内装设计、以及通过整合外部资源,改善了原有资产的价值,值得学习。衣恋库存量大转换模式提升现金流,这是乙方在求变。

肖伊凡:成都的商业有不少地段还是不错的,有良好的学区、医疗配套,如果政策上有一定的优势也很关键。普通裙楼是可以改的。但是大型综合体很恼火,基本是封闭的。

吴丽娟:“商改住”确实只能解决部分库存产品问题,主要在公寓类有改造空间的项目上体现。同时,物业、政策、配套,市场是否支持还需要综合考虑。

胡晓君:市场还是需要街区式商业的,不同于封闭式的购物中心以及传统的裙楼底商。街区式商业可以打造主题性质的商业。供应量大了,市场只有那么大的需求。成都华联是衣恋集团打造的奥特莱斯,价格低于电商。我认为不是所有项目都能这样改造的。商业综合体赖以生存的是:品牌方、顾客群体。

朱伟:低密度的商业难改,楼面地价高,加上建筑成本和改造成本,可能卖价低于成本,而且改造后的管线配套设施也没有原有住宅配套稳定安全,比如漏水、地下管网、电梯、通风、采光。有些大型商业,中间部分不临窗,里面通风采光都不好,居住环境很差,舒适度差,写字楼“商改住”可能会好一些。不管怎么改,目前成都的市场并不能支持成都过剩的商业地产,肯定有些会被淘汰或转型。

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