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观点时评:地价这么高了 开发商为什么还要抢地王?

http://www.5acbd.com  2016/8/19 9:41:00 来源:观点地产网

雅居乐才以3.5万/平刷新广州全市单价地王。紧接着的8月17日,中国最贵“地王”便在上海诞生。

当日,上海静安中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块正式出让,吸引了18家房企前来竞价。

最终,融信以110.1亿元的总价击败各路土豪,以10万元/平方米的名义楼板价,14.3万元/平方米的可售面积楼板价,创下中国土地成交史上最贵地王纪录,同时刷新了全国住宅地块的最高总价和单价。

同一天,上海还出让了宝山和青浦两宗地,均创造了区域价格“地王”。其中,宝山顾村住宅地块由建发中粮首开联合体以总价67.9亿元夺得,楼板价为53727元/平方米,溢价率115%;中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价165.16%,成交楼板价45070元/平方米。

8月18日,杭州主城区两宗地收金近百亿。其中,融创以总价32.2亿元竞得的庆隆单元FG01-R21-03地块,成为申花新地王,地块楼面价34028元/平方米,溢价率76%,保本房价超过48700元/平方米。

刚刚闭幕的2016博鳌房地产论坛上,“地王”也不出意外的成为绝对主角。

一向言辞睿智幽默的香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示,替现在所有买地王的人担忧,从前买了地,我们就说“恭喜恭喜”,现在可能对那些买了地王的人要说“节哀顺变”。

陈启宗的判断与中国房地产市场的日渐成熟相关:“过往20年中国房地产虽然有波浪,但整体是上升的。这种走势下有个很美妙的事情,就是每一个低谷比前两个高峰还要高,只要你负债不高,不只能够生存,而且还可以获利。”

但是,任何行业都无法始终保持上升趋势,在陈启宗眼中,最近五年中国房地产的最大变化不是调控政策抑或融资环境的调整,而是中国房地产市场日渐成熟,发展曲线从整体上升转变为波浪式前进。

“市场成熟了,很可能风险反而在增加。所以在美国、日本等国家投资的危险大很多,你可以投资5块做100块的生意,但是市场只要波动5%就危险了。”

相同的逻辑,或许也适用于当前中国火热的一二线城市土地市场。

据兴业证券研报统计,2016年1-7月地产债累计发行量达5709亿元,超过2015全年发行规模,为2015年1-7月发行规模的4.5倍。

发债窗口的打开和融资成本的下降,让房企拥有更多的资金投入土地市场。但在陈启宗看来,市场的成熟很可能正在放大“地王”的风险。

“当市场处在整体上升时,买地王不一定会死,甚至还能获利。但是当市场变成波浪前进时,买地王是很危险的。”

但是,对房企而言,土地储备是生命线,虽然拿地是“找死”,但不拿地则可能是“等死”。

尤其是上半年楼市热销,很多房企在“等米下锅”。据统计,今年已公布业绩的33家上市房企合计销售业绩高达11525.72亿元,同比上涨幅度高达74.6%;销售面积同比上涨51%。品牌房企的销售目标平均完成率为60%,远超往年平均完成率。

更有部分房企直接宣布上调了全年销售目标。8月17日,龙湖地产在香港举行2016年中期业绩会,公司执行董事兼首席执行官赵轶在会上正式对外宣布,上调公司全年销售目标,由原来的620亿上调21%至750亿。

8月9日,中国恒大集团公告宣布,将2016年度合约销售目标上调至3000亿元,较2000亿元的原定目标上升了50%,较2015年的实际合约销售额增长了49%。

 

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